已经出险的融创中国正在为复牌奔走时，旗下物业融创服务发布了2022年的业绩。

去年半年报时，有人预计融创服务全年核心业务和毛利率增长都不低于20%－30%。但根据年报数据，其收入同比下降了9.8%，归母净利润由2021年的12.76亿元下跌至亏损4.82亿元。

依照财报，如若剔除应收款项计提的减值准备以及其他非经营性摊销等因素，公司归母核心净利润约7.6亿元，同比下降45.6%。

大幅下滑的业绩，很大程度上是受地产行业整体下行影响，尤其是与之密切关联的母公司融创中国。

对于物业企业来说，这两年横亘在它们面前的问题就是，如何摆脱母公司业绩下滑带来的影响，以及相关资金的占用。

自3月初以来，已经至少有5家物企发布盈利预警，包括碧桂园服务、绿城服务均出现不同程度利润下滑，佳兆业美好收益减少约30%至35%，融创服务和金科服务则发生了亏损。

虽然融创服务的管理层在业绩发布会上说，物业“还是一个相对安全，有增长空间的行业”，但一直与地产深度关联的这个行业，接下来的路困难仍不会少。

受累母公司

只要大致盘点这两年融创服务与融创中国的财务往来，就能解释当下融创服务亏损的原因。

2021年，融创服务贸易及其他应收款项净额，约为45.66亿元，比2020年同期的13.84亿元，增加了30多亿。

这其中，关联方的贸易应收款净额增加约23.24亿，除业务规模增长因素外，主要归因于2021年地产行业环境变化，关联方回款速度明显变化。

也就是说，融创服务一年多增长出的大笔应收款项，大部分来自于所服务的融创中国项目的未付款。

到了2022年，这一数字不降反增，其贸易应收款项达到了50.5亿元，同比增长25%，其中，对融创中国贸易应收款项约33.68亿。融创服务对关联方融创中国的应收款项做出了15.42亿元的减值拨备，而这一数字在2021年仅仅为1.96亿元。

非业主增值服务方面，这部分主要包括案场服务、咨询及其他增值服务和其他，这一块和新房的销售密切相关，这部分数据也出现大幅度下滑，收入10.52亿元，大幅下滑了60.8%，毛利率由2021年的35.6%下滑到6.2%。

试图切断风险

实际上，融创服务从去年开始就已经走在切断风险的路上。

有投资人向《凤凰WEEKLY地产》表示：“融创服务在2021年年中就向投资人介绍了如何减少母公司对业务和财务的影响。”

根据其描述，融创服务主要通过三个方式进行风险管控，分别是“简编”，通过进行人员的裁撤控制成本投入，裁撤人员主要来自于母公司项目。“追缴”，地产关联业务都会明确回款责任人。融创服务也曾公开表示过，公司和地产公司之间一直在积极协调、催款，包括把指标下压给各个大区去催款。对于回款不太好的项目，融创服务也采取了法律手段。以及回款慢的业务坚决暂停，并且不会因为是母公司项目就特殊对待，还要市场化对待。

截至2022年12月31日，融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米，较2021年12月31日的约2.15亿平方米增长约13.4%，其中，来自母公司的在管建筑面积为1.54亿平方米，占比为63%，而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米，占比与上年同期一致，为37%。

业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲在谈及母公司融创中国对公司的影响时表示：“母公司的业务对我们的核心业务影响是比较小的。”

融创服务行政总裁曹鸿玲

她进而提到，这种影响主要局限在投竞标过程当中，比如说第三方项目的投标和竞标过程中，有业主会有一定的顾虑，竞争对手也会在一定程度上放大母公司对融创服务的影响。

尽管大部分物企还未公布2022年业绩，但从克而瑞物管统计披露的2022年年中57家上市物企业绩表现来看，上市物企整体的营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

这一趋势目前看仍旧不会得到改变。

融创服务的一位区域员工向《凤凰WEEKLY地产》表示：“物业的体量和逻辑都跟地产不同。地产一个项目动辄十几亿，但物业真的是接一个项目就是100万的生意，利润可能就10个点。地产的逻辑是扩大规模，用规模去赚利润；物业则是缩小规模去节约成本，用成本去赚利润。

”万能的“输血工具”？

投资者对物业公司的担心不是毫无缘由。

房企系物业公司自出生之日起，就被作为附属品对待。

母公司需要融资的时候，大批物业被推上市成为圈钱的工具；母公司需要变现的时候，物业公司就成为了地产大股东们打主意的对象。

随着潮水退去，物业公司与其母公司的剪不断理还乱的交易越来越多浮出水面。

去年恒大物业134亿的资金问题就闹得沸沸扬扬。

恒大物业的六家附属公司通过银行，为多家第三方公司（作为被担保方）融资提供该质押，相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司（扣除费用后）划转至中国恒大。

2021年9月至12月期间，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行的恒大物业附属公司存单质押的总计价值为134亿元。

随着初步调查结果的出炉，中国恒大执行董事夏海钧及潘大荣，以及子公司恒大集团有限公司执行总裁柯鹏等多位涉事高管被要求辞任相关职务。

除了恒大，富力也在物业公司交易上演了一波操作。

2020年，富力地产将旗下从事物业管理服务的主要平台天力物业以约3亿元人民币的价格卖给了李思廉和张力持有的广州富星。

后为了上市，李思廉和张力成立了境外控股公司富良环球，间接持有天力物业100%股权。

这笔市盈率只有6倍的交易，在当时就曾被外界质疑为富力地产向大股东输送利益。一年多过去，大股东转手就卖了接近100亿元人民币，买家是碧桂园。

随后，大股东又借给富力地产80亿，帮助其缓解流动性问题。

物业公司在大股东的地产主营业务遭遇危机之际，不仅自身的应收款项无法得到保障，一定时候，还成为了大股东资金腾挪的通道。

对此，香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“物业管理属于非常成熟的行业，既不具有内生高成长，也不具备业务高毛利，因此地产开发商分拆物业公司上市更多是在主业受到严格的融资监管时，成为间接为母公司从市场中输血的工具。”

而中物研协总经理杨熙则告诉《凤凰WEEKLY地产》：“原则上物业公司，尤其是上市的物业服务企业，它应该是独立的法人主体，包括它有完整的独立的治理体系，不能够受到大股东左右去随意动用它的资金，即便说动用的话，也要负相应的一些责任，包括对相应的高管会有相应的责任。”

但是实际上在运作之时，确实会出现地产大股东为了需要去挪用占用物业资金的情况。

对于这种情况，杨熙表示，一方面靠监管，另一方面还需要行业的自律。

最简单的输血办法就是直接出售物业公司股权。

根据中指研究院统计，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

图源：中指数据CREIS物业版

不过从2022年底开始，物业领域的收并购开始增多。

去年底，恒大、旭辉、碧桂园等物业公司的大股东宣布减持或者对外出售股权。

沈萌表示：“物业公司至少比开发业务稳，有稳定的现金流，能卖出价钱来。”

中指研究院认为，目前上市物企数量众多，一方面部分企业由于地产关联方拖累、自身优势不明显等原因出现“掉队”现象，另一方面，部分企业通过资本市场获得融资，发展势头良好，开展收并购的“弹药”充足，因此未来上市物企间的兼并收购案例可能会增多。

物业公司排队上市的日子仿佛就在昨天，那些高估值、迅速扩张的在管面积，多少有一点地产行业高光时候的影子，但过去的都是历史，现实则是，这个曾经的“影子行业”也要进入一个新的周期了。