2023年刚过去不到三个月，20强房企新城控股迎来了两件大事，一是联席总裁曲德君失联并通过家属递交辞职信；另一件则是2月，新城在杭州公开拿地。

这两件事也正好对应了新城的两大主要业务板块，商管和地产开发。

3月6日，新城控股召开了2023年第一次临时股东大会，在这次小规模的会议里，没有出现王晓松的身影。新城的解释是，“因公出差。”

此次股东大会，新城将原先7到11名股东修改为5到11名，与之对应的变化是，在此之前，新城控股联席总裁曲德君以及总裁梁志诚均已离职。

但外界更为关心的是，作为少数没有出现公开违约的民企，新城面对复杂的市场环境将会怎样调整战略决策，以及2023年，这家民企是否能一直安全地站在岸上。

拿地试水温

2月7日杭州第五次土拍中，新城通过摇号获取了崇贤核心区综合用地。

该地块规划建筑面积33.35万平方米，包含约13万平方米的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%，新城拥有上述项目100%权益。

新城方面在股东会上透露，这个项目未来也要引入合作方共同开发。

此次拿地也引起了外界的广泛关注，新城是否重新开启拿地投资。

对此，新城管理层称，现在拍地只是参与一下以了解市场的水温，“我们其‍实也参与苏州的土拍，但是没摇中。目前看，不能只满足于保交楼。我们后面还会有合作，也会适当参与一些好的地块。但还没有到规模化重资产拿地的时候。现在肯定是以稳为主，以轻为主。”

在股东会上，新城管理层对其2023年的投资策略总结为，“边做边看”。

“去试一试，当然也要看机会。”新城控股对《凤凰WEEKLY地产》表示，“不是说很绝对的”

首先，这基于新城的财务还未完全达到稳健状态，销售额还处于下滑过程中，这是求稳的心态。

根据新城控股发布的业绩报告显示，1-2月，新城控股累计实现合同销售金额约135.85亿元，比上年同期减少28.85%，累计销售面积约160‍.03万平方米，比上年同期下降19.25%。

另一方面，随着政策利好的释放，以及目前市场的回暖，新城方面也表示对住宅开发业务还是保持信心，这是新城对外试探的原因。

从数据看，2月份不少城市成交环比已经有显著上涨，中指研究院监测数据显示，2023年1月份至2月份，TOP100房企销售总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。其中，2月份TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%。

2021年至2023年1-2月TOP100房企累计销售额及增速情况

对于后市市场，新城管理层分析称，真实的住房需求，尤其是改善型住房需求是可持续的，不只是在一二线，三四五线购房人群也有这个诉求，所以未来的供应和需求都有大的市场机会。

随着各个城市陆续放开限购，政策的环境也趋于缓和。

“总的来看，各地放开限购前3个月市场表现不错。”新城分析，这其中有一部分原因是由于政策原因无法买房的需求得到释放，但长期来看，市场是越来越稳定，政策放松产生的边际影响不会太大，特大型城市限购也很难放开。“所以长期来看，主要的市场还是当地的改善。”

轻资产拓展

作为新城商业板块的主打品牌，吾悦广场继续在国内的一二三四线城市扩张。

2022年度，新城控股实现商业运营总收入为100.06亿元(即含税租金收入)，已开业吾悦广场为126个，管理输出的已开业吾悦广场为14个。

2023年1-2月，出租的物业数量为141个，2月份租金收入为7.52亿元，首两月累计租金收入为15.61亿元，新城的商业运营总收入为16.73亿元(即含税租金收入)。

尽管业绩不错，但新城没有实现之前定下的105亿元的目标。

管理层称，“去年商管完成的100亿收入很不容易。”2021年，大量的开发商都进入商管赛道，中大型房企开始介入商管综合体业务。疫情影响下，增量业务竞争比较少。存量上，单一品牌，单一城市的运营商压力会更大。“在这种情况下，之前做商管运营商会主动提出轻资产想法。”

因此，新城在今年将继续推广其轻资产运营业务。

“我们在商业管理显然具有规模优势，管理能力也有，今年会去积极拓展商业上轻资产动作，项目也会继续开业。”

