这两天，许久没有水花的深圳楼市，被一则“0认筹”的销售声明刷屏。卓越地产的楼盘柏奕府在11月8日发布《声明书》称“无意向客户登记”，因此取消原定的开盘程序。

卓越地产很快回应称，因为是尾盘所以没有集中蓄客，也没有做线上客户申请安排，所以“i深圳”APP暂无意向客户登记。但“深圳首个0认筹楼盘”的标签还是结结实实地打在了柏奕府的身上，因为它是第一家通过公开声明揭自己短的楼盘。

多个深圳房地产从业人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，柏奕府绝对不是第一个“剃光头”的楼盘，“去年年初就有一个，只是大家不对外说而已。”一名本土开发商营销员工说。

在另一座一线城市上海，今年同样出现多个“0认筹”楼盘，比如奉贤的水榭兰亭，浦东川沙的佳怡华庭等。前两年还大热的二线城市合肥，去年也出现了加推无人问津的情况。

这些楼盘的共同特点是价格上很有优势，但地段不佳。

热点城市的外围市场，正在静悄悄地垮塌。

有水分的“0认筹”

卓越柏奕府位于深圳市龙华区大浪街道，靠近深圳北站，距离上塘地铁口约600米。第一次开盘是在2022年的1月6日，当时开盘共637套住宅，带装修，均价74000元/平方米。深圳市住建局的官方数据显示，一期至今还剩112套住宅待售，去化率为82%，在深圳算是去化还不错的楼盘。

这次“0认筹”是柏奕府第二次开盘，共121套住宅，备案均价约74800元/平方米。

柏奕府11月3日拿到预售证，按照原定流程，11月5日公布项目销售方案。11月5日至6日为意向登记阶段，意向客户下载并注册“i深圳”APP，实名认证后完成“购房意向登记”，通过资料审核后，参加后续意向保证金冻结（截止日期11月6日22:00）、意向登记人名册公示（11月7日）及公证摇号（11月8日上午）。

卓越集团在随后的声明中称：柏奕府项目有121套房源，因其他项目安置需要提供物业担保，2021年12月未纳入预售。2023年11月，相关物业解除担保后，卓越集团开展该批房源销售工作。由于是项目尾盘，未做集中蓄客安排，也未做线上客户申请安排，故“i深圳”APP暂无意向客户登记。综上，该项目不存在“零认筹”情况。

卓越集团声明

《凤凰WEEKLY地产》从多个深圳业内人士处了解到，柏奕府确实不是无人认筹。

“今年三季度开始，很多项目由于意向登记量不足，开盘日均采用i深圳线上登记客户+线下登记客户相结合的方式开盘，卓越柏奕府只是线上为0，不等于没有意向客户。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对《凤凰WEEKLY地产》表示。

与卓越集团“未做集中蓄客安排”的表述不同的是，《凤凰WEEKLY地产》了解到，目前深圳至少有两家中介机构代理了柏奕府。其中一家中介机构经纪人透露：“有认筹的，光我们公司就有10多套。”

如果事实如这名经纪人所说，那么柏奕府仅是线上无人认筹，线下是有客户的。为什么柏奕府要对外声明此事？

上述经纪人透露：“柏奕府加推的价格相对一期便宜了很多，备案价85折，然后可以返佣5-6个点，算下来6万不到。开发商可能是担心一期业主有想法，悄悄卖。”公开渠道也能查到多家中介放出的开盘信息，为备案价直接打85折。

不过，即使是10多套的认筹，去化率也不到10%。

“卓越柏奕府是第二次开盘，而且这次开盘的1栋和4栋（两栋已开盘一次）有100多套的回迁房房源，因此对于这两栋住宅的销售存在一定的影响，从此前的销售情况也可以看出一点眉目。”美联物业全国研究中心总监何倩茹分析。

龙华一直是深圳库存的“重灾区”，根据深圳房产信息网的统计，截至今年9月，龙华的库存过万达到10597套，为全市之最。

深圳市龙华区在建楼盘

龙华新盘遍地，价格已“卷到飞起”。在柏奕府周边，清湖的宏发悦见锦湖，96平折后470万起，龙华中心的鸿荣源备案均价约68000元/平方米，折后总价490万买3房，壹成中心推出“折扣+贴息+低首付”多重优惠。观澜的星河星悦云邸备案均价55000元/平方米，折后总价431万买3房。

事实上，低于10%的低去化率早已成为深圳关外新盘的常态。

“御棠上府（光明区玉塘街道）、金地峰境誉府（光明区光明中心）开盘都很差，都是个位数。去年年初，安联尚璟府（光明区光明中心）就只卖出去2套，最后还全部被退了。”一名本地开发商营销员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。

