在深圳万人抢房、众筹打新、代持炒房的消息持续数日后，深圳官方回应了。

30日，深圳市住建局局长、党组书记张学凡称，“正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为”。

上周过后，生活在深圳的人如果突然听说有人“坐捡”500万，大概不会说“中彩票了吧”，而是会说“中签了吧”。

开盘价每平米比周边二手房均价低5万，打着刚需的旗号总价却是刚需买不起的千万级楼盘，点燃了这个干柴般的一线楼市。

几百亿资金火速到场，手持现金的人们看不到限购下的购房门槛，看不到户型和面积，看不到风险，眼中只有套利。“买到就是赚到”这句卖家常用的广告词，成了所有买家的口头禅，只是有人为自己买，有人找“代持”，场外的人通过看不见的通讯信号，绕过了层层补钉堆起的政策壁垒。

这把火烧得那么大张旗鼓，让四个月前刚刚出台了史上最严调控的深圳，再次被官媒点名，这次的解决方案，提到了“房地产税”。

楼市好像从来都是无风不起浪。

今年4月深圳市住建局局长张学凡在电台节目中曾提到，“接下来也可以考虑房地产税的问题”，后来坊间还流传过一份深圳市房地产税征收的试点运行方案。

人们在猜测，酝酿了多年的房地产税，会不会真的要在先行示范区落地了？持续上火的深圳楼市会迎来什么猛药？

刚需盘让刚需难

深圳到底有多少刚需？

此前流传着这样一份非官方数据，深圳拥有一套房子的人数为143.5万人，在深圳拥有两套房子的人群为15.3万人，拥有三套住房的人群为1.6万人，而拥有三套以上的人群有3.7万人，加起来深圳只有164.1万人买了房子，而深圳常住人口大概有1300万，如果按照这个数据计算，超过1000万生活在深圳的人，没有自己的房子。

去年，贝壳研究院曾经发布了一份《深圳刚需大数据》，月供1.2万、购买总价低于400万为主的房产，是他们中大多数人的画像。

但是一年后，他们就在一批新开的楼盘中，被“双倍高估”了。

刚刚结束“万人抢”的华润城润玺1期，打着“优先满足无房家庭”的标签，1171套房源，均价13.2万/㎡，户型分别是100、125、175和200平方米。任谁看，这总价一两千万的房子，都不是刚需能承受的资金规模，所以明眼人在销售方案公布后就知道，这注定是个变味的刚需盘。

果然，“人找钱、钱找人”的游戏如约而至。

给打新提供资金的、向律师咨询代持协议的，各个环节都会有人告诉你解决方案。大致意思就是如果你要参与打新自己买房，资金不够，有人给你提供资金；如果实在买不起，可以找几个朋友一起买，有人帮你起草协议，解决其中的法律问题；如果除了“无房”这个资格，什么都没有，中签也是可以换钱的，帮没有资格但有钱的人买房，可以赚个十几万、几十万的过路费，如果号排在前面，这个数字还可能更高，据说能值200万。

代持的操作也是五花八门，有几个朋友共同分担所有费用，并签订合同卖出后收益平分的情况；也有老板与多位员工共同认购，双方各出一半资金，各还一半月供，并约定工作满数年后，员工回购老板的份额的情况；用“穷”亲戚的名额，以借贷形式签代持协议，按每年8%-10%左右的利率，把钱“借”给自己的亲戚用于买房的情况……

无论哪条路，好像都被描述得简单且安全，最重要的是：高回报。在高回报面前，一切风险似乎都在可控范围内。

最后，局面变成，该项目9690批有效诚意登记客户中，有相当大的比例是众筹、代持者，有估计称超过30%，也有人说将近80%。

此前政府千方百计推出的限购限价政策就这样被轻易绕开，面对无房家庭的楼盘，走进了富者愈富的循环。

这一批集中上市的新盘还有万科瑧山海、深铁懿府、前海天境花园等，临近年底，开发商要冲业绩，也在看时机。不管房子最后落在谁手里，房企手上已经拿到了数百亿宝贵的现金。据媒体报道，上述华润城润玺一期冻结资金超过300亿，开盘收金195亿元，对于融资环境趋严、业绩下滑的房企，这笔资金显得尤为重要。

这些楼盘的真假买家们，同样的众筹、代持这种操作也早已经安排在路上。

只能看着别人热闹的刚需们在社交媒体发出了心底绝望的声音：“在深圳，大部分人都买不起房，只能在这里贡献青春而已！”

