4月第一天，结束料峭春寒之后，长三角迎来了气温回暖。早已经被“地王”连续刷新纪录的杭州，迎来了2025年开年以来规模最大的一场土拍。

本次土拍8宗涉宅地出让，6宗地块溢价成交，其中又有4宗溢价率超50%，分别由越秀、金茂、宁波东投和绿城竞得，而这些地块很多也成为各自板块内的“地王”。

刚刚过去的一季度，杭州“地王”三度刷新。三天前，杭州的最高楼面价迈上8万元/平方米的大关，成为全国第三。

这块地由建发以34.3亿元、115.39%的溢价率竞得，楼面价达到了8.8万元/平方米。就在那之前的三天，滨江集团以7.7万元/平方米竞得的西兴地块刚刚创下了成交楼面价纪录。

这场高烧让杭州迅速站在了楼市回暖的浪尖。

据杭州市住房保障和房产管理局数据统计，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累计成交6601套，环比增长100.3%，较去年同期同比增长28.7%。

新“地王”，明算账

一位杭州市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“建发拿下的蒋村地块其实价格上不夸张，这块地的位置很好，就在西溪湿地北面，要做低密豪宅产品，预计单价在12万-15万/平方米。”

项目周边西溪诚园的高层住宅二手房均价在7万元/平方米上下，中杭府的高层住宅二手房均价在6.5万元/平方米，叠墅达到了8.8万元/平方米左右。但项目周边多年未有新房供应，且大部分项目都是限价项目，参考意义并不大。

开发商建发最近数年重仓杭州，2024年其在杭州的销售额位列第三，今年一季度，其流量销售额位居杭州第一。

“建发近两年在杭州势头比较猛，毕竟是国企，资金实力雄厚，但是建发在杭州主要做中高端产品，拿这块地就是做影响力的，打造顶流产品立形象。”上述市场人士称。

对于杭州拿地，建发房产的控股子公司建发国际董事会主席林伟国在业绩会上表示：“虽然建发此次拿的项目在杭州地价最高，但仍然低于公司预期，实际地价水平比预期还要低，它的地段和稀缺性非常重要。”

对于未来的项目利润，一位房企人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在双限放开，是可以做高溢价的，就是看你的产品力。”

在拿下蒋村文新单元XHO30203-01（3）地块的前一天，建发还在成都以33.47亿元拿下成都金融城三期49亩地块，成交楼面价4.1万元/平方米，溢价率106%，打破了成都土拍成交楼面单价的纪录。“建发拿地也有自己的原则，在坚持流动性优先的情况下，利润要维持在6-8个点的水平，具体根据项目决定。”建发国际行政总裁田美坦在业绩会上解释称。

在建发拿地前两天，杭州楼面价记录由滨江斩获，其以52.03亿元拿下水电新村地块，楼面价7.74万元/平方米，溢价率69.86%。

地块周边的配套设施完善，包括教育、医疗和商业资源，且交通便利。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出，本次新地王诞生并不意外，该地块可以看到城市阳台、大金球、莲花碗和一线钱塘江景。地块周边二手房如壹号院、金茂府，大面积房型的均价普遍在10万元/平米以上。

一位业内人士称：“一般核心区域的地块滨江都会参拍，不过蒋村地块不是他们的目标，滨江擅长做大平层公寓，特别是有一线江景的地，滨江会感兴趣。”

“地王”都在意料之中

3月以来，多地土拍市场涌现出“地王”。3月18日，北京海淀区上地板块一宗宅地以10.23万元/平方米楼面价创北京土拍历史新高。在上海，2月末协议出让的静安高品质袖珍地块，以16万元/平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

“这类地块多位于城市核心区，例如杭州西溪湿地旁、北京海淀学区，这也是地王能产生的最主要原因所在，未来核心区域的供应也会随着城中村改造推进不断增多。”58安居客研究院院长张波表示。

“以后的市场肯定分化得很厉害，外围很差，一般位置勉强维持，中心位置产品好的被抢光。”上述房企人士表示。

在这个逻辑之下，少数几个核心城市的核心地段“地王”频出，也就不足为奇了。

张波表示：“从当下来看，房企更多考虑的是寻找确定性和避险，房企主力资产都投向核心城市，这些城市都是经济实力强，或人口流入型城市，土地稀缺性凸显。各大房企的发展战略也从以往的追求规模化向‘安全利润率’转变。因此，即使这些地块总价高，溢价率也高，甚至超100%，如果能带来更为确定的利润，房企也会竞争激烈。”

一家国资房企内部人士表示：“我们的投资预算在上半年就要用掉，优质地块我们能拿就拿，前两年老是想等一等，到后面机会越来越少。”

另外，房企敢于在此时争夺核心区域“地王”，还跟豪宅市场的持续火热有关。

杭州豪宅一直不缺买家，从2020年到2023年，杭州总价千万以上的豪宅成交量一直稳步增长，直到去年才有所回落。

根据《钱江晚报》报道，钱江新城二期“地王”项目玉澜月华，传出了拼社保消息：152套房源，总价1500万起步，吸引到约2000组客户报名登记，预计约500组客户将落选。

与此同时，房价便宜了3000元/平方米的余杭区首个不限价楼盘——和萃揽悦园，首开报名结果公布：112套房源，821组报名登记，中签率13.6%。报名买千万豪宅的人数，竟然远多于单价不到2.8万元的刚需盘的报名人数。

在上海，根据中指研究院发布的报告，2024年上海豪宅共成交593套，超过2022年和2023年两年的成交总量，成交均价为18万元/平方米，实现三年复合增速15%。

不论是哪里，豪宅并不是市场的主流，“刚需和刚改是持续的主力军。”上述市场人士称，“地王”释放的信号并不足以覆盖整个市场的全貌，楼市的这场回温之旅还远未达成。