杭州取消限价后的首场土拍，最大的赢家是曾经的杭州“老大”——绿城。

12月12日杭州2023年第十三批次土地出让中，绿城拿下了10宗涉宅地块中的4宗，共花费74亿元。

这场土拍前一天，绿城分别以31亿元、8亿元在义乌、海南拿地，这意味着两天时间，绿城在土拍市场豪掷百亿。

曾经在杭州独占鳌头的绿城近两年的风头一直被后来居上的本土企业滨江压制，这场土拍，算是一场久违的翻身仗，其竞争对手滨江颗粒无收。

但从销售额看，前11月滨江集团继续位居销售业绩排行榜的第一位，销售额达1430.8亿元，销售面积为329.9万平方米，而绿城中国以555.6亿元、141万平方米位居第二，中间还有相当的差距。

“大本营”土拍四连击

根据竞拍结果，绿城分别拿下了石桥单元地块、未来科技城地块、北部新城地块和西站新城地块，这其中前三块地为溢价拿地，最后一块地是底价拿地。

根据公开信息，杭政储出[2023]168号石桥单元XC0804-R21-20地块，土地面积2.28万平方米，容积率2.4，建筑面积5.48万平方米，起始价8.01亿元。

经过44轮竞价，绿城以总价10.16亿元竞得，成交楼面价1.85万元/平方米，溢价率26.84%。按照地块新房精装限价3万元/平方米计算，地价占房价比例超过60%。

原本就是热门区域，新政后又解除限购的未来科技城地块，绿城以28.44%的溢价率拿下。

这幅地块出让面积4.29万平方米，建筑面积13.31万平方米，出让起始价18.63亿元。地块经过36轮报价，最终绿城以总价23.94亿元拿下，成交楼面价1.79万元/平方米，按照地块新房精装限价27200元/平方米计算，地价占房价比例达到66%。

北部新城的溢价率较低，仅为1.72%，按照地块新房精装限价3.12万元/平方米计算，地价占房价比例约44%。

对于此次拿地，绿城方面向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这次属于正常补仓，之前拿的杭州的地基本售罄，杭州是大本营，也是深耕城市，现在是精准投资，看好就拿，这次运气好拿到了四幅。”

突击拿地

除了杭州，绿城在义乌和海南也有所斩获。

12月11日，绿城以底价31亿元摘得义乌凤凰山有机更新地块，折合楼面价2.08万元/平方米。同日，绿城以8亿元补仓海南，拿下蓝湾小镇玉兰苑北侧地块，称“进一步扩大高端文旅版图”。2天时间，绿城拿了6块地，花了超113亿元，在当下环境下，这种大手笔在房企中已经不多见了。

绿城这种突击性拿地并非首次，在今年8月上海土拍中，绿城耗资139亿元幸运摇中三幅地。

在2023年1到11月全国房企新增货值榜单中，绿城以1206亿元位列第7，滨江则位列第9。

“要为明年做储备，公司要发展，现在市场冷热不均，但还是要稳健发展，绿城产品力可以，进入城市接受度算高的，所以该补仓的，要补仓。真正销售，都是明年的事。”绿城方面表示。

今年1月到11月，浙江市场上绿城拿地金额排名位居第一，达到218亿元，滨江位居第二，为202.1亿元。加上此次的4幅地块，绿城拿地的优势再度扩大。

双雄竞争

“杭州新增人口全国第一，是全国最好的市场，绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。”

滨江董事长戚金兴在今年6月份的股东会上不忘调侃了一下绿城，但绿城并未对此做出回应。

多年以来，这两家公司的竞争都是杭州楼市的热门话题。虽然绿城整体的销售额高于滨江，但在杭州却一直落于下风。

“前两年，杭州对限价控得特别严，当时有两个400亿的说法，一个400亿是滨江的，滨江有400亿的货值，具备销售条件但没批给它，因为当时杭州的限价线就在3.5万元/平方米，滨江的项目基本均价都在4万以上，所以尽管它具备可售条件，也没给批；第二个400亿是绿城，绿城此前在杭州销售了400亿，结果亏损了几十个亿。”一位老绿城人告诉《凤凰WEEKLY地产》。

也就是说，尽管两家在杭州竞争激烈，但在同样的政策条件下，两家都面临着压力，一个是因为限价不能批，一个是因为限价卖得低。

由此可以引出一个问题，绿城的成本结构。

近两年，绿城一直在做成本结构优化，比如，其上半年行政及销售开支下降了14.3%，达到26.68亿元；采购成本下降3%，交付预结成本下降1.6%。

“但绿城的成本结构跟万科、中海这样的企业还是有差距的，打个比方，成本减少三五十块钱是可能的，但减少三五百就很难了。我们专门做过几个绿城的对标性产品，比如在三线城市造小房子，按照两层的结构，我们的工程成本可以控到8000元，绿城基本要在12000元，在地价一致的情况下，我们就有成本空间。”一位杭州房企人士向《凤凰WEEEKLY地产》表示。

绿城在杭州的对手滨江，把绝大部分的筹码都押在杭州，并挺进房企10强。最近几年，其试图走出杭州，但却屡屡受挫。

在股东会上，也有投资人担忧，重仓杭州会不会有风险，毕竟伴随着全国市场下行、互联网行业裁员，目前杭州新房和二手房市场也略显疲态，尽管新政加持下，杭州楼市出现回暖，但仅1个半月，新政的热度就在消退。

根据我爱我家数据，11月份的新增房客源和带看指标均呈现环比下降趋势。与10月份相比，11月新增房源量下降了7.7%，新增客源量下降了8%，带看量也下降了1.23%。

不过戚金兴明显更看好杭州市场。

“滨江以往的土地储备主要是在南星桥到钱江世纪城这条豪宅线，现在全部拉开了，包括在萧山、在良渚全面铺开。虽然滨江在杭州挺能打的，但今年压力也很大。”上述房企人士表示。

另外，滨江的模式是“小股操盘”，有着很多的合作项目，尽管从销售额来看拉开了与绿城的差距，但从权益销售额看，二者的差距并没有那么大。

今年前9个月，滨江在杭州的权益销售额为508.46亿元，而绿城则为305.67亿元。

3个小目标

绿城中国董事会主席张亚东在2023年中期业绩会上表示，现在最看重三项规模：第一个是销售的总规模，大数是3000亿；第二个，投资规模；第三个是权益规模。

12月5日，绿城中国发布未经审核运营数据，今年前11个月，公司实现总合同销售金额约2564亿元，同比下降2.51%，完成全年销售目标的85.47%。

在11月1日召开的中交集团上市公司2023年集体业绩说明会上，绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强透露，绿城中国今年的销售目标为3000亿元。其中，自投业务销售目标2000亿元，代建业务销售目标为1000亿元。

耿忠强称，根据目前的销售情况，完成全年的销售目标是没问题的。

投资方面，今年前三季度，绿城中国新增货值1068亿元，新增项目29个。29个项目对应的总建筑面积417万平方米，权益土地款507亿元；29个项目中，一线城市的货值占比27%，二线城市占比60%。

绿城的投资拿地规模在全国已经排到第五的位置。在权益规模上，1到11月，绿城以1119.7亿元的权益销售额位居第8位。

竞争还在继续，2024年的起跑枪声在2023年底就已经打响，现在看，绿城正在加劲为明年做准备。