美元债爆雷期满一年，粤港澳“四小龙”之首的“救生艇”，终于出动了。

中国奥园2月16日晚间公告，以现金代价2.56亿港元出售物业上市公司“奥园健康”29.9%的股份。这笔钱的用途很明确，用来还债。

买方Best Discovery International Limited，是广州国资参与组建的一家基金公司。交易完成后，奥园健康的最大股东将变更，奥园继续持有24.68%股权，为第二大股东。

奥园健康董事会主席郭梓宁（奥园总裁，奥园董事长郭梓文的胞兄）随即辞职。

“物业是地产公司用自己的资源养起来的，我们叫做救生艇。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲介绍，“缺钱的时候，它有可套现性，而且还比较稳。

”2021年11月奥园还未正式爆雷前，曾计划30亿转让奥园健康，当时碧桂园、世茂等多家房企洽购。最后的买家锁定世茂，但是很快世茂自己也爆雷了，无奈告吹。

对比一年多以前的30亿，这次2.56亿港元的最终交易价不仅大打折扣，而且奥园估计，将亏损约0.45亿港元。

但对于奥园来说，现在恐怕不是讲价钱的时候。

“剥离奥园健康后，奥园的主要工作是债务重组、复牌、引战，地产主业才是老大难。”一名接近奥园的知情人士对《凤凰WEEKLY地产》说。

买方背后的“自己人”

根据奥园的公告，买方这家公司由南粤星桥全资拥有。公开资料显示，南粤星桥是2014年成立的国有基金管理平台，为广州市增城区国有资产监督管理局与广州（汇银天粤）股权投资基金管理有限公司共同出资组建，目前实现基金管理和顾问规模超过800亿元，签约基金规模超过2000亿元。

整个儿的买方构架分“中国”和“离岸”两个部分，“中国”部分叫做“南粤股份投资基金”，“离岸”部分叫做“南粤星桥（香港）”。

南粤星桥（香港）有2家有限合伙人“众鑫国际”、“南粤股权投资基金”，和1家普通合伙人“星桥香港（香港）”。重组完成之后，众鑫国际将和南粤股权投资基金分别持有星桥香港60%和40%的股份，这家叫做“众鑫国际”是注册在英属维尔京群岛的公司，深度参与了此次收购。

公告披露，众鑫国际的全资拥有人叫做“李惠强”，公告称李惠强为“一名独立第三方”。但在奥园的另一家上市公司“奥园美谷”里，流通股东名单中也有一个“李惠强”，持股比例是1.602%。

“李惠强是老板（奥园董事长郭梓文）的表弟。”一名广东房企高层对《凤凰WEEKLY地产》透露，“之前就听说奥园老板想自己找人低价收购奥园健康。”

一名已离职的奥园早期员工说，“是有李惠强这个人，在公司没有实际职务，但是很出名。”

这意味着，奥园健康的这次收购，很有可能是奥园又一次通过看似无关的公司倒手资产。

2021年3月，奥园旗下的医美上市平台奥园美谷溢价943.49%从广州盛妆手中收购一家医美公司。网易清流工作室报道，广州盛妆的背后由一个名叫“吴鹏飞”的人持股，他曾参与奥园的多起收购案。吴鹏飞其中一家公司的员工证实，那家公司是奥园旗下的。

李惠强这个名字，在奥园的上市历史中也闪现于一次股权收购案。

2003年2月，奥园以6400万元借壳诚成文化上市，谁知4个月后，诚成文化留下的40亿元“担保案”曝光，奥园无奈转手，借壳又脱壳。

这个脱壳的过程倒了两次手，一次是奥园将诚成文化卖给了美城投资，一次是美城投资将转让给顺德开发商佛奥集团。

第一次倒手中的价格，比奥园当初买诚成文化仅便宜了180万元，巨大担保黑洞在前，当初外界纷纷质疑美城投资为何要做“冤大头”。第二次倒手是在2009年，对价升至1.2亿。