压不下的旺火？

7月8日，长沙市住建局接待了一批远方兄弟单位的客人——深圳市住建局。

此规模为10人的考察团去长沙的目的很明确：看看人家房地产是怎么搞的。

彼时距离7月4日住建部赴深圳调研没过几天。据媒体报道，当时住建部和深圳市住建局，以及包括万科、华润置地等在内的房地产开发商，还有深圳贝壳等房产中介机构代表一起开了个座谈会，会上讨论了上半年楼市运行情况及存在的问题。几家企业都发了言，华润置地华南大区总经理蒋慕川说，深圳最大的问题是人多地少，导致商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重，提议政府扩容，持续加大土地供应力度；而万科集团合伙人谭华杰认为，深圳的问题在于开发率低。

在那之前，深圳楼市已经连续几个月火势正旺，在一线城市中最先恢复到疫情前水平，二手房成交量破万套，据说上次“破万套”是在四年前；新房重现万人摇、日光盘，“喝茶费”“更名费”也回来了，这种领涨的态势，在房住不炒的语境下极为显眼。

住建部调研后，深圳住建局火速开始了长沙之行。

长沙历来以“发展不靠房地产”为傲，也确实是公认的楼市调控优等生，即便普通百姓也认同这一点。这也许是长沙连续多年都是最具幸福感城市的原因之一。

据官方报道，此次考察期间双方的交流大概分两部分，一是详细介绍了长沙房地产市场调控的做法和经验，二是大家就开发企业、房地产经纪机构和从业人员管理、商品房销售管理、全装修等工作进行深入研讨。

回去之后，7月15日，深圳出台了史上最严厉的调控政策——深八条，从限购、信贷、税收等多方面给楼市降温。

当时类似于买房半路失去购房资格的故事被好多人转发，因为调控新政的限购范围扩大到了深圳户籍及离异3年内的购房者，所以一部分有资格的刚需也被挡在门外。

就在对大部分人来说，这次调控是从未有过的、超出预期的力度，直接秒杀了大部分炒房客，让利于为深圳付出青春汗水的人的时候，刚从北京到深圳半年的小美骂出了自己史上最长时间的脏话，“太气了，我为什么要来深圳。”

她有安稳的工作，本打算酝酿买房，但调控的一盆凉水泼在她头上，让她再次动了离开的念头，“我打算去广州了”。

像她这样被误伤的刚需的确存在，不止一个人在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时，说出了相同的抱怨。但政策出台后，深圳楼温确实被遏制了一段时间。

当时业内预计，此轮调控后交易量要大幅下滑，房价会回落10%-20%。

此后根据统计局数据显示，6-8月，深圳新建住宅销售价格环比上涨0.8%、0.6%和0.5%，二手住宅销售价格环比上涨1.9%、1.2%和1.1%，虽然一二手房房价涨幅均有所收窄，但一手房和二手房市场出现了热冷不均的分化，人们热衷打新，二手房成交量下降。

四个月后，深圳楼市这把火，好像重新烧起来了。

逼出房地产税？

10月末，网络上流传着一份深圳市住建局回复市民的答复建议书，其中提到“正在研究制定购房认筹APP系统，所有房地产项目认购通过官方APP进行”。

11月20日，深圳市坪山区万樾府项目开始线上认筹。该项目的开发商称，本次万樾府作为深圳市政府指定的首个线上购房诚意登记APP试点项目，诚意登记采取“线上登记，线下审核资料并冻结资金的方式”。

外界判断，这个APP系统，也是深圳长沙之行的成果。2018年7月25日长沙购房APP（全国首个）于2018年7月25日上线试运行，购房者可以提交电子资料，完成认购，了解最新政策。

媒体报道称，下半年，深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，分类确定入围人数，再采取公证摇号策略。

这也许可以解释，为什么刚入市的高价、大面积新盘仍然说“无房者优先”。

但从目前的结果来看，在抑制炒房方面的结果并不理想。

“估计政策的调整已经在路上了”，被央媒点名后，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断。

这其实也是很多业内人士的判断，上帝要让谁灭亡，必定先让其疯狂，这句话频频用在房地产和炒房者身上，这一次也不例外。

因为央媒《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》中，一句“建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收到釜底抽薪之效”让外界久久回味，再结合今年4月深圳官方表态，“接下来也可以考虑房地产税的问题”，是不是意味着房地产税真的可能在示范区先行先试？

早在8月份就有网传消息称，深圳2021年起试点征收房地产税，并且有详尽的征收办法，比如2套住房超过人均居住面积60平米部分，按照住房市场评估价值×1.5%/年的税额核定征收；第3套房按照住房市场评估价值×2.5%/年的税额核定征收；第4套房起按照住房市场评估价值×4.5%/年的税额核定征收。

但随后被否认。

房地产税并不是没有先驱，早在2011年，上海和重庆作为试点开始施行房地产税，至于后来为什么没有扩大试点范围，业内的普遍意见是，大概是因为效果不明显。

这次深圳楼市的高温能不能逼出房地产税？普通人无法确定。但官方的回应，应该仅仅是开始，只是那些正游走在政策边缘的冒险家，大概都会心里一沉吧。

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