“2023年是城市更新系统元年后的第三年，可以看到市场已经进入一个爆发期。”

全球知名地产咨询服务公司世邦魏理仕在此前发过一份《城市更新白皮书》，近日《凤凰周刊》专访该机构董事暨华北区战略顾问部负责人王俊傑，他认为，中国现在已经进入系统性城市更新的新阶段。

近一年，政府从顶层战略层面为各个城市因地制宜实施城市更新行动提供引导和支持，城市更新实施主体更加多元化，国央企、社会企业和相关投资基金也纷纷加入。

“除了政策的完善之外，城市更新系统化还取决于是否能有一个投融管退的可持续闭环，比如2023年消费类基础设施被纳入基础设施公募REITs试点范围，这也让这个闭环成为一种可能，为城市更新提供了新的空间。”王俊傑说。

新变化、新突破

城市更新的投资更加注重优质存量资产的统筹利用，政府也越来越鼓励土地用途的兼容、建筑物功能的混合。

比如对成片开发区域涉及的边角地、插花地、夹心地这类零星的地上用地，探索集体建设用地、国有建设用地之间的置换，或者说利益分享原则。另外在过往的一些项目上，我们也跟政府以及投资者，探索城市更新过程中的负面清单、容积率奖励和转移，以及租税联动等创新方式。这种更为灵活的存量用地利用方式，是对过往的规划以及土地利用方面比较大的突破。

参与主体多元化也有一定的变化。虽然市场上主要还是以国央企，特别是央企地方品牌公司这一类主体为主，但随着政策的完善，市场化程度更高，一些投资基金、社会资本也在一步步参与到其中。核心地段的优质存量资产，是这些社会资本比较关注的领域，也是未来可能城市更新里面非常重要的一个板块。同时在老旧小区、棚户区改造中，我们也看到一些社会资本的参与。在政府的一个引导之下，需要与政府包括多方利益形成了相对比较成熟的运营模式。

国央企参与城市更新的“经济账”

城市更新过程中，往往要兼顾社会民生、经济效益等多方主体的利益，但国央企归根结底也是企业，也需要探索自身的城市更新发展道路，尽可能地实现盈利。

2023年我们服务的很多客户，形成了各自的一些特色模式、发展思路。

比如城中村老旧街区或者说老旧片区这类项目，普遍都存在存量建设用地布局散乱、产权复杂、利用粗放，用途不合理等等问题。因此现在的国央企客户更加注重改造实施前的统筹考虑。

对于国央企来说，片区统筹更新是主流的趋势，为经济账提供了更大的解决方案，即我们说的总体平衡。通过以点串线、以线带面的形式推进，以及我们常说的“渐进式”、“以绣花功夫”的方式对片区城市更新进行推进，这也是来自全球类似香港、东京等城市的案例经验。

公募REITs对于现金流估值法的认定，决定了运营的正向价值。我们发现，很多国央企客户越来越重视后期的资产运营管理。无论是通过自身集团资源的匹配，还是与优秀运营商合作，来实现项目的稳定现金流，一些央企在过去一年也成功发行了各自首只商业项目的公募REITs产品。

在城市更新的领域，资源整合是非常重要的一个环节。我们也看到很多国央企业或者各类开发商，他们已经在做一些专业专项领域的突破，然后做一些资源的上下游的链接。

“几乎每个项目都是一种创新模式”

虽然城市更新在快速推进，但仍然处于发展初期。

每个城市更新的项目都有其自身的特殊性，包括土地改造成本、产权关系等各方面的因素，以及参与企业各自的优势领域、对当地的熟悉程度，以及相关项目的布局，形成相应的联动也各不相同，可以说几乎每个项目都是一种创新模式。

城市更新载体总体分为老旧小区、棚户区等居住类的改造更新，老旧厂房等低效工业产业园区，包括老旧设施等低效楼宇以及历史保护建筑、公共基础设施、公共类空间等等类型，从未来趋势上看，城市更新的业态一定会更加多元、复合，从而实现产业、文化以及人气的聚集。

有别于传统开发的地产类项目，对于更新后做什么、怎么做、能否做好，是政府和投资主体最为关心的。能否实现好的招商和后期资产运营管理，在一定程度上直接决定了是否能够解决我们城市更新之中的产权问题和资金平衡的问题。

新出现的跟城市更新相关的投资基金，现阶段更偏向于看一些优质的、核心区的资产，更关注未来的功能业态能不能实现稳定的现金流收益。