楼盘烂尾、交付无期，大概是购房者遭遇的最恐怖的“噩梦”：一边是银行催还贷款的“紧箍咒”，另一边房子交付却遥遥无期，如果停贷退房吧，又怕钱房两空。无数家庭用尽积蓄换来的购房梦，就这么沦为了让人备受煎熬的“镜花水月”。

近日，江苏连云港市中级人民法院发布的一起判决，让这些困在烂尾楼“噩梦”中的购房者看到了曙光。判决显示，开发商逾期未交房，不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款本息也由开发商承担。该判决迅速引发媒体和网络热议，一些法律界人士认为该判例贯彻了“谁违约谁担责”的原则。

据《中国新闻周刊》报道，2020年11月，柏某、杨某与某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。后因开发商迟迟未交付，柏某与杨某诉至法院，审理该案的连云港市赣榆区人民法院在判决中引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

该条款早在2003年6月1日就已施行，但因种种原因被法院长期“选择性忽略”，极少应用于司法实务中。一旦项目烂尾，购房者往往面临银行催收、征信受损、积蓄耗尽的绝境。连云港的判决打破了长期以来“房子烂尾、贷款照还”的司法惯例，将违约责任明确归于开发商。从法律逻辑看，该判决整合了《民法典》第533条情势变更原则与最高法的司法解释，回应了《民法典》对契约正义的追求。

在司法实践上，连云港判决有标杆意义，填补了长期存在的法律适用空白，为今后法院审判类似案件提供了重要参考，也让大量烂尾楼业主有了维护自身权益的信心。此前多数法院将购房合同与贷款合同割裂处理，导致购房者即便胜诉仍需继续还贷。连云港的判决，则将两个合同视为有机整体，认定开发商的违约是业主无法还贷的根本原因，从而将最终责任锁定在真正的违约方，为购房者提供了司法救济途径，让购房者可彻底从烂尾楼和房贷的泥潭中脱身。

住房和城乡建设部2024年数据显示，全国烂尾项目超2000个，涉及500万套住房，受影响家庭超过100万户。其中，恒大2.44万亿债务危机直接导致162万套烂尾，占全国总量的近三分之一。‌‌在此背景下，连云港的判决远超个案范畴，有助于倒逼开发商强化履约意识。过去，开发商通过高杠杆、快周转模式扩张，烂尾后往往以“破产免责”来逃避责任。而连云港的判决则明确开发商需承担剩余贷款，显著提高了违约成本，倒逼开发商需审慎评估项目可行性，强化资金管理与内控，有助于推动部分房企向现房销售等开发模式转型。正如有关法律专家所言，这一判决“为开发商套上了紧箍咒”，迫使行业回归“保交付”的本质。无法承担烂尾后果的开发商将加速被市场淘汰，“信用”将成为比土地储备更核心的生存要素。

在对连云港判决的讨论中，银行的角色和责任成为争议焦点。有观点认为，银行作为专业金融机构，如果未尽到资金监管义务（如未将贷款划入专用账户），也应承担相应责任。银行长久以来依赖购房者的信用和房产抵押，视个人房贷为低风险业务。连云港的判决会让银行意识到，如果项目烂尾，抵押物价值归零，主要还款责任可能会转移到偿债能力存疑的开发商。这一结果，可能会让银行重新评估预售房贷款的风险权重，银行将不得不严格审查开发商资质、项目合规及预售资金监管落实情况，贷后对资金流向的监管也会加强，以防资金被挪用导致项目烂尾。

当然，虽有法院的判决，仍会面临执行的难题。许多引发烂尾的开发商早已资不抵债，甚至被多次列为失信人，要求其承担剩余巨额贷款本息，法院的判决可能会沦为“法律白条”。这些都需要未来的司法实践能进一步厘清多方的责任边界，通过建立房贷保险机制来分散风险。可探索引入“完工担保”制度，要求开发商在预售前提供履约担保，同时完善《刑法》相关条款，对挪用预售资金、虚假宣传等行为追究刑事责任。

要根治烂尾楼的痼疾，仍需强化房地产的监管机制。在当下，各地可通过提高预售门槛，如要求主体结构封顶等，来预防项目烂尾的可能，并对预售资金进行全方位的监管。从长远看，现房销售仍是避免烂尾楼的终极解决方案。海南2020年3月已在全省实行现房销售，其中经验值得各地借鉴。

连云港的判决让我们看到的远非个案的公平，也让我们看到了房地产市场的深层矛盾：预售制度的漏洞、监管缺位、资本的无序扩张、风险与责任的错配。只有让法律的天平向最无助的购房者倾斜，只有让“谁违约谁担责”的原则从纸面走入现实，才能让开发商、银行乃至监管者重新审视自身的定位与责任。期待连云港的判决能对其他法院有所影响，只有这样，才能让房地产行业摆脱“收益私有化、风险社会化”的畸形逻辑，让千万家庭不再为“安得广厦”而惶恐不安。这是法治进步的要求，也是民生保障的应有之义。