高调地重回前十后，曾经是“招保万金”时代四大金刚之一的金地集团再次退回防守。

2016年销售规模破千亿后，金地在第二年高喊“三年破2000亿”。2021年，金地继续往前冲，提出2800亿目标并顺利完成，如愿进入前十。

但管理层在业绩方面的承诺，却食言了。“全年结算收益同比上涨”的目标，在2021年并未完成。

日前举行的2022年半年度业绩会上，针对投资者多次对销售目标的提问，金地再次选择不披露。

前七个月，金地的投资出现了急速收缩，拿地排名降至第42位。

面对短期的未来，唯一可以确定的是，金地的TOP10恐怕又将成为历史。

反常的增利不增收当

“增收不增利”已成为房地产行业普遍现象时，金地集团很反常的，在2022年上半年做到了营业收入同比下降、净利润同比增长的业绩。据金地2022年半年报显示，2022年上半年金地实现营业收入281.12亿元，同比下降18%。归属于上市公司股东净利润19.65亿元，同比增长约8%，相比2021年上半年接近4成的降幅，核心利润的增长反弹非常明显。

反转来得有些突然。

几个月前金地发布的2021年年报显示，其全年的业绩“增收不增利”，营业收入同比增长18.16%，归属于上市公司股东的净利润同比减少9.50%。

金地集团财务负责人韦传军在业绩说明会上向《凤凰WEEKLY地产》解答称，造成如此业绩的原因是毛利率的增长，造成毛利率上涨的原因是“受结算节奏影响”。

业绩报告显示，金地今年上半年的房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点。

净利润确实和毛利率直接相关。

具体来看，金地在全国分7个地区，今年上半年有4个区实现了毛利率上涨，分别是东南、华北、华东、华南地区，增加了10.4个、9.62个、9.25个、3.4个百分点；下降的则是华中、西部和东北地区三区。

在2022年上半年，整个金地集团扭转了连续几年的毛利率下降颓势。

金地集团2016年-2021年的房地产开发业务的毛利率分别为28.73%、33.96%、43.08%、41.26%、33.56%、19.65%。

如韦传军所说，结转节奏确实也会影响净利润水平。

按照行业普遍的大约3年的结转周期来看，金地今年上半年的结转的项目，大概是2019年获取的。

从金地2019年的年报可以看出，当年金地拿了113 宗土地，新增总土地储备约1688万平方米，一线、二线、三四线城市的比例分别是10%、55%、35%。再往前的2018年，金地的一线、二线、三四线的新增土储比例分别是25%、43%、32%。

可以看出，和2018年相比，金地2019年的一线城市土储比例减少了15个百分点，一线和二线相加，也减少了3个百分点。

如果再将金地的结转周期拉长至4年，2018年金地在三四线的投资比例也高于2017年。从2017年到2019年，金地在一、二线的投资比例是逐步降低的趋势，分别是87%、68%、65%。

奇怪的是，一般来说，能级高的城市的项目毛利率更高。如果简单按照拿地比例来看，金地因结转而提高的净利润水平，无从解释。

高超的成本管控？

“影响毛利率的还有成本管控，同样会影响确认收入的项目毛利。”深圳一名会计师事务所的会计师对《凤凰WEEKLY地产》分析。

2022年上半年业绩报告显示，金地营业收入同比减少17.98%的同时，营业成本减少了22.43%，即成本的减少幅度更大。具体费用上，销售费用减少17.98%，与营业收入降幅一致；管理费用减少25.98%。

对于管理费用的减少，报告显示因“人工薪酬减少”，其中“应付职工薪酬”一项较上年期末减少了35.89%，为28.34亿。

“人工薪酬减少”是否意味着金地存在大幅裁员或者降薪的情况？

金地集团财务负责人韦传军在业绩会上就这一问题回复《凤凰WEEKLY地产》：“这一数据是半年度余额数据与全年度余额相比较，而非同比数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额，则变动幅度不大。”

《凤凰WEEKLY地产》对比之后发现， 金地集团2022年上半年应付职工薪酬较2021年上半年，依然同比减少13.57%。这部分减少的4.46亿元，占了今年上半年净利润的1/5。

一名接近金地方面的人士对《凤凰WEEKLY地产》透露：“地产行业如今的行情下，降薪也是很正常的。”

另外，投资平台上有投资者提出，金地在去年上半年计提了许多低毛利率项目，也影响了净利润变动幅度。

事实上，2021年底金地出现增收不增利时，其财务负责人韦传军就披露了计提的问题，称“2021年下半年，部分同行为了缓解现金流的压力，陆陆续续开始降价，把整个常规的价格往下拉，基于谨慎考虑，我们进行了减值，减值影响了我们归属于母公司的净利润是15.2个亿。”

金地2021年业绩报告显示，全年资产减值准备金相较2020年翻了一倍，从6.4亿增加到12亿。

不过，金地2022年半年度报告披露没有年报详细，计提方面仅显示了坏账损失。今年上半年的坏账损失是约3989.92万元，上期发生额是-6761万元。

金地的坏帐损失对应的是“应收款项的预期信用损失”，即应收未收的款项。由负转正的原因，业绩报告中没有披露。

不过韦传军否认了计提的影响，他称：“本年半年报主要结转项目与去年同期主要结转项目构成不同，没有直接关系。”

重回谨慎？

2021年半年业绩发布时，金地管理层曾承诺“预计全年结算收益同比上涨”，但最后食言了。

年初的2021年度业绩会上，金地管理层选择不公布销售目标。

这次半年报业绩会，金地董事长凌克仅表示“预计 2022年的销售业绩完成度将保持较高水平”，且没对盈利作出任何明确的承诺。

面对投资者，金地选择重回谨慎口径。

事实上，面对未来，金地可承诺的确实不多。

今年上半年，金地继续延续2021年以来减少投资的趋势，且减少力度更大。其2022年半年报显示，总投资额约 179 亿元，仅占同期销售额1006.1亿元的 17.8%。总投资额和权益投资额相比2021年上半年，同比减少了80%和82%。

克而瑞公布的2022年1-6月拿地排行榜上，金地新增土地货值109亿，排名第37位，去年同期它的排名是第9位，货值是1367.3亿。最新的2022年1-7月拿地排行榜上，金地排名继续降至第42名。

与大多数民企一样，金地在当前的土地市场近乎“隐身”。

至于下半年拿地是否会有改变，凌克在业绩会上表示：“公司年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。”

如果不出意外，金地的销售规模在明后年将出现明显下跌。