北京朝阳东四环外的逸翠园，是李嘉诚家族在北京最后一处豪宅项目。

2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔拿下了姚家园地块，随后用了整整21年才完成开发。2022年10月份，逸翠园的三期终于对外销售，这也被视为李嘉诚在北京的最后收官之作。

外人眼中，能住在这个“大作”里的人们，大概每天都在享受管家式的服务，却没想到他们此时此刻正经历一场似曾相识的物业“争夺战”。

一边是迫切希望更换物业公司的业委会及其暗处的“志愿者们”，另一边，则是和记黄埔旗下的家利物业，而夹在中间的业主忧心忡忡，担心自己遇上了”职业业委会“，却又深感无能为力。

近年来，类似的中国式小区物业争夺战曾反复上演。但逸翠园正在发生的时机却处在了地产和物管行业深度变化的夹缝之中：在房地产收缩的大背景下，缺少地产商支持的物业公司开始变得脆弱。

万物云董事长朱保全此前在致股东书中表示，开发商这个物业公司传统的“好客户”，一下子变得捉襟见肘。统计数据显示，2022年已披露非业主增值服务盈利数据的43家上市物业公司中，有25家的业务收入出现下滑。

盈利困境下，业委会则作为一股力量开始趁势崛起，物业争夺战一触即发。

作为和记黄埔旗下的物业子公司，家利物业随着和记黄埔最后一期项目售卖，处境愈发微妙：物业费多年未涨、人员成本增加、设备老化等等难题，都使得家利物业独木难支，只能被迫裁员。

而恰在此时，小区内突然出现了一场旨在推翻他们这家原物业的业委会运动。

神秘的影子业委会

最先感觉到事情可能不简单的，是小区内的几名业主。

2023年2月，建外SOHO西区出现了一场业主冲突，冲突的双方是控制了物业的业委会与“反对派业主”。

在网络上流传出的冲突现场照片中，逸翠园的部分业主发现了熟悉的身影：在建外SOHO业委会担任秘书的一名刘姓男子，同样也出现在了近期逸翠园的业委会身后。

《凤凰WEEKLY地产》在逸翠园的业主群内查阅的信息显示，该刘姓男子在群内一直以业委会的口吻与名义发布信息。

例如，其在群内曾公开发表言论，称要将公维基金转入业委会名下，活期转定期，利息增长十倍以上，每年小区住宅公维基金的利息增长近两百万。

而诡异的是，在逸翠园业委会对外公示的名单中，却没有他的名字。

对此，家利物业一名工作人员证实，最初业委会的提名者中的确有他及其他志愿者，但后来因拖欠物业费、家中存在违建等原因遭到了部分业主抵制，因此在公开场合中退出了竞选，这些人以志愿者或顾问的身份参与其中。

公开报道显示，该名人士在物业行业多年，有着相当丰富的经验，“在老旧小区创新提出了‘四自模式’工作法、‘走动式’工作法，出色完成了社区环境治理、地下空间整顿、流动人口服务管理、美化公共设施等重要工作”。

逸翠园的业委会“志愿者”中，多数都没有在业委会中有公开任职，但不管在小区群内，还是现场动员，都有他们的身影。

一名业主对这些“志愿者”进行了统计和观察，这个至少十余人组成的核心志愿者队伍在业主群内能够迅速响应互相支援。此外，在成立业委会到提议换掉物业的两个关键周期，这些志愿者从晚上六点到十点准点挨家挨户拜访业主，业主不当面投票就不离开。

这些站在业委会背后的志愿者，不仅会代业委会发言、回答业主提问，也会发布业委会的通知决议。工商信息显示，有部分志愿者同样疑似有外部物业公司的持股或任职经历。

“他们有自己的组织和自己的整套方法论。我现在最担心的是，我们普通业主根本不是他们的对手。”上述业主表示。

“就是怕碰到‘职业业委会’，两三年把钱赚了，房子一卖跑了，换个小区继续折腾。”一名业主在群里抱怨。

业主的忧虑是因为目前在很多小区的治理上，已经出现一个群体，他们通过成立业委会，换掉小区物业获利，甚至已经发展成为一条完整的灰色产业链。

从对小区业主的渗透，到如何利用业主社群造势；从对流程精准的指导，到对街道、居委会等相关方的公关；从小区内对业委会的操纵，到小区外面向社会的发酵宣传，每一个步骤几乎都有一套对应的方法论。

一位物业公司员工向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这种情况几乎成为一个小区换物业的必经阶段，甚至还出现了所谓的‘职业物闹’，有业主身份、有操作经验、和物业企业有合作关系，这背后是一个成型的有分工的团队。”

而该物业人士表示：“他们的套路我们以前都用过，如果我们要换掉小区物业，肯定不允许群里存在不一样的声音。”

最终他们通过更换物业公司来实现各自的利益。

家利物业的工作人员表示：“无论是新介绍物业还是公维基金转到指定账户，背后都有一笔可观的收入。”

对于业主的质疑，《凤凰WEEKLY地产》联系了逸翠园业委会背后的核心志愿者，截至发稿日，对方仍未回复。

被成本困住的物业

“业委会突然就成立了。”一名业主回忆。

家利物业员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“19、20年有人提议过成立业委会，后来大家觉得物业还行，就不了了之了。”

