二手房成交一直是深圳楼市行情的风向标。

早在2016年，北京、上海、深圳三个一线城市的二手房成交面积就已经达到了新房的两倍以上，中信证券地产行业首席分析师陈聪曾表示，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

深圳过去五年里有两年出现异常，分别是2021年和2022年，新房成交占比超过了二手房，二手房成交占比退到50%以下，分别是44%、39%。那两年深圳新房因限价及打折促销，热度很快盖过二手房，二手房因参考价制度的出台迅速冷却。

据深圳房产中介机构乐有家最新发布的2023年度深圳楼市报告，深圳楼市在2023年回归常态，二手房重回主导地位，二手房成交占比返回51%。

报告显示，2023年全年，深圳共售出64389套一二手住宅，同比上涨15%。新房市场呈现“供应增加，成交下滑”的分化趋势，全年成交31621套一手住宅，创下近5年最低点；二手房过户量32768套，过户及网签量同比涨幅均超50%。

乐有家介绍，二手房在2023年超过一手房最大的原因是参考价政策调整。

2023年4月，深圳各大商业银行陆续收到指令，银行发放二手房贷款不再以参考价为准，核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。参考价政策名义上的取消，释放了一部分卡在首付预算上的刚需购房客，在一定程度上活跃了成交。

二手房市场重回主导地位的意义不小。“存量房市场是楼市的晴雨表，尤其是一二线大城市，二手房市场交易旺盛代表着购房需求旺盛，市场交易活跃度高，并轮动带动一手市场的发展。”乐有家营销总裁贺玲介绍。

不过，2023年深圳二手房整体的成交仍然在“降价走量”。

乐有家统计数据显示，2023年新房成交均价为6万元/平方米，同比下跌1.6%。二手房价6.5万元/平方米，距离历史最高点下滑22%，回到2019年；部分热点片区房价一年跌幅超25%，部分热销楼盘房价一年跌20%。

“部分二手房跌回了2015年。”乐有家贺玲透露。

2015年，伴随着银行降息降准、股市投资客流入楼市和深圳限贷松绑，深圳房价全年暴涨约40%，开启全国楼市上涨潮。之后，深圳又经历了2019年因“社会主义示范区”“粤港澳大湾区”等政策助推下的的上涨。至今为止，深圳的二手房已经跌落一轮上涨周期。

虽然4月在名义上取消了参考价政策，但二手房的成交下滑趋势没有因新政刹车，反而在新政后加快了下滑速度。如果以政府出台的二手房参考价为标准，2023年上半年，深圳全市低于参考价成交占比仅3成左右，7月后开始大幅度提升，一跃超过6成，第四季度更是超过7成，直至12月底，低于参考价成交占比达到80%。

“不低于参考价的房子不看，已经为市场常态。”乐有家方面透露。

相比之下，豪宅片区价格同比跌幅较小：排名第19的华侨城下跌7.4%，排第29的香蜜湖下跌12.7%，后海下跌18%。没上榜的深圳湾下跌10.3%，科技园跌幅12.1%。这一轮下跌中，福田表现出了比南山、宝安更坚挺的房价。

不过，豪宅片区整体上也早已被价格下跌波及。乐有家整理的“10万+”以上的片区，到2023年底仅剩下7个，华侨城与深圳湾是唯二超15万元/平方米的片区。回溯2020年6-11月的二手房成交中，深圳10万以上的片区有16个。也就是说，三年间，深圳消失了9个“10万+豪宅”片区。

乐有家预测，深圳楼市进入新周期，调整分化是必然趋势：保障房市场承接首置需求，商品房市场承接改善需求，市场轮动打通，通过时间来换空间，楼市将进入新周期。

“未来5-10年，深圳的财富聚集效应会再次提升，楼市价值会逐步修复。我们坚定地长期看好。”乐有家研究中心报告称。