第二次倒手的公告中，出现了李惠强。根据当时的公告，郭景祥和李惠强将其分别持有的广州美城70%和30%的股权，以8750万元和3750万元的价格转让给佛奥集团。

诚成文化担保案险些拖垮奥园，而“自己人”参与的倒手，是最终奥园能活过来的关键一环。

“骨折”剥离为哪般？

这次的倒手应该是奥园无奈之下的“Plan B”。

如上文所述，奥园在爆雷之前，是真的想将物业卖给他人，碧桂园、世茂、美的置业均有意向，可惜就差一点点。

《凤凰WEEKLY地产》从另一个知情人士处得知，在那之后，奥园继续为奥园健康寻找买家，但是市场上的出价已经不如之前理想，后来，郭老板萌生自己接手的想法。

值得注意的是，这次接手的买家中，更重要的还是国资基金。虽然交易价低，但它为奥园带来的意义比现金更重要。

公告中称之所以花落南粤星桥，是看中买方集团的投资经验和财务资源。

公告还明确表示，这次的股权交易达成的先决条件是，南粤基金及星桥香港与奥园需订立战略合作协议，内容有关在奥园满意的程度进行旧城改造项目。

奥园的压舱石是粤港澳大湾区的大量旧改土储，截至2021年上半年拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，当时预计额外提供可售资源约7543亿元，其中粤港澳大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。

这部分资产如果能够盘活和启动，对奥园的债务重组和复牌将起到关键作用。

被实力强劲的国资纾困，已经是目前房地产爆雷企业里相对较好的结局。

自2022年4月1日停牌起至今，奥园健康已暂停买卖超10个月，奥园健康有望在中国奥园之前复牌。

接下来的老大难问题奥园集团的引战，也将迎来希望。

《凤凰WEEKLY地产》此前曾报道，山东国资企业山东能源曾在去年对奥园尽调，但尽调结束后并没有购买意向。

今年1月，山东国资企业山东健康收购奥园珠海翠微村旧改，又引发外界对奥园和山东国资的想象。

“此次南粤基金接手物业，无论是否以后参与奥园引战，多多少少让奥园有些金融方面的关系、经验、资源，对引战和复牌肯定是有益。”上述接近奥园的知情人士称。

2022年12月奥园健康招标文件挂出时，奥园方面曾向外界表示：“发布招标通知即是希望引战进程能加速，推动奥园健康、中国奥园两家上市公司尽快复牌，配合奥园的整体重组。”

转入买方市场的“救生艇”

不过，接下来的路将更加困难。

奥园健康最终能找到国资买家，有一个原因：它是奥园目前为数不多的优质资产。

“奥园健康盘子小，也有现金流，所以还比较顺利。”上述接近奥园的知情人士说。

在2021年房地产刚刚下行时，就已经出现房企频繁出售物业“补血”的情况。当年的物业企业交易额是前一年的两倍，彼时尚能卖出一个喜人的价格。2021年物企交易64宗，不及2020年的100宗，但整体交易额333亿元，是2020年的三倍有余。

一个很典型的例子是，2020年底，富力的两位创始人张力和李思廉将富力物业从富力地产剥离出来时仅花了3亿元，到2021年9月转让给碧桂园物业时，价格已升至100亿元。

到了2022年，物企交易双方局势变幻，从“卖方市场”变为“买方市场”，成交变难。去年仅成交31宗，交易金额约106.3亿元。2022年底，旭辉折让约9%（相对当时股票交易价）出售旭辉永升服务；雅居乐8折出售4860万股雅生活股票，套现4.9亿港元。直至如今的奥园，亏本出售。

主业地产变为“买方市场”早在物业之前，如今也是所有爆雷房企最难解决的关键问题。

奥园此前宣布不到期偿还的美元债共4只，未偿还本金总额约为10.86亿美元。还有延期兑付的60亿理财，加在一起约134亿元。

据奥园披露，其未经审核的2022年合同销售约202亿元，同比下降83%。而2021年单单上半年，就有675.8亿元的销售额。

“地产主业，非人力可扭转，只能天时地利人和。需要整个儿行业真的出现回暖，才可能实现。”上述接近奥园的知情人士感叹。