“国安国安，北京国安”。

北京球迷上一次能够在工体喊出这句口号还是在2019年12月1日。那场京鲁大战，北京国安以三比二的比分胜出。

比赛后，这座北京标志性的体育场停止运行。第二年8月，北京工人体育场保护性改造复建正式启动。

这样的更新改造正在中国的一、二线城市迅速蔓延，不只是北京，在华东、大湾区等地，城市更新已经成为了“热门话题”。很多城市新增了不少“网红打卡地”，也有的城市直接变身网红城市，比如成都。

城镇化的下半场，城市更新迎来巨大的市场机遇，不论是国家层面还是各个城市，它都是摆在面前的一道必选题。

但硬币的另一面是，城市更新要比地产开发更复杂，背后的利益平衡和模式创新都在考验各个利益主体，毕竟“赚钱”才是硬道理。

清华大学建筑设计研究院产业园区研究主任廉毅锐在一次直播中说，资本吃了20年“红烧肉”，现在是让资本去“啃骨头”了。

这是一个创新不断涌现的行业，也是一个艰难的行业。

当城市更新来到窗口期，各路资本也在进入，它会给进入下行通道的房地产提供新的方向吗？

“所有领域都有机会”

城市更新正在成为政策的“宠儿”。

最近两年，各地政府纷纷出台政策鼓励城市更新。今年3月，“提升新型城镇化质量，有序推进城市更新”被写入了政府工作报告。

根据世邦魏理仕分析，从宏观角度看，中国的城镇化率突破了60%，正式进入城镇化下半场。

在此期间，中国将面临土地资源稀缺带来的发展约束，在增量逐渐见顶之时，大量的存量资源也到了更新的时机。城市更新则是破解城镇化下半场问题的关键。

以工体为例，这座1959年投入使用的体育场在2020年主体结构已达到使用年限，国家相关专业机构对工人体育场的鉴定结果为DEU级，即房屋结构安全性和建筑抗震能力整体不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》。

同时，工人体育场原设计标准已相对落后，设施设备功能陈旧，已无法满足举办国际大型专业足球赛事活动的功能要求，急需进行升级改造。

一位北京的城市更新运营商向《凤凰周刊》表示：“房地产高速增长的时代过去后，各地更加关注存量问题，有太多地方需要去更新。到了这个阶段，政府也有意愿去推动。”

第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华则表示：“城市更新这个概念真正有热度是在2019年，很多城市对城市更新发出了相关政策。”

他将城市更新分成数个梯队，位于第一梯队的是大湾区和华东，这里的城市开发强度都很高。以世界上30%开发程度为标准，深圳东莞的程度为45%，佛山珠海为35%，广州中山为30%。

“这些城市土地已经高度集约，很难再向外要地，那就要向内寻求增长。另外，2019年经济增长形势进入新阶段，一、二线城市提出要高质量增长，人产城要重新构建。自然而然会进入更新的阶段。”

机遇正在城市的各个层面涌现出来。

城市更新网URN运营人高文利向《凤凰周刊》表示：“城市更新是一个大的概念，要说机会，所有领域现在都有机会。”

目前，城市更新大致有三类：第一类是综合整治，更强调建筑硬件升级和空间改造，主要以老旧小区改造和公共空间治理为主。

第二类是有机更新，一般是厂房、写字楼、商业等业态的更新。这不仅包括硬件升级，更多是更新内容，通过新的产业导入，来提升资产价值。

还有一类是片区更新，这也是各地政府最为重视的领域。这种更新形式多样，有拆除重建的，也有产业的、商业的、老旧小区的改造等等。

在2021年之前，城市更新的主体在大湾区以民企为主，主要更新旧城旧村旧厂。在上海、北京等城市，主要是一些大的地产基金，关注的是写字楼、商场的改造。老旧小区主要是政府在推动改造，但水平比较低。

