离2024年结束仅剩29天，华润置地+中海地产联手在深圳湾豪掷185.12亿拿下T107-0107地块，深圳全年土拍以“王炸”级地块一锤定音，总揽金331.66亿元，以微弱优势成功超过去年的312.5亿。

深圳湾T107-0107地块不仅刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位子，还成为今年全国的总价“地王”。11月29日北京拍出的153亿“巨无霸”地块，在榜首的位置仅待了4天。

9月底一系列政策福利被释放后，深圳楼市短期内出现了明显升温，除了年底“翘尾”，深圳全年整体仍是“熊市”，此时的“地王”愈加珍贵。

“土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅称。

中海地产是今年1-11月深圳销售额的第一名，华润则是去年的“双冠王”（销售金额和销售面积）。两大央企看似联手，实则在深圳TOP级的争夺中异常激烈，可以说最开始的夺地就决定了一切。中海地产在2023年6月拿下了深圳湾超级总部基地地块，开盘后的豪宅产品深湾玖序帮助中海在今年前11月登顶。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，华润置地将成为今年这块深圳湾“地王”的操盘者，从而能解决其在深圳两年未拿地的燃眉之急。对中海而言，没能拿到操盘资格之后，将马上面临“无货可卖”的尴尬局面。

调规后价值飞升

“后海竟然还有地卖？”当11月2日深圳官方放出T107-0107地块时，就算是房地产业内，也有不少人如此惊呼。

T107-0107地块位于深圳湾的后海片区，后海是整个深圳湾最早开发为总部基地，也是迄今为止最为成熟的深圳超总片区。深圳目前拥有总部基地的后海、前海、超总基地相隔不远，后海及周边的住宅数量最多，不仅有深圳“第一豪”的深圳湾一号，也有入住已超过10年的蔚蓝海岸、观海台等，还有楼市高峰时“摇号”才能买到的华润悦府。

“这块地的确非常优质，南侧对着深圳湾人才公园，沿着登良路一直走就可以走到海边，直达公园。北侧地的公园正在建设中。毫无疑问，这个区域是整个深圳未来最值得期待的区域之一，地王的成交也是楼市止稳回升的一个有力佐证。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿称。

根据出让公告，宗地内要求建设高度不低于200米的片区“次地标”，限高250米。附近的海能达大厦和北侧的中海油大厦大约高度就是200米，建成之后，最近的住宅“卓越蔚蓝海岸”的海景可能全部被挡。

之所以业内如此惊讶后海片区仍有宅地，是因为后海此前确实没有空余的宅地。T107-0107地块是调规之后而来的，它附近还有4处商业用地未出让。

深圳一直以“人多地少”闻名，不过其实际上的调整空间是巨大的。2020年时任住建部副部长的倪虹赴深调研时，万科前高级副总裁谭华杰曾在座谈会上表示，深圳是“开发率”的问题，除此之外，“写字楼过剩”也是导致住宅供应不足的原因。

深圳近些年不断地通过调规拿出“压箱底”好货，可以说是：一浪高过一浪。

T107-0107地块位于2号线登良站上盖，原来与隔壁的空地一样是商业用地。调规后为二类居住用地+商业用地+道路用地，登良路将地块一分为二，建筑面积26.3万平米，其中住宅17.69万平米，商务公寓7万平米，商业1万平米，容积率8.0，挂牌起始价126.52亿元。

第一太平的吴睿介绍：“深圳2016年以后只要是超过百亿的商业用地，没有开发商能赚到钱。”据他测算，调规之后，后海“地王”的土地价格增长了100亿以上。

住宅比例超过一半，8.0的超高容积率（超过了深圳纯住宅6.0的容积率上限），商品房不限价，取消70/90限制，深圳官方又一次通过土地给了开发商更多的利润空间。

中海去年拿下的超总地块同样是调规而来，也取消了70/90限制，限价上也进行了政策突破，但它需要配建一部分全年期自持的租赁住房。今年后海的这块地不需要任何配建，还允许整体转让的商务公寓可全部转为同等面积的酒店。也就意味着，开发商可以为后海片区引进又一个顶级酒店。

“这块地肯定比中海去年拿的那块好，超总那边周边环境不够好，拥挤，没有居住氛围，都是写字楼。这块地挨着深圳湾一号这样的楼盘，旁边就是我们华润的商业、体育馆和深圳湾的海景。”华润置地深圳公司的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》称。