“有个关外的楼盘前段时间卖得不好，整个营销团队都被换掉了。”另一名规模房企的员工说。

今年下半年以来，多个楼盘刷新价格下限。光明区的二手房挂牌价曾在2020年被炒至7万，位于光明科学城中心的满京华金硕华府开盘打折后最低38100元/平方米起。龙岗突破3万下限，紫和嘉园今年7月开盘，备案均价约39500元/平方米，最新优惠价是29800元/平方米起，此项目开盘近2个月仅卖了29套房。

乐有家研究中心最新整理的深圳总价在300万元的新房项目中，除了盐田，其他全部位于关外：宝安石岩、龙岗、光明、坪山，户型集中在2-3房，适合首套刚需。尤其是坪山区，有6个楼盘都可以在300万以内买到三口之家的刚需房型。

二手房方面也跌了许久。乐有家最新数据显示，10月1日－26日，乐有家门店成交的二手房源里，已经有超七成是低于指导价售出的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月相比更是近乎翻倍的增长。

乐有家统计，关外的楼盘价格门槛比关内更低，“例如龙岗热销的5个楼盘指导价在3万-4万元/㎡，实际成交价还要再降低些，是非常适合首套置业购房者关注的区域。”

多城外围楼市渐冻

深圳并不是个例，从去年到今年，多个热点城市都出现过“0认筹”。

今年原定10月24日开盘的上海水榭兰亭，在开盘前发布公告称：“因为项目认购期间无意向认购客户登记认购，经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随机摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。”

今年9月，上海浦东川沙的佳怡华庭因为登记认购期间无认购客户，取消摇号选房活动。同样在9月，曾在浦东爆火的高端盘——绿宝园，加推第七期，共38套独栋别墅，最终0认购。

去年3月，合肥出现首个0认筹楼盘“伟星玖玺台”，之后项目被迫上分销。

图/伟星房产

这些楼盘的共同特点都是项目有诸如地段不好、配套较差的硬伤，除了绿宝园，它们还都有价格实惠的共同优势。

与过去楼市周期相似，本轮楼市从外围开始挺不住了。

相比之下，热点城市的核心地段上车门槛较高的改善楼盘是另一种景象。有统计显示，截至目前，今年上海推出的均价在10万元/平方米以上的楼盘共35盘，累计供应9951套房源，平均认购率198%，其中18盘在开盘当天实现“日光”。

深圳到今年9月，13个认购率比例超过1:1的楼盘里，几乎都集中在南山、福田、宝安中心区等三个核心区域，价格多数在8万元/平方米以上。

乐有家研究中心介绍：“8月底新政以来，购房者以紧急刚需及刚改换房群体为主。”

上海中原地产资深市场分析师卢文曦此前对外表示：“目前市场仅有少数卖得好的楼盘勉强维持，市场成交量在下降，远郊盘卖得不好很正常。其次，上海购房政策从限购到限贷均有松动的空间。如：非户籍单身放开限购，二套首付比例从70%下调至60%或50%，上海购房利率依然较高，这些政策的调整均可带来一部分消费力，提升市场活跃度。”

“整体市场不好，刚需首先考虑的都是自己的工作，未来能不能还上贷款。再加上买涨不买跌的投资心态，会很谨慎。”上述规模房企的深圳员工说。

“我觉得这个0认筹只是市场行情的一个表象，综合反映出目前客户买房非常谨慎，并不会跟风入市。在现在这个市场环境之下，只有项目本身的品质足够好，优势足够明显，价格足够合理，才能获得更多客户的关注。”美联物业何倩茹称。

中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦向《凤凰WEEKLY地产》介绍称，外围价值低于核心区，所以对价格支撑力度较弱，市况下行的时候，都会首当其冲。

深圳核心区是否会有蔓延的风险？

郑叔伦认为“市场已经到底了”。“我判断市场已经见底，房价下调幅度已经不少，不可能永无止境地下行下去。深圳经济摆在这里，房价已经达到合理水平，当客户反应过来，就会重新入市。现在需要提振市场信心，就是让大部分人相信房价已经见底，需要政策的支持，才能改变对房价的预期。”

在11月6日万科对金融机构的线上交流会上，万科董事会主席郁亮对市场见底的判断时间则有一些差异。

万科董事会主席郁亮

“这两年大家觉得压力特别大，是因为商品住宅的建设交付的红分与销售连续下滑叠加在一起。从行业施工的情况来看，到明年下半年叠加过程就基本结束了。黎明前总是最寒冷的时候，但曙光就在前面，所以我们还是需要对未来更有信心。”郁亮说。

按照郁亮的判断，全国市场见底的时间在明年下半年。经历了顶级疯狂的一线城市楼市，谁会率先实现？