24小时内，民营房企融资先后迎来了两个消息。

先是交易商协会的座谈会上，中债增进第二批名单出炉。新希望、金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等多个新面孔，出现在中债信用增进投资股份有限公司的扶持意向里。其中大华、德信是地方性较为稳健的中型房企。

但这个会结束十几个小时之后，第一批五家获得中债增进支持发债的旭辉，宣布境外债违约。

中债增进没能救出旭辉。

从8月至今，中债增进担保民企开发商发债83.68亿元。这个规模，想覆盖着任何一家大中型房企的债务都比较困难。

但谁都知道，进入这份名单，更重要是意义深远。

旭辉的一名中层管理人员称：“中债增进带来的融资，至少给民企带来了官方背书。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为， 中债增进扩大支持范围，说明对民企的支持一直未变；近期包括专项借款、纾困基金、A股融资，以及债券融资等都将开始好转。

难救急

“中债增进没有帮上旭辉太大的忙，九月份刚发出来12个亿，接着就出现平安的非标债纠纷。”说起近两个月来公司遭遇的起起伏伏，上述旭辉中层感慨万千。

9月21日，旭辉宣布在中债增进公司的全额担保增信支持下，完成2022年度第二期中期票据的簿记建档工作，发行规模为12亿元，期限为3年。

但6天后，旭辉旗下天津兴卓房地产公司所涉信托未能如期支付款项的消息就传了出来。实际上，那时候仍然处于10天宽限期，投资人要求提前兑付。

这个消息很快在第二天迅速给旭辉带来“股债双杀”。

到了10月中旬，澎湃新闻独家报道称，旭辉有意再次发行由中债增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元。

上述旭辉中层透露，那次非标债纠纷直接推动了旭辉第二笔债的“胎死腹中”。

“中资增进只是对旭辉中票风险的缓释措施，可能市场会觉得央企愿意担保，说明他们主体信用可以，但没想到这样的预期，在几天后就被非标债违约给打破了。”一家大型商业银行负责地产融资的工作人员对《凤凰周刊》说。

如果不是在关键时点突发违约，旭辉第二笔债券顺利发行，那么通过中债增进获得的总融资量大概能达到22亿，这是否能阻拦11月的境外债违约？

“股债双杀”的当天，旭辉董事会主席林中在内部信透露了一个数据，公司账面仍有逾300亿元预售款资金使用受限。11月1日旭辉宣布暂停偿还的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元（约合人民币501亿元），暂停支付到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元（约合人民币30亿元）。

“22亿的融资规模，旭辉也就能还个利息。”上述商业银行融资人员说，“央企担保的时候，不可能把自己陷进去，担保能力有限。”

“但从数字上来讲，十几二十个亿，对任何一家销售额在千亿以上的企业，都不太够。”上述旭辉中层说。

第一个成功发行中债增进担保的中期票据的是龙湖，是在8月25日，之后是美的置业、新城控股、碧桂园，旭辉是最后一个。到旭辉为止，第一批发行中债增进担保中票的民营房企合计融资62亿元。

拿销售额最少的美的置业来说，今年的偿债规模是48.6亿，五家房企的发债总量62亿元，也就只能救美的置业的急。

高门槛

即使中债增进担保额度有限，想成功发这笔债也不是那么容易。

中债增进公司的公开资料显示，为有效控制风险，中债增进主要以“担保公司担保、第三方保证担保、股票质押、股权质押、房产土地抵押等形式作为风险缓释措施”。目前存量增信项目中，绝大部分都提供了相应的风险缓释措施。

上述旭辉中层透露：“中债增进担保发债是有反担保的。”意思是，房企拿了抵押物出来。

他介绍：“开发商提供抵押物，然后把这个抵押物抵给中债增进，中债增进才愿意给这些开发商提供担保。如果说旭辉还不了这笔债了，那最后抵押物就会变成中债增进公司的，中债增进公司可能再卖给AMC处理掉。这个模式的核心就是开发商要有足额的资产抵押。”

上述商业银行员工介绍：“比如，客户本来有一套房产，价值1000万，单看房产，我们只能给他贷1000万。但他想贷1500万，就把准备抵押给银行的房产及其他抵押物给担保公司，然后担保公司再给他做担保行，跟银行说愿意担保1500万。这个叫反担保。”

但和其他银行的客户不同，当下开发商的抵押物担保已经出现了很大的折扣，1000万的抵押物，找了担保公司还有可能贷不出1000万。

这也就是金地管理层在近日的投资者交流会上透露的，之所以至今未发行中债增进债券，除了因为发债要收费，还因为“担保的比例，目前来看大家会有不同的看法”。

“比如发10亿的债，找中债增进，你可能要拿出20亿的资产才能发这10亿的债。本来正常来说，优质资产可以只打6-7折。优质的公司，没有必要找中债增进公司融这个钱。金地可能是和中债增进公司在抵押率和资产估值上有分歧。”上述旭辉中层分析。

“现在反担保也比之前严格很多，都看目前房企的资信。”一家深圳商业银行的对公部门员工介绍。

强信号

中债增进担保发债的意义是什么？

“我觉得意义不是融资本身，而在于说，官方在给你背书，它的意义是给你提供某一种角度的信誉。”上述旭辉中层说。

这也就是华泰证券在8月份的报告中所说的“信心直达企业”。

“与信用保护工具类似，中债增进担保房企融资是政策性机构以市场化形式参与，为示范性房企提供信用背书，政策性机构直达民企的流动性支持，具有较强的信号意义。”华泰证券称。

更大层面上，中债增进担保的扩容代表着对民企的支持方向。

当前，民企大面积出现偿债难、资金链紧张、居民和金融机构对其不信任等问题，由此引发对民营地产企业整体的信任和信用危机。

“扩大扶持范围，显示了只要合法经营，只要是合理的融资需求（用于偿债、保交楼等）就应该给予支持。”李宇嘉说。

李宇嘉分析，早在去年12月份，国家就提出满足房企合理的融资需求，这里就包括所有合法合规的民企。近期，保交楼、债务偿还、支付上下游建设支出等压力加大，以及拿地、开工、竣工等，这些都是合理的融资需求，都应该得到满足。

“它的关键是，引导资金提供方对国企和民企一视同仁。”深圳一家中型上市房企中层表达了自己的看法。

李宇嘉认为，这意味着民企融资环境将改善。“近期，包括专项借款、纾困基金、A股融资，以及债券融资等都将开始好转。特别是，基于企业整体信用的债券融资，将给保交楼、债务偿还带来源头活水。”