十月即将过去，房地产行业更为焦灼。

原本9月因为一连串的重点城市政策松绑，楼市出现了一些起色，100个重点城市新房住宅成交面积环比增长了约14%（中指研究院数据）。但到10月，政策影响很快衰退，最新中指统计，10月楼市成交量整体同比、环比均下降。

万科董事长郁亮在10月的媒体会中力挺政策是有效的，话音刚落，现实给了响亮的反击。

市场回暖的温吞逐步传导至企业端。华侨城、金地第三季度出现利润净亏损。前三季度，万科净利下跌2成，“利润王”中海经营溢利下跌12%，销冠保利发展归母净利润132.93亿元，同比增长1.33个百分点，几乎与去年同期持平。

一向被市场认定为“优质”的几家房企，失去了一些投资者的支持。

10月30日，万科2024年到期的两支美元债，收益率飙升至48%和53%。债的收益增高，意味着风险资产的吸引力下降。针对市场的恐慌情绪，万科在31日早盘收盘时站出来回应：“公司基本面没有出现任何问题”。

回应几乎是无效的。截至31日债券交易所收盘，地产债普遍下跌，万科、金地和龙湖债券跌幅明显，“21金地03”跌超18%，“21万科02”和“20万科08”跌超17%，“16金地02”跌超14%，“16龙湖04”跌超8%。

汇丰银行总裁在这两天对外说“中国房地产最糟糕的时期已经过去”，但一名龙头房企的高管告诉《凤凰WEEKLY地产》：“如果市场继续这样，明年大家都要出问题。”

最糟糕的时候已经过去了吗？

房地产已经逐渐从被要求要有“道德的血液”的暴利行业，转变成向制造业看齐的低利生意。到最新的第三季度结束，TOP房企中净利同比增加的都不多了。

据《凤凰WEEKLY地产》初步统计，截至目前，销售额TOP20的房企中，排名17名的中国铁建未披露房地产业务的净利润数据。除去绿地、融创、恒大、旭辉、碧桂园5家美元债已爆雷的房企，以及未披露三季度财报的华润置地、绿城中国、龙湖集团、中国金茂、越秀地产、美的置业6家房企，剩下的9家房企中，仅保利发展、招商蛇口、华发股份在前三季度的净利润得到了正增长。

其中保利发展归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%，几乎与去年同期持平；华发股份归属上市公司股东的净利润22.01亿元，同比增长1.14%，增幅也非常微小。

招商蛇口是唯一的“异类”，归母净利润37.7亿元，同比增27%。大幅增长的原因更多地来自2022年净利润的触底。招商蛇口在去年一年通过大额的资产减值，造成业绩断崖下跌，全年大规模计提64亿元，增收不增利，其中前三季度的净利润同比下降了53.44%。到了2023年，招商蛇口开始增利不增收，今年前三季度营业收入758.3亿元，同比减少15.26%。

市场化房企的标杆——万科，前三季度实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降 20.3%。其中，房地产开发业务结算面积为1831.7万平方米，贡献营业收入2442.1 亿元，同比分别下降19.0%和 17.4%。

万科未在三季度报中详细解释净利润的大幅下跌，仅在市场情况一栏写了“报告期内，全国商品房市场面临下行压力。”

“地产黑马”厦门建发开始后劲不足，建发股份2023年1-9月房地产业务分部归属于上市公司股东的净利润为4.7亿元，同比减少28.69%。

建发股份的房地产业务利润由两家公司地产公司贡献，建发房产和联发集团。据其2023年三季度报披露，建发房产贡献的净利润还是增加的，但联发集团的净利润降了3.87亿元，首要原因是“受宏观调控政策和土地成本影响，年初至本报告期末交房结转收入的部分项目毛利率有所下滑”。

“招保万金”中第一个撑不住的是金地。最新财报显示，金地今年第三季度实现营业收入154.4亿元，同比减少38.15%；归属于上市公司股东的净利润出现亏损，为负的14.74亿元，同比减少207.16%。

“主要系三季度房地产项目结算规模下降。净利润下降，主要因为房地产项目结算利润下降以及对项目计提减值。”金地集团在财报中解释。

金地在今年上半年还有15.32亿元的净利润，三个月的时间里，由正转负。

华侨城A给央企拖了后腿。最新数据显示，华侨城2023年前三季度净利润亏损33.47亿元，基本每股收益亏损0.4164元。此前，华侨城A就曾因为2022年亏损百亿被深交所问询。

“楼市短期恢复的基础还不牢固。”郁亮在10月中旬的对外表示，委婉地表示了当前市场并未回暖。

“市场根本没有回暖，希望外界多关注楼市的困难，我们当然希望政策能再出一些，还得看地方政府的魄力了。”一名规模房企的南方某城市总经理对《凤凰WEEKLY地产》说。

今年3月万科的年度业绩会时，郁亮还是重点讨论了对开发市场的展望，在谈及经营服务业务时，说到“和开发业务相比，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会持续保持耐心。”