高文利介绍道：“现在老旧小区改造，深圳的愿景就做得很好，公共空间的治理，像上海这样的城市就做了非常精细化的升级和改善，而且从参与主体看，一些大的基金，像黑石也都在关注，国内资本也在介入，包括一些民营企业和私募基金，主体更为多元，证明大家也都看到这里面蕴藏着非常大的机会。”

目前，片区更新正在成为城市更新的主流，深圳一位城市更新人士向《凤凰周刊》表示：“现在的趋势是往大的土地整备与利益统筹方向去做，城市更新极难再做小项目，趋向片区统筹。于地方可以更科学规划各方面配套，社会效益好；于市场主体，部分可以拆除重建，实现经济效益。”

像工体的改造，除了体育场馆的升级，还带动周边的片区改造。公开资料显示，工体改造复建项目I期总规划建设面积为38.5万平方米，地上约10.7万平方米、地下约27.8万平方米。

其改造主体中赫集团向《凤凰周刊》表示：“周边我们把以前的厂院全部打开，把之前的娱乐业态拆除整体规划。整体改造之后，未来工体片区地面是10万平米的城市公园，3万平米的湖区，加上周边爱乐乐团的音乐厅，三层的商业，这些要联动起来。”

但另一方面，大多数城市的政策都是纲领性的，城市更新又是一个复杂领域，政策利好之外，政府和企业都要想清楚适合自身的方向和模式。

上述城市更新运营人士表示：“虽然政府在政策上会支持，但现实是一些法律法规并不完善，每个改造几乎都会留下一些住建、消防的不合规之处。尤其是消防，我们一个改造项目变成经营性质后，所用的一些材料消防不过关，我们就只能把门窗拆掉，变成户外空间了。”

而邓耀华表示：“其实政策还是需要城市根据自身的发展来探索。比如深圳更关注工业改造，政府更关注税收，我们不会轻易将改造项目房地产化，政策也更多向产业做探索。像广州白云山，它更重视宜居环境，那我们可能更关注商业配套，公园的利用，这更像片区的统筹。政策不是主观驱动，而是客观需要。”

钱难挣，账难算

政策鼓励各路资本参与城市更新固然是利好，但背后的核心是如何盈利，特别是面对主体较多的片区改造，这也是横亘在各方之间的难题。

上述城市更新运营商向《凤凰周刊》表示：“政府想做城市更新，但没有钱，更多的是协助，所以就开始拉国企入局，国企有资产也有资金，但改造完了没法产生投资回报效益，再去做委托运营，又会增加成本。”

而邓耀华则表示：“城市更新有两项是房地产开发没有的，第一是拆，第二是报。拆就是一级开发，报就是报批报建。”

民营企业不希望参与一级开发，这会是非常琐碎和棘手的过程。而报批报建地产开发也有，但城市更新会有很多预审批的工作要做，立项工作要更困难。城市更新需要给拆和报额外的时间和钱，成本比房地产开发要高。

另外，国企还涉及资产保值增值的问题，“比如片区更新里有三个项目，如果都赚钱是最好的，但如果一个项目亏钱，另外两个赚钱，国企也很难接受。”

高文利向《凤凰周刊》分析称：“城市更新最核心的问题就是如何能够实现盈利，因为现在很多项目一算账的话就算不过来，项目就推进不了。”

上述三种城市更新模式中，综合整治因为偏公益性，所以一般有政府补贴。另外，还有一些银行贷款、政策贷款，甚至有的可以申请专项债，所以，这种模式是微利可持续。

有机更新一般是市场化的行为，算账都是基于市场规则来算的。一线城市一般盈利模式没问题，但在二线城市和弱二线城市，因为没有那么大的市场容量，这种有机更新算账会有点问题。

最难的是片区更新。

去年8月，住建部对城市更新发布《意见稿》，对大拆大建式旧改进行严格的限制，并提出了四项重要硬性指标，分别是：拆建比不大于2；拆旧比不高于20%；就近安置率不宜低于50%；住房租金年度涨幅不超过5%。

