正当多家房企都为去年出现的巨大亏损头疼时，曾经被打上“增收不增利”标签的中交地产却没有打算停下扩张的脚步。

不久前发布的业绩预告中，中交地产公布2022年实现净利润3450万，较上年同期下降85.36%。扣除非经常性损益后的净利润为亏损2.2亿，同比收窄了48.66%。

根据此前的公开数据，截至3月8日，75家发布盈利预警或业绩快报的房企中，45家企业预计预亏，按照预告利润下限计算，总亏损最大将超过1930亿元。整个行业的情况，可见一斑。

行业下行的惨淡并未阻挡中交地产的野心。

根据克而瑞数据，中交地产2022年实现销售649.5亿元，排名28位，尽管销售额还是下滑，但排名不退反进。

在其“十四五规划”中，中交地产表示要继续坚持多元化的投资模式，招拍挂、 收并购、一二级联动、内外部协同等多重方式并进，优化投资项目大中小、长中短结构配比，获取优质项目。

如此积极的战略需要强大的融资。近期，中交地产此前发布的定增计划获得了其实际控制人中交集团、控股股东中交房地产的批复，二者皆同意此次增发举动。

这家曾经名不见经传的央企地产平台，如今正悄然随着房地产行业的水势向前漂流。

主旋律：扩张

根据2月23日中交地产发布的定增预案，其发行对象包括中交房地产集团在内的不超过35名符合中国证监会规定条件的特定对象。

作为中交地产的控股股东，中交房地产集团拟认购股票数量合计不低于本次发行实际发行数量的30%，自发行结束之日起18个月内不得转让；其余股份由其他发行对象以现金方式认购，发行结束之日起6个月内不得转让。

本次发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，预计募集资金总额不超过35亿元。

募集资金将用于长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河及补充流动资金。

实际上，中交地产的融资通道较为通畅，在公开市场拥有发债的能力，今年其发行不超过人民币30亿元公司债券已获得证监会许可，并在2023 年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)，发行规模为不超过 10亿元(含)。

除此之外，由于背靠中交房地产集团，中交地产也能获得资金支持。

比如，今年1月，中交地产就向控股股东中交地产集团新增借款额度不超过100亿元，年利率不超过8%，额度有效期到2023年12月31日。

中交集团内部人士向《凤凰WEEKLY》地产称：“中交地产可以利用中交集团的牌子融资，这在很多银行是受欢迎的，银行愿意给中字头企业贷款。”

不过，最近几年中交地产在全国土地市场四处出击，不管是拿地，并购，还是项目建设，资金需求都比较大。定增也体现了其对资金的饥渴。

中交地产在内部的“十四五规划”中提出，未来要实现营业收入、利润总额、净利润等财务指标进一步扩张，企业规模不断扩大，因房地产开发的周期性，个别年度预计会出现一定的波动。

也就是说，扩张依旧是中交地产未来发展中的主旋律。

根据公开信息显示，从2019年到2021年。中交地产项目数量从55个增加到103个，土地储备从929万平方米增加到1788万平方米。

2021年，中交地产新增土地储备计容建筑面积372万平方米，土地产价款为388亿元，权益对价为314亿。

而根据中指研究院发布的2022年房企权益拿地金额TOP100榜，中交地产以114亿元排名第28位。

逆势拿地也让中交地产的资金链承担了不小的压力。

去年，一份中交地产“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”在市场流传，文件署名签发人为公司董事长李永前，文件号是“中交地产融发[2022]94号”。该文件称，中交地产无法偿还到期银行贷款，向集团求助。

这份文件虽然被管理层否认，但中交地产缺钱的消息不胫而走。2022年初，有传言称中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。

中交地产重庆公司的前员工向《凤凰WEEKLY地产》表示：“公司去年已经开始裁员了，我去年的年终奖一分没拿到。”

截至2021年末，中交地产的净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。

另外值得注意的是，从目前的市场环境看，开放股权融资之后，发布定增计划的公司已经从民企转为国企居多了。

东方财富choice数据统计显示，前两月（截至2月26日晚间）已有69家上市公司披露定增预案，与2022年同期相比增长15%。

从募资金额来看，地产企业高居榜首；从企业属性来看，18家国企参与其中，相比2022年同期增长50%。

对此，香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“目前，资本市场对国企有较高较乐观态度，因此相关操作在年内会形成一股风潮。当然，目前市场流动性充裕，所以能够满足定增的需求，应该不会对民企定增构成资金不足的压力。”

