9月的最后一天，北京西四环外的华曦府开盘。选在这一天，很显然是为了瞄准即将到来的国庆“黄金周”。

但是当天，249套房源就卖完了，销售额约21亿元。随后朋友圈就出现了“售罄”的捷报。

这个项目给北京楼市的十一假期开了个好头，但这个势头并没有在“黄金周”的北京市场延续。

据中原地产研究院数据显示，国庆期间北京新房成交套数为144套，同比下降了90.4%；成交面积1.78万平方米，同比下降89.1%；成交金额为9亿元。

但如果将数据延伸，从9月下旬至今，北京楼市仍旧有着一些亮眼表现。

根据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据，9月，北京共有6991套住宅拿到预售许可证，除了上述华曦府外，首开金茂望京樾在节前首次开盘销售额约51.1亿元；京投发展北熙区销售额约30.8亿元；中建智地位于京西的“京西印玥”、“学府印悦”、“春和印象”三个项目共成交100套。

根据公开数据整理

对于十一期间的数据，中原地产首席分析师张大伟分析认为：“国庆节市场因为网签数据并非当下真实成交，实际数据滞后，整体看，北京的成交量依然明显地出现了同比下调的现象，市场继续维持相对低迷的表现。”

有限的冷热分化

随着利好政策不断出台，部分市场开始呈现回暖迹象，多家机构的报告中频繁出现了一个词——“冷热分化”。

而今年十一的北京楼市似乎没有出现明显板块分化。

龙湖内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“整体看，今年十一没有热门板块。我们北京的九里熙宸十一期间卖得不错，销售额在内部排前三，但也只是丰台五环的项目。”

张大伟也分析：“国庆期间楼市对于各种新政依然处于消化过程中，没有特别的区域出现明显的升温现象。”

虽然板块上没有明显的分化，但项目的分化比较明显。

热销的项目基本上都是位置较好，价格也有优势，或者有一定的折扣。

华曦府所在的小瓦窑周边的配套较为完善，华曦府7.5万/平方米的价格，较之周边单价8万＋的项目自然有吸引力，望京樾和北熙府的价格也低于政府指导价。

龙湖的九里熙宸价格在6万/平方米，同时在国庆期间推出了房源包内的房源97折、房源包外的房源99折等特殊折扣。据说客户到访量达到了800组，认购金额达到了2亿，认购套数4套。

但这些热点项目仅是少数，大部分的项目去化比较艰难。

合硕机构首席分析师郭毅向《凤凰WEEKLY地产》表示：“不管是新房还是二手房市场，成交冷热分化已经非常明显，形成了全市性的趋势。”

她分析，在一些有着特殊资源的区域，比如优质教育资源，成交量会是相对比较火热的。其次，就是一些产业板块，周边的需求会相对集中，新房和二手房的成交热度会比较高。但是在一些发展优势不是特别突出，产业也没有形成核心主导地位的片区，可能很难有好的市场表现和价格支撑。

积极的迹象是，虽然新房未能出现回暖，但二手房已经有了大幅度上升。

根据合硕提供的数据，十一期间北京二手住宅成交套数为143套，同比增加57.1%；成交面积1.33万平方米，同比增长52.9%。

郭毅分析称：“从北京目前情况来看，核心主力的热点板块在二手房市场。除了核心城区，像东西城这种内城板块之外，其他的一些热点板块，基本上还是以产业为核心来形成成交热点的聚集，比如说海淀北、望京、亦庄等等。”

但二手房回暖有一定的特殊性。

亿翰智库认为，相比新房而言，二手房拥有更强的确定性和安全性，尤其是在当前新房存在交房风险的情况下。同时2022年以来，在政策上二手房方面的放松尺度相对而言要大于新房，比如最近各地频繁出台“带押过户”政策。另外，过去几年新房过了限售期开始入市，这批次新房兼具房龄新和现房的优势。

有市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示，市场在由抑转扬的过程中，其实通常都是二手市场率先回暖，然后新房市场才会跟上的。现在来看，二手市场只能说是出现了回暖的这个契机，“但是这个契机能不能够变成真实的回暖趋势，我觉得可能现在这个时间过短，还很难判断。”

谨慎放松

“9.30”对于房地产行业是一个特别的日子，基本上每年这个时候都会有比较重要的政策出台。

今年9月30日，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，财政部、税务总局则发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

除此之外，北京也开始试行二手房“卖一买一”并行办理，缩短置换时间。再加上8月份传出的北京多家银行允许申请“接力贷”等政策，北京楼市的政策在不断更新，其目的在于降低购房成本，增加流通性。

但总体来看，北京出台的政策并不多。除了上述国家层面的政策，北京今年的楼市政策可以说寥寥无几。而且这些政策虽然在一定程度上起到了适度放松的目的，但基本上都是定向放松，效果目前来看也并不显著。

比如“接力贷”政策，一位中介向《凤凰WEEKLY地产》称：“用接力贷的群体主要还是希望动用父母的购房资格，以此来避开二套较高的购房成本。”

但是申请“接力贷”的要求比较严格。

上述中介称：“目前基本上北京的新房和二手房都可以做接力贷，但要求父母年龄在70岁以下，在北京有购房资格，并需要有工资或者退休金，老人和孩子收入要覆盖两个家庭的负债加月供的2倍，最高可贷25年。”

而对于换房退个人所得税的新政，也是针对非“满五唯一”的客户。上述中介表示，目前退税金额是按照你买卖房子完成之后的交税金额进行多退少补，而不是直接减免。

郭毅认为，在过去大半年的时间里，虽然说全国很多城市都在颁布一系列宽松政策，但力度最大的还是三四五线城市。核心一二线城市，第一是宽松的政策相对来说数量少，其次力度也相对有限，而且，覆盖的人群也不大。

比如，首付比例其实没有明显的降低，限购政策也没有出现宽松的迹象，这两点其实才是对于购房人群来说最核心的东西。所以虽然看似宽松，但是宽松有限。这恐怕是对市场影响力度有限的重要原因之一。

而有房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“目前，放松限购、取消认贷、降低首付比例这些政策正在各地逐步推进，但对于北京这样的一线城市，政策一放就有可能会出现大的波动，所以会很谨慎。”

另外，对于核心城市来说，市场对政策的消化是一个循序渐进的过程。

上述市场人士向《凤凰WEEKLY地产》称：“在新的政策出台后，市场没有给出很有效的反馈，并没有出现销量明显提振，这种情况下后续大概率还会陆续颁布一些宽松力度更大的政策，但也会是一个微宽松的状态。直到市场达到一个相对健康合理循环的状态下时，政策就会保持一个稳定的状态了。”