阳光在深秋照进了商业地产商的世界。

10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。

首批消费基础设施公募REITs中，华夏基金担任基金管理人的产品共2只，包括华夏华润商业REIT和华夏金茂购物中心REIT，另有中金基金管理的中金印力消费REIT，嘉实基金管理的嘉实物美消费REIT。

消息一出，万科内部的员工开始纷纷转发。中金印力REIT的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。

杭州西溪印象城

万科集团联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全在自己的社交媒体中称，这绝对是里程碑事件，是中国房地产的一枚礼花。

“对商业地产来说，这当然算是大利好，REITs相当于把资产‘IPO’了，实现了出表，并将未来的收益贴现到现在。”一位资本市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

其实在10月20日，证监会就发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

最近半年，各家持有大规模商业不动产的开发商都不同程度释放对REITs的乐观情绪，如今好消息终于传来，这会给重压之下的地产商们提供一丝喘息之机吗？

优质资产压底

在不久前，就有万科内部人士称，消费基础设施公募REITs即将有新进展，“万科应该是第一批。”

万科董事会主席郁亮也在十月中旬的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

根据申报信息，中金印力REIT基金管理人为中金，原始权益人为印力商置，发起人为印力集团。募集书中显示，原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金战略配售的比例合计不低于发售份额的20%。

“因为是公募性质，又是国内首批商业资产的REITs，所以（监管）要求会很严格，首批发行人基本上都是业内翘楚，我觉得应该都会批，但也可见监管还是很谨慎的。”一位资本市场人士称。

根据万科提供的信息显示，杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，整体建筑面积 25万平米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心，出租率为99.2%，2022年其营业额超过35亿元，今年上半年营业额为21亿元。截止到今年6月，杭州西溪印象城估值为39.77亿元。

而根据戴德梁行数据显示，投资人普遍接受的一线城市核心区的零售物业资本化率水平约为4.5%到5.6%，新一线城市为5.1%到6.8%，该项目测算的资本化率为5.85%。

除了印力，金茂此次申请的底层资产是长沙览秀城，华润是青岛万象城，物美则是德胜门项目、大成项目、玉蜓桥及华天项目4个自持组合，都是做得很好的项目。

“第一批的底层资产肯定是好的，干净的，后面会慢慢装入其他的资产。意义肯定有，但这波基本是国央企，更多是为了扩展渠道，个人感觉后续装资产是比较难的，需要大家持续认可，现在很多REITs接近发行价格，如果破净后，扩募新发很难搞。”一位机构人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

而在招募说明书中，印力方面称，发起人目前持有已开业消费基础设施项目57个，其中50个已经开业3年，且资产运营质量良好，资产权属清晰，具备无需进行资产重组直接进行扩募的条件。

《凤凰WEEKLY地产》向万科内部人士询问是否有其他项目进入扩募的范畴，其称：“目前还未有消息，是由集团统一统筹。”

商业地产的曙光

对于持有商业资产的开发商来说，消费类基础设施公募REITs的申请对他们来说无疑是个好消息。据了解，新城、龙湖等企业也在积极申请。

新城控股董事长王晓松此前透露：“新城的REITs就等证监会最后启动，如果REITs可以正式发了，新城有先发优势，因为之前为了新加坡REITs很多前期工作已经完成，比如很早就做了项目分立，补齐了各种手续，这些都是非常费时的。现在开业3年以上的吾悦广场平均以公允价值计算的年收益率平均达到5.5%以上了，轻松超过REITs的收益要求。如果REITs通畅了，新城可能还会并购一部分存量市场的商场，这个模式就通了。”

而龙湖集团CFO赵轶也在中期业绩会上称，龙湖也在稳步为REITs做准备。“我们期待这一两年做好准备以后，有一批商场能具备发行门槛，同时能够实现资本的增值。”

这些准备包含了几个方面，首先REITs对资产的独立性是非常重要的，要求把住宅卖完以后才能具备进入发行平台的标准，龙湖的很多项目是综合体，需要时间销售住宅，慢慢剥离；其次，REITs本身也是资本增值变现的过程，也是一个工具，回报率高，工具的选择余地会更大。

“之前多数是保险资金真正能持有商业地产，而不是单纯融资，比如大悦城GIC+人寿组成的基金，外资之前也有养老资金直接和龙湖合作的天街，这种资产生息是不错的，公募REITs运营成熟后就可以替代这些基金。”上述机构人士表示。

而万科方面表示，百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。

而REITs的落地将有助于改善这一状态。

他们以凯德集团为例，称正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。

前路漫漫

“除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。”对于此次发行REITs，万科方面表示。

尽管，商业地产发行REITs是首批，但在其它资产类型领域，像产业园、高速公路、租赁住房等都已经发了数年。

从今年3月，国内的REITs市场开始大幅回落，到5月的时候就有5只产品跌破发行价，27只产品2023年以来平均跌幅接近5%，7月达到历史低谷。

第三方机构“YY评级”认为，造成今年下跌行情的主要原因有：部分资产经营不佳、分红不达预期、投资者的趋同、定期预期与现实的差异。

此前《凤凰WEEKLY地产》曾报道，今年上半年，博时蛇口产园REIT净利润同比下跌，股价也是一路滑坡。受免租政策影响，包括博时蛇口产园REIT在内的几个产业园REIT，收入都不达预期。博时蛇口产园REIT起初给2022年预测是：营业收入1.45亿元、净利润3592万元，实际完成1.1亿元、3880万元，营业收入少了24%，利润多出了8%。

一些人甚至开始做假。”如果运营现金流覆盖不了投资收益要求，原始权益人会委托自己旗下其他表外公司去跟项目公司签租赁合同，做一个假的现金流，来维持现金流盈利状态，然后正常付息。”一位行业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

另外他还称，这种情况不分央国企都存在，有可能是因为之前评估给的太高了，也有可能是计划赶不上市场变化。

“这种情况好歹租户没造假，很多商业为了融资（CMBS、ABS、经营性物业贷），租户都搞假的。”他接着表示。

而上述机构人士称：“证监会到时候也会要求审核现金流，所以我觉得不会特别激进，但类似建信中关村出现退租的黑天鹅情况也很难预料。当然目前基金也没说必须承诺收益，虽然之前招商蛇口在香港的房托有承诺三年分红，不过目前看国内这几只应该是想出表。”

9月27日，建信基金发布了建信中关村REIT（不动产投资信托基金）关于租户退租事项的进展公告，显示其租户软通动力将于2023年9月30日到期的区域已确认将到期不续租，原拟提前退租的将于2024年7月31日到期的区域也已确认部分提前退租。

在建信中关村REIT2023年中期业绩说明会上，基金管理人表示，截至8月31日，该基金项目出租率为66.79%，较6月30日的67.84%继续下降，“主要因某承租企业自身经营决策提前退租所致”。

商业地产盼望REITs已非一朝一夕，这四只基金成为了拓荒者，种子已经播下，就看这块商业土地上要开出什么样的花。