有投资人对新城商业收入2月较1月下降表示质疑。

管理层回应称，2月只有28天，1月则是31天，租管费是分配到天的，所以比较合理的是和去年同比。还有就是春节所在月份不一致，1，2月加一起同比应该更合理些。而从结果看，年初运营140座不管是客流量，还是销售额都是略有增长。但他也坦言，与去年的125座相比，是略有下降。

除了商管领域，过去一年多，随着行业流动性危机的出现，土地市场基本被国央企占据，他们手中囤积了大量项目。

新城通过合作模式也获得一些类轻资产项目，比如代建和转让运营权。

“各类项目其中一半都是从城投和政府手里交给我们的，在市场化竞争中，民营企业表现出的效率还是会有一席之地。另外，在与流动性做斗争时，新城保持了平稳健康的财务环境，也陆续赢得了外部的信任和机会，这是很多项目主动找过来的砝码。与此前不同的是，未来房企不止要服务好客户，还要服务好投资方。”管理层称。

REITs与融资

作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城去年在中债增的加持下保持着不错的发债频率，2022年，其在公开市场发行债券约43亿元。

政策上，去年监管层的“三支箭”，对还没陷入流动性危机的房企融资起到帮助作用，特别是股权融资方面。

新城透露，公司其实在2016年7月1号的定增计划就通过了，但因为宏观调控的原因一直没拿到批文。“我们现在也在跟监管层沟通。不管是定增还是REITs，都比纯债的资金帮助要大。”

2016年3月8日晚间公告，新城控股拟非公开发行境内上市A股，每股面值1.00元，股票价格不低于12.28元/股，总计发行数量不超过4.07亿股。

该次发行募集资金总额不超过50亿元，扣除发行费用后将用于5个项目，以及补充流动资金。但时至今日，这笔定增仍旧未能成行。

对于目前房企的负债问题，新城管理层表示：“企业的负债率下降已经是必然的，高周转高杠杆的时代显然过去了，关键在于能不能稳定降低杠杆。在保持运营情况下，如何陆续降杠杆，保持财务健康，把控有息债务规模，维持可售货值，存量资产价值。”

《凤凰WEEKLY地产》了解到，新城的持有资产所对应的稳定的负债还不充分，融资的空间还是有，新城将会通过这方面融资替换短期的利率比较高的信用债务，实现债务的总体置换。

这其中，“商业王牌”吾悦广场就成为新城拓展融资的主要渠道。

此前新城控股管理层在线上业绩会中曾表示，可以进行抵押融资、已开业的吾悦广场60座左右，对应估值约450亿元。截至2022年9月30日，以经营性物业为底层资产的融资近200亿元，其中经营性物业贷款约140亿元。

经营性物业贷融资期限较长，约8-10年。截至同年10月中旬，新城控股董事长王晓松表示，新城控股尚有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资，因此以吾悦广场作为底层资产进行融资的空间十分广阔。

尽管经营性贷款的时限长，但融资成本约6%-8%，高于ABS融资成本。因此，新城在2023年的另一个目标是推动REITs。

其管理层称这“对新城具有战略意义”。

“如果政策支持，我们肯定愿意去推进，因为商业的公募REITs其实还是非常有好处的，但前提还是要看政策落地的情况。”新城方面回应《凤凰WEEKLY地产》称。

据不完全统计，新城在近两年共计4笔ABS以吾悦广场作为底层资产进行变现。

对新城来说，持有型物业是可持续运营。“长租公寓的REITs要推进，下一步就是商业的REITs，但整体推进速度比较慢。随着国家政策的出台，相信未来会更明确。”

2月20日，证监会宣布启动了不动产私募投资基金试点工作，可投资的底层资产包括其投资范围覆盖的商场、写字楼、酒店等，将为公募REITs扩围打下良好基础。

尽管地产销售还未有起色，股权融资还未成行，持有物业REITs还遥遥无期，但管理层还是对外释放了谨慎乐观的信号。

“房地产未来将以存量为主，增量没以前那么高，怎样适应、怎样换打法都需要时间，企业内部的资产负债表怎样调整也需要时间，不能再像过去高歌猛进。但另一方面，行业体量巨大，对中国经济和上下游产业的影响都看得到，我们对未来还是有信心。”