“我们当然更看好后海。”华润置地深圳公司的一名高层对《凤凰WEEKLY地产》表示。

“T107-0107地块的地理位置优越，地方政府为了土地出让金的确需要拿出压箱底的好东西。另外，近期土地出让模式有所改革，减少了配建和价格限制，以及取消普通住房和非普通住房标准，这意味着将打造权、定价权都给到开发商。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。综合计算，该地块的利润率或将很高。”

“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。”中指研究院深圳分院的孙红梅分析。

华润置地操盘

《凤凰WEEKLY地产》从华润置地深圳公司内部了解到，与此前深圳业内纷纷猜测的不同，T107-0107地块将由华润置地进行操盘，后海将不会出现第二个“深湾玖序”。中海地产深圳公司的员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“领导要我们不要声张，肯定就不是我们操盘了。”

从两家公司的对外宣传也可以看出，中海地产在12月2日的官方微信推文中仅宣传了其在北京和上海的拿地，完全未提及中海。而华润置地在12月2日晚间发布了“深圳后海品牌形象焕新”，定义为“世界会客厅新形象”，宣传物料制作精良，明显准备已久，视频中展现了华润置地在整个后海片区的开发成果，包括“春笋”写字楼、“春茧体育馆”、深圳湾人才公园等。

相比中海去年拿的超总地块，T107-0107地块的开发并不会更容易。

从建设角度来看，深湾玖序2023年6月拿地，预计2027年交房，周期长达4年，开盘时间在拿地的一年后。华润置地操盘的这宗后海地块限高250米，硬性要求是最低200米，超高层的建设周期本就比普通楼宇长，后海地块比中海的深湾玖序还要高50米。

不过，上述华润置地深圳公司的高层透露：“这块地建设周期不会比深湾玖序长，现在的开盘时间还不好说，最主要的是我们要把产品做好。”

从产品设计中最显眼的景观来看，后海“地王”和深湾玖序一样，低层都会有明显的遮挡，不过楼间距比深湾玖序要宽不少。再就是户型，深圳近几年的豪宅产品几乎都设计成180平以上的大户型，深湾玖序更是190平起。如果沿用这个思路，后海地块设计后的住宅产品将轻易达到总价2000万起，目前深圳2000万起步的豪宅去化并没有上海火热，深湾玖序到现在还有少量存货未售。深圳湾2000万以上的在售楼盘还有深圳湾公馆，南边已开始建设的蛇口中信深圳湾的预计开盘时间是2025年底，可能会与这块地的时间撞上。

华润置地过去几年在深圳成功开发了大冲村润府、后海悦府等热销的豪宅产品，还有后海瑞府这样的公寓，其顶豪产品同样值得期待。

再就是最为关键的定价问题。深圳历史上有8块总价超过100亿的地块，这几乎是地段最为核心的一块，其楼面价明面上排名第二，实际上也是可以登顶的。因为明面上的史上单价“地王”泰禾尖岗山地块，当初是分两块地成交的，一块每平超过7万，一块不到6万，如果综合换算下来，后海“地王”70388元/平方米的楼面价是超过尖岗山地块的综合水平的。

不过，实际上这块地的溢价率高得不是很突出，经过招商蛇口和“华润+中海”联合体近300轮的竞价后，溢价率不到一半，为46.3%。“没拍出200亿+的价格，可以说是招商蛇口的责任。”熟悉深圳土地交易的一名业内人士对《凤凰WEEKLY地产》调侃。

从华润置地早已准备的宣传片和招商蛇口报价力度并不高来看，招商蛇口此次的入场更倾向于“重在参与”。

事实上，招商蛇口的“财力”未必能接住这幅“地王”。据其公开的财报来看，2024年前三季度，招商蛇口的归母净利润同比下跌了三成，仅26.01亿元，甚至不足华润置地上半年归母净利润的三分之一，也未能达到中海地产前三季度的三分之一。

看似合作拿地，实际上更像是华润置地和中海在深圳市场的又一次争夺。由于拿到了操盘权，华润置地一下子解决了两年未在深圳拿地的窘境。2023年是华润置地深圳地区的“大年”，全年开盘了11个楼盘，2024年突然无盘可开，缘于前两年在深圳一直未拿地。“今年下半年一直在保交楼，再不拿地明年就没卖的了。”上述华润置地深圳公司的员工称。

而中海地产面临一样的问题，深湾玖序之后，中海同样“无货可卖”。“深湾玖序只剩一点了，我们快要没货卖了，现在在控流速。”上述中海地产深圳公司的员工透露。

今年深圳仅出让了5宗宅地，除了最后一块他们的联合拿地，前四宗分别落入中建壹品、保利置业、深圳地铁、深圳天健地产手中。

2025年的深圳房地产销冠最终能花落谁家，充满悬念。