“有一些问题出现在处理时间上，好的物业公司可能十分钟就处理掉，家利（物业）可能需要三十分钟，但业委会成立之后，很多矛盾被放大了，成为物业被攻击的把柄。”

在成立业委会、组织业主大会更换物业期间，逸翠园业委会的志愿者集中攻击家利物业的问题包括：保安老龄化、流动性大、服务人员减少等等。

这背后相当一部分是成本困境。家利物业的工作人员表示，从06年到现在，逸翠园三块七的物业费就没涨过，物业公司一直在贴钱。

资料显示，逸翠园3.7元每平米的物业费，在同等级别的小区中的确价格偏低。目前，逸翠园的二手房平均售价为9.8万元/平方米，小区以150平米以上的大户型为主，这也意味着，逸翠园当前一套房的平均售价达到了1500万左右。

“从10年到现在酬金都没拿走过，10%的管理酬金基本都贴里面了。这些年随着人员成本增加、设备老化，贴的钱不够，只能裁员，降低成本，这对小区的服务品质难免会有影响。目前家利物业提供的是一级服务标准，现在业主要求物业费不涨，提供四级的服务标准，这对家利物业是不小的挑战。”上述家利物业人员表示。

某种意义上，家利物业面临的正是行业的集体难题。

根据《经济观察报》针对国内52家上市物业企业的调研，这52家企业的运营成本在过去一年的平均增幅为17.42%，而营收增幅仅为10.03%，成本的持续上涨，在不断挤压物业公司的利润。

在地产母公司收缩的背景下，物业公司很难通过资本运作解决成本与服务之间的结构性矛盾。而在家利物业这里，随着和记黄埔逐渐隐退，作为和记物业子公司，他们也丧失了外部循环造血的可能。

逸翠园的业委会最终在2022年10月成立。成立之后，业委会拿出的第一个重大提议，便是更换物业。

业委会对引进大物业公司的信心很足。根据主任赵齐宏的介绍，业委会计划选五六家物业公司，目前来看可能有三四家来，这其中包括万科、龙湖这样的头部物企。

但种种细节显示，这些大物业公司同样要面临成本与服务之间的管理问题。根据上述物业公司与逸翠园接触的细节，业委会要求不涨价的情况下，从一级服务上升到四级服务。

而上述物业公司人士分析：“我觉得最后大公司还是会进，因为他们还处在扩张规模的阶段，但未来这样的收费标准和服务能不能保持就不确定了。”

“虽然按照我们的标准，这种小区物业费都要到5块多，但3块多也能干，不过不要指望有多好的服务。”接触过该小区的一家物业工作人员坦言。

目前，万科提出的要求是每半年付一次酬金，可以实现三块七的四级服务，但不太接受每年刷两次外墙的要求，“一次几十万，太贵了”。而龙湖提出的条件是，公区收益可以跟业主三七分成，而且需要签5年的服务期。

“谁也不敢信任”的两难境地

“更换物业”这个提议，并不是所有业主都同意。

上述业主向《凤凰WEEKLY地产》表示：“自从业委会成立，小区明显矛盾比以前变多了”。

一边是急于进攻的业委会，另一边是服务质量下降、随着开发商退出而衰弱的物业，一部分业主被困在了“谁也不敢信任”的围墙之中。

在一次交流中，有业主针对此前的担忧提出“严禁关联交易、严禁小区内部人士承接小区工程，且公维基金要确保安全。”

对于这一核心问题，赵齐宏表示，“公维基金暂时不会动，也不会转到业委会账户。至于承接工程，公开透明就可以，也没必要非得回避，当然有的志愿者觉得没有商业机会就非常不积极了，我们也能感觉到。”

“酬金制的状态下，业委会的权力太大了。虽然是投票，但其实也只是少数人左右这个小区的决策，三分之二人参与，这其中的二分之一人同意，你就可以做任何事情，实际上等于小区的决策权最后就是控制在几个人手上。”一位业主表示。

更令业主担忧的是公维基金的安全。家利物业方面透露，小区的公维基金大概在6000万。

上述物业行业人士表示：“很多公司成立就是专门干公维的活儿，应急公维不需要业主同意，只需要政府批。”

而家利物业也拥有自己的博弈手段。

家利物业向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在亏损2000多万，都是拿酬金垫的。”如果其他物业进场，家利物业有可能会对债务问题提起诉讼。未来这部分亏损属于何种性质，决定了业主要承担何种风险。

“家利大概率要发起诉讼，要不然这部分亏损谁来承担，母公司那边也没法交代。而且我觉得通过审计的手段推翻别人的报表可能性不大。”上述行业人士认为。

对于这些潜在的风险，业委会目前还未能给出预案。赵齐宏分析称，如果是家利物业自身经营不善，那就应该他们自行承担，如果是因为业主的问题，恐怕需要业主来共同承担债务，甚至之后有可能会集体面对诉讼。

可能会面临债务风险的消息，让一部分业主认为，不如干脆与家利物业谈条件，“他们本身愿意垫资，另外还有资产在这里，旁边还有他们在售的楼盘，如果能够在这部分债务上进行承诺不再追索，那么延用家利物业就是很好的选择。”

目前，逸翠园三期已经正式开售，新业主来的时候，不知道这场多方博弈的物业争夺战会不会结束。