盘根错节的关系网

虽然对外投资手笔不小，但中交地产在规模上迟迟无法达到与头部央企相匹配的身位，这与其出身有着关系。

中交地产走到今天，背后经历了诸多波折，大致分为四个阶段。

2008年12月，中交地产的前身重庆实业完成了重大资产重组，中住地产以1.61亿股（占比54.19%）成为第一大股东，并将全部优质房地产资产通过非公开发行全部注入重庆实业，中住地产大股东中房集团成为公司的实际控制人。

2010年，中交集团与中房集团的整合计划被批准，中房集团被以无偿行政划拨方式并入中交集团旗下，中房集团成为了中交集团的全资子公司，而重庆实业的最终控制人变更为中交集团。

此后，中交集团成立了中交房地产集团，同业竞争的问题已然凸显。

2015 年 7 月，重组继续进行，中交集团将中房集团持有的中住地产100%的股权无偿划转至中交房地产集团。至此，中交地产公司的控股股东仍为中住地产，间接控股股东变更为地产集团。

2018年7月，中住地产由中交地产集团吸收合并，至此形成了中交集团、中交房地产集团、中交地产的三级控制体系，也是中交地产现在的股权面貌。

就在这一次次的重组之中，中交地产尽管能够获得更多的资金支持，但也受到了很多掣肘，特别是同业竞争的问题。

中交集团内部除了地产集团外，主营业务开展过程中会获取一些附带性的房地产二级开发业务机会，因此历史上开发了部分衍生的房地产项目，拥有一部分存量资产。

中交地产希望通过委托管理、资产重组、股权置换/转让、业务合并/调整、加快出清等方式解决同业竞争问题， 但这其中耗费了太多精力，也使得其多年的业绩在低处徘徊，作为央企，销售额一直没有达成千亿目标，并且被打上“增收不增利”的标签。

近几年，伴随着每一次重组，中交地产内部都会出现大规模的人事调整，甚至出现了五年内经历了四次换帅的情况。

上述中交集团内部人士表示：“中交集团的领导定期会去中交地产、绿城视察，地产的领导特别是财务领导一般是上面派过去的，中交集团对财务控制得比较严格。”

另外，中交地产集团还是绿城的大股东，地产集团的多平台也剪不断理还乱。中交地产就有与绿城的项目合作，甚至中交内部非地产平台也与绿城有合作。

该内部人士表示：“中交集团下面的子公司比较多，扁平化管理，地产则是单独的业务板块，它在中交的体系里不是主要任务。地产是近10年派生出来的业务，那时候因为地产比较赚钱。”

地产罕见的代培操作

尽管曾经针对关联交易专门发公告声明，但在目前的市场情况下，中交地产的规模梦想，必须要靠集团支援才能完成。

除了资金支持，以及资源倾斜外，对一些棘手的资产，中交地产也需要通过集团进行化解。

今年2月3日，中交地产发布了一则放弃相关商业机会的公告，将长沙068号地块，转让给其控股公司中交房地产集团，双方签订《代为业务培育协议》，双方在协议中约定，中交地产在该项目条件成熟时再决定是否行使优先收购权。

[2022]长沙市068号地块 图片来源：中指院

中交地产转让该地块的原因是要配建棚改安置房，现金流回正周期较长，且整体收益水平偏低。中交地产称，采用代为业务培育的方式符合国务院、证监会关于同业竞争的规范。

这在房地产行业里较为罕见，也给中交地产的业务发展提供了支持。自己拿下的项目不利于现金回流，就先交给控股股东，股东收拾得差不多了，自己再拿回来销售，这样既没有资金压力，也能增加销售。

对此，沈萌向《凤凰WEEKLY地产》称：“这种模式不限于地产行业，上市公司将一些低收益资产转移到母公司体内，由母公司承担时间成本，优化子公司的资产结构与收益能力。不过，地产行业这么做的也比较少，毕竟做地产的实力比较雄厚，捂地增值，自己也能吃得下，但像涉及棚改这类项目就比较吃资金了。”

而另一位开发商人士表示：“中交地产是子公司，也是上市企业，考核严格，中交房地产则是中交旗下的二级平台，有资产规模更大的集团支撑，社会责任要求也更高，对这类项目的容忍度更高。”

2017年10月，中交地产的高层领导就公开宣称，中交地产要成为房地产行业里央企的前三名。2019年7月，中交地产总裁李永前定下的目标是，2019年，销售额要达到350亿；2020年，销售额要突破500亿；2023年，销售额要迈上1000亿元大关。

目前来看，中交地产还在为实现目标蓄力，一个央企的千亿梦想要在市场的寒风中实现，这是一项艰巨的考验。