一套房的成交周期能多短？

楼市爆火的2020年，“炒房之都”深圳超7成购房者下手一套二手房，大概需要一个月；大部分城市楼市疲软的今年7月，杭州链家成交房源中，有25套从挂牌到下定只用了，不到2天。

不出意外的话，这个纪录非常有望被刷新。

9月14日，苏州传出全市放开限购政策，据说苏州六区（苏州市区包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区六区）对外地人购买首套房政策进行了优化，不再需要出示社保证明或个税证明。

15日当天，网络间流传山东看房团、郑州看房团、武汉看房团、广东看房团等欲加仓苏州的消息，某房地产自媒体迅速组织了前往苏州的看房团，口号是“外地人不需要社保、不需要户口，皆可买房。当场网签可报销来回费用。”也就是说，如果顺利，看房团16日到达苏州后当天就可下定，甚至不需要24小时。

但是意外偏偏就发生了。

就在看房团出发去苏州的当日，苏州除吴江地区外，其他几区的松绑被传收回去了，看房团秒变旅游团。

有意思的是，松绑和收回松绑，都没有官方发布。

另一个正式官方发布的城市，却也出现了有意思的事。

就在看房团前往苏州的那天，9月15日，青岛官宣取消二手房限购。

两个强二线城市突发楼市松绑，一时间引起市场热议。

但很快，青岛把其中“二手房不再限购”的那半句，删除了。

这轮房地产周期中，个别城市楼市新政“一日游”时有发生。只不过，今年的“一日游”显然不是主流了，据机构统计，年内全国优化调控已超700次，而当下正是“金九银十”的关键阶段。

取消了“取消限购”

早在今年上半年，就有苏州业内人士对《凤凰WEEKLY地产》透露，去年下半年以来，受市场环境、疫情等因素影响，苏州楼市一直处于一个比较冷的情况。

“只有苏州园区等核心区域才能做到开盘即清盘。其他一些项目因为户型、区域等因素影响，并没有受到市场欢迎。虽然今年开春，苏州确实迎来了一轮小阳春，但成交数据依然无法和往年同期相比。”上述人士称。

据克而瑞的数据，刚刚过去的8月，苏州市区新建商品住房量价齐跌，成交53.7万平方米，环比略有下浮，同比去年减少22.8%；成交价格24600元/平方米，同环比下降6%左右。

“8月新房同环比下跌，一是因为核心板块倒挂盘的红盘效应，二是8月有更多楼盘打折优惠去促销。”克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问说。

不过，苏州8月的二手房有了起色。

克而瑞监测到，8月二手房成交5611套，这个数字基本延续了6、7月以来5000多套的水平，环比7月份有所减少，减少了300套左右，但同比去年8月增加了22%。二手房的量是新房的1.4倍，新房成交量处在低位，二手房保持相对高位。

为什么会出现这样的差别？

戈文问介绍：“一是因为刚需客户觉得买现房比买新房更有保障，尤其是7月停贷潮之后，买现房的倾向变强。二是，8月二手挂牌量增加，价格也有所下调。还有一点，二手房限购门槛降低了，外地人6个月社保就可以买房了。”

事实上，苏州今年尝试了不止一次的松绑。今年4月，苏州将二手房限售5年改为3年，非苏州户口3年内累计缴纳24个月社保即可购房，也在公积金首次贷款额度方面有所提高。

到了5月，苏州一次推出6条新政，包括一手房限售3年调整为2年、二手房限售全部取消、限购三年内累计24个月社保改为连续6个月社保等。

当时就有苏州业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这种程度的松绑是经过谨慎考虑的。”

而这一次坊间出现的“一日游”，不排除又是一次谨慎考虑后的收手。

相比苏州的神秘，青岛的“一日游”是有明文证实的。

9月15日，青岛市住建局官方微信公众号发布消息称，青岛二手住房不再限购，但16日该公众号已将“二手房不再限购”相关内容删除。

“此类调整也说明，政策放松过程中可能各地也担心出现炒作等市场乱象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

严跃进认为，此次政策的重新调整，确实出乎大家的意料，也说明政策放松需要通盘考虑。“不排除各类政策放松过程中，重新出现炒房现象，导致楼市出现新的压力或问题。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：“这些城市主要是担心松绑主城区的限购政策，是否会导致未来楼市的反弹，担心是否会触碰‘不以房地产作为短期刺激经济的手段’的政策红线。此前，部分城市松绑政策，引起了明显的舆论压力，最后不得不撤回。”

冲破“金九银十”

虽然苏州、青岛“收回成命”，但近段时间广州黄埔区、宁波、江苏徐州、浙江绍兴、杭州临安等多个城市和地区已经落实了楼市政策。

据中指研究院统计，截至9月13日，今年已有超250个省市优化调整政策超700次，其中4-6月政策密集出台。

同时，更积极的信号体现在贷款端。

上个月，五年期以上LPR迎来今年第三次下调。最新的消息是，9月15日国有大行下调存款利率，以降低存款等负债端成本，并逐步传导到贷款等资产端，最终降低实体经济融资成本。

“资金端成本明显下降，银行贷款的产品利率也在下降，今年以来一年期和五年期的LPR明显下调，地方因城施策、灵活应用信贷政策，下一步就意味着房贷的利率将会明显地下行，并向政策利率的最低水平靠拢，以降低购房的门槛，提升市场的信心。”李宇嘉说。

此时正是房地产行业传统的“金九银十”阶段，一般来说9月、10月恰逢中秋国庆假期，正是看房的好时机，开发商也会在这个时候推出一些促销冲刺销售额。但房地产这波下行之后，“金九银十”在今年是否会重现，已经打了问号。

中信证券的最新报告称：“楼市弱复苏中本不存在所谓‘金九银十’，政策以渐进累积方式发力。”

中信证券统计，进入9月以来，由于推盘阶段性走低，局部疫情反复等因素，销售又有所走低，2022.9.7-9.13一周跟踪的样本城市新房网签数同比下降46.1%，环比上周下降35.2%，二手房网签套数同比下降19.3%，环比上周下降25.8%。

不过，尽管如此，中信证券仍认为，核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。

国家统计局最新数据显示，1-8月份，全国商品房销售面积跌幅（-23.0%）和销售金额跌幅（-27.9%）均比1-7月份微幅收窄，单月同比收窄趋势更明显，主要原因在于去年8月份同比跌幅较大，导致较低的基数。事实上，8月份30大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

但值得注意的是，从历史数据来看，1-8月份商品房销售面积、金额降速已经踩住刹车，与1-7月持平。

“今年以来，各地坚持房子是用来住的不是炒的定位，因城施策，用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实责任，保交楼稳民生，应该说，效果是在逐步显现的。”国新办举行的8月份国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖在答记者问时称。