到了今年10月中旬，万科给开发业务的介绍时间几乎为零，正式宣布万科要开始赚“小钱、慢钱、辛苦钱”。

不安的市场情绪

十月的最后几天，几家向来稳健的非国资房企被市场不安的情绪围堵。

万科在10月27日发布成绩不佳的三季度报之后，马上宣布了多个消息，力图给投资者注入信心。万科发布公告称深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，并更改了跟投机制，高管薪酬将与股价挂钩。

“宝万之争”落幕后，深圳地铁集团成为万科第一大股东，深铁的前董事长林茂德曾兼任过万科的董事会副主席。当时是2017年6月，万科董事会改组，王石退休，林茂德临危受命为万科站台，4个月后，61岁的林茂德退休，2020年，林茂德退出万科董事会。

时隔三年，深铁新任董事长辛杰再次为万科站台，正值整个房地产低迷之际，意义同样非凡。在当选万科董事会副主席后，辛杰表示：“万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资，将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。”

上周（10月23日-10月29日）的最后几个交易日，万科美元债出现大幅波动。到了本周的第一天（10月30日），一名投资者在某论坛中称“收益率还在狂飙的万科境外美元债，特别是24年到期的两支，到期收益率飙到48%、53%，相对而言，几乎无风险利率的华润置地则是条直线。收益率狂飙说明债券本身越来越不值钱了。”

这名投资者的发言截图被传至多个微信群中，最终逼得万科在10月31日早盘结束后对外回应：“公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。”万科表示，年内公司已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。

到了31日收盘，一名债券投资者表示，万科境外债长债价格继续下跌，短债止住了跌势。

当下的投资者或许更看重“真金白银”。

深铁能给万科带来什么？深圳地铁号称全国最能赚钱的地铁公司，但2022年已经被北京地铁超过，全年的利润仅31.19亿元。2023年10月30日，深圳市地铁集团有限公司披露2023年三季报，当期净利润为-5.77亿元，出现亏损。

事实上，深圳地铁本身房地产开发业务的占比也非常重。早在2020年，其有超过一半的收入来自房地产开发。深圳地铁的绝大多数项目都在深圳市，今年深圳楼市成交疲软，对深圳地铁的营收影响自然不小。

同样的事情发生在另一家国资参股的金地。金地在前董事长凌克宣布退休之前，曾高调宣布正与二股东深圳福田投资控股有限公司商讨，研究福田投资控股为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。

但随后，金地的股价仍从6.27元/股一路下跌至31日收盘的5.17元/股。

“深铁和福田国资委都不能太指望，福田国资委毕竟只是金地的二股东，深铁自顾不暇，最终要看政府会不会出手。”一名接近万科和金地的深圳业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称。

同样遭遇地产债下跌的优质民企龙湖地产，最新遭遇标普的降级。10月26日，标普网站更新了对龙湖集团的评级认定，再次确认龙湖的投资级评级，公司主体为BBB-。在去年这个时候，标普给龙湖的评级是BBB级。

政策还在松绑

十月为数不多的好消息是，政策面正在努力扶持房企。

最大的“利好”是被称为“二次房改”的“14号文”的来临。10月26日经济观察网报道，近期国务院发布的国发【2023】14号文（以下简称“14号文”）提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式。

“新一轮房改的主导思想要从供给侧而不是需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

李宇嘉介绍：“当房地产市场充分发展以后，应该将住房保障的范围和覆盖的群体扩大，新加坡和德国的西方国家都是这么做的。”

这份文件对商品房市场的重大意义在于，如果如李宇嘉所介绍的，我们未来将模仿新加坡的“双轨制”，那么目前对商品房的各种限价措施有可能被取消。而近期各地的土拍中纷纷取消限价，恰巧与这一猜想吻合。

近期苏州、济南、厦门、合肥多城土拍文件中均明确表明了“价高者得”，意味着土地拍卖不再限最高价。

济南取消限价后，首场土拍收金41.5亿元，历城区两宗地块溢价率超50%。中指研究院山东地产总经理袁彬彬称：“取消限价后房企可恢复土拍自由竞价，短期内热点地块热度继续升高，其它区域地块或有带动作用但影响不大……预计后续会有更多政策出台进行补充和完善，在调控与优化中着力平稳促进房地产市场健康发展。”

还有一些城市在旧改领域给房企“减负”。10月24日，广州明确提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制”，成为第一个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市。根据中指研究院监测，今年以来已有约30城推出房票安置政策。

李宇嘉认为，房票安置可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本，缓解改造资金压力。

“相对来说，预计基本面较好的城市房票安置效果会更好，核心一二线城市若加快推进'房票安置’政策，预计将对当地的购房需求释放以及房地产投资产生积极作用。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

对优质民企降级的标普，对中国房地产的整体判断仍是乐观的，其在10月16日发布行业报告称：“中国房地产市场即将触底，楼市或将在2024年逐步缓慢恢复。”