有数据表示，佳兆业在深圳旧改项目的毛利率在50%左右，广州40%。从中国奥园披露的广州和珠海的城市更新案例来看，其项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂项目的5%-8%。

能够达到如此高的利润自然与背后的大拆大建有关，而住建部最新的政策对参与城市更新的主体盈利提出了非常大的挑战，因为片区改造里有公益性的公共空间改造和老旧小区改造，成本很高，还有包括拆除需要有补偿的费用等等。

根据爱德地产研究院分析，假设拆除建筑面积为60万平米，则新建建筑面积最多为120万平米。与之相对应的是拆赔比，以常见的拆赔比1.2来计算，则拆除收益为0.8倍拆除面积，以前那种“拆6层建30层”的玩法很可能受到严格限制。

而高文利则表示：“新建的比例很少，而且除了能够有可变现的住宅之外，还得配商业产业，得运营，所以，现在这种项目盈利能力一般。”

对于这种情况，多位受访人士均表示，一般片区更新就得跟地方政府去博弈，尽量在其他住宅地块进行一定的补偿或者优惠，让可销售部分能够覆盖整体成本，同时，也可以争取国开行贷款。

当然，还可以在一些指标上进行适当调整。

高文利称，“现在一般会扩大更新范围，比方说原来需要拆1万平米，现在，要求只能拆20%。所以，就需要在这1万平米的周边，再选4万平米的老旧小区改造和综合整治，这样的话形成一个5万平米的片区更新。”

模式探索

多主体的特点让城市更新统筹各方的利益显得非常困难。

多位受访者向《凤凰周刊》表示，基金模式或许是目前比较好的多方联合方式。

2021年6月，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，参与方既有上海地产集团这样的国企，也有万科这样的混合所有制企业。

该基金为上海地产集团做GP，负责基金管理运营，招商蛇口、中交集团、万科等7家企业做LP。该基金采用母子基金结构，分为城市更新母基金、一级开发子基金和针对自持商业的子基金。这800亿是各方出资入股上海地产，并非直接形成资金池。

高文利表示：“母基金的话，一般就是相当于入资买门票，然后根据具体项目再做成子基金。”

该基金的退出机制为约定综合收益率，参与方退出时拿保底收益和分红，投资期限为“5311”，投资期5年，回收期3年，普通合伙人可单独决定延长两次，每次一年。

世邦魏理仕对此分析称，该类基金具备投资门槛低、权益性融资工具不增加融资主体负债率、监管限制小、便于管理、退出灵活等优势。

高文利介绍：“现在国内城市更新基金应该有二三十只，基本上每个城市都有，它解决了城市更新最关键的资金问题；其次，城市更新基金绑定了一些大的战略合作商，形成项目的利益共同体，方便开展长期合作。此外，城市更新基金也是有选择的，不是说谁都可以出钱入资，相当于在为后期的不同领域找好合作方。”

除了基金模式，片区更新里还有其他的合作形式，比如政府授权地方国企来做实施主体，这些有着资金优势的国企负责整个项目的前期孵化。之后，他们可以选择全流程参与，也可以根据需求寻求合作方组合资公司。

在片区更新里，涉及到一些细分的领域，比如住宅，可以引入专业的住宅开发商，产业可以专门引入产业运营商，商业也可以引入太古、大悦城这样的企业去合作，这样就形成了各自发挥所长的一种合作机制。

比如工体改造就是由中赫集团联合北京建工集团、华体集团组成平台公司中标，中赫负责整体的设计运营，北京建工是总包方，华体负责体育场馆的维护。

邓耀华则表示：“真正的利益统筹，需要政府协助，把国企民营企业请进来，民企的优势在于有产业，有灵活的开发节奏，有灵活的利润模式，国企有资金优势，平台公司有土地整合优势。上海的基金是大的方向，谁都有优势，大家把优势用好，就会下好这盘棋。”