一笔13亿的交易，打破了近段时间以来背景大宗投资市场的冷清。

6月13日晚间，招商局商业房地产信托基金（下称“招商房托基金”）公告称，透过Treasure Supreme International Limited（作为买方，为招商房托特殊投资工具）与Super Alliance Real Estate Partner L.P.（作为卖方）签订交易协议。

根据协议，招商房托拟购入目标公司51%股权，且该目标公司持有招商局航华科贸中心46.61%权益，交易代价约13.41亿元。

交易标的包括招商局大厦、友邦保险NPA中心、01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心，共同构成名为招商局航华科贸中心的发展项目。

招商局航华科贸中心为一个32万平方米的综合物业发展项目，项目坐落于北京市朝阳区国贸中心，项目包括四座写字楼及两座公寓大楼连平台。该发展项目于1998年落成，于1999年开始营运。

该项目超过80%租户来自金融、银行及专业服务业。“广泛且多元化的租户基础，将产生较高的平均月租金，从长远角度来看，会成为招商房托基金稳定的收入来源。”有分析人士表示。

有机构数据显示，该区域2021年第四季度平均零售租金约为每月400-700元。而据招商房托披露，该项目2022年3月平均月租金约为326.83元。

招商房托基金在公告中表示，收购事项预期将提升现有基金单位持有人的每单位基金分派。同时，该收购事项可使基金的资产组合在地域上更加多元化。

“预期基金的市场价值将增加40%，而基金的总资产将会超过100亿元。”招商房托表示。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想对《凤凰WEEKLY地产》表示，这个成交基本上是招商房托基金通过吸收母公司优质资产，从而扩充自己的规模。

“从成交价格上来说，该交易的标的成交价格是一个比较公允的价格。虽然该项目不具有顶级的租金水平，但也很接近该区域的平均租金价格。”李想表示。

在李想看来，该交易对于北京大宗交易市场属于一个提振信心的交易。“近一段时间以来，大宗投资市场都比较冷清，这一单交易，也是为市场注入了一些新的活力。”

母公司输血？

公开资料显示，招商房托基金2019年12月起在香港联交所主板上市。

根据招股书，招商房托基金全球发售7.5亿个基金单位，发售价为每基金单位3.42港元，募集款项约25.65亿元。另外，招商局商业房托获得人民币19亿元银行贷款。

招商局商业房托从全球发售募集款项以及上述银行贷款中共获得约46.78亿港元(相当于人民币约42.07亿元)。

彼时，据招股书披露，截至2019年9月30日，该基金物业组合由五栋物业组成，其中包括1栋甲级写字楼，3栋为写字楼综合体及1栋购物中心。同时招股书还披露路，基金将继续专注于粤港澳大湾区、北京及上海等一线城市。

据今年3月发布的基金年度业绩显示，该基金2021年实现收益4.33亿元，同比增长16.9%，可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。每基金单位分派0.1858港元；每基金单位分派收益率为7.1%。

投资组合的评估价值较2020年12月31日增加人民币1.02亿元。

经营方面，招商房托基金2021年整体物业组合出租率约为87.7%，同比上升3.4个百分点。其中写字楼出租率上升至86.9%，同比上升幅度为4.7个百分点。

在前不久召开的2021年业绩会上，招商房托基金管理层表示，团队在过去一年尽了最大努力，在疫情非常严峻，加上供应量非常大的情况下，不但保持了出租率，甚至有了提升。

写字楼方面，出租率从82.2%上升到去年底的87%左右，租金也升了3%到15%左右。零售方面，出租率保持稳定，都是在90%左右，租金也上升了6%。

早在招股书披露时，招商房托基金表示，母公司招商蛇口还有潜在物业可以注入。

据此前消息，2017年11月，招商蛇口曾对外披露，其与太盟投资集团（即“PAG”）按1:4的出资比例在开曼群岛设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P。

根据公告，基金规模为16亿元，招商蛇口全资孙公司利邦控股认缴出资3.2亿元，持股比例约20%。

该基金在境外以协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，三项资产的交易对价约为50亿元。

彼时，有媒体报道称，私募基金通过收购公司股权实现了物业购买，支付对价相当于是招商蛇口提前回款。“不排除未来通过一些设计，有实现REITs的可能。”

什么是REITs？

房托基金，全称为房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），简称REITs，属于基金的一种。就是将所募集资金交给专业基金经理去投资于能产生收入的房地产项目。租金收入和房地产升值为基金主要收益来源，获得的大部分收益会定期分红给投资者。

“REITs在国际资本市场上是一个比较成熟的不动产投融资产品，在上世纪六七十年代美国、澳大利亚、新西兰等相关国家和地区都已经出现，比现在很多衍生品还要早，交易实质也比较简单清晰。”有业内人士表示。

早在2003香港市场率先制定了REITs相关守则，2005年优化守则后，开放内资资产在香港REITs上市。

2005年12月，越秀房地产信托基金在港交所成功上市，同时该基金也成为首只离岸REITs基。截至目前，香港联合交易所已成功上市11只REITs，同时有6只REITs的资产包中包含内地物业。

有券商分析报告指出，受多重因素限制影响，国内发行的REITs产品均以商业地产类REITs为主，尚未出现真正意义上的公募REITs。“事实上，类REITs的本质是发债，而REITs则是一种股权融资工具，两者存在本质上的差别。”该报告称。

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。

这标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式起步。

中国版公募REITs在初期试点阶段主要集中在基础设施的相关领域，“未来随着试点的成功推进以及产品的成熟，不动产投资信托基金的试点范围可能会扩大到长租公寓以及商业地产领域。”彼时，有分析人士表示。

首批REITs中，有5只以产业地产为底层资产。世邦魏理仕认为REITs的推出将提升产业地产的流动性，尤其是在大宗物业交易中活跃度相对较低的位于二线及以下城市的资产。

截至目前，沪深两市交易所一共13只REITs产品在交易中。

期待破冰

值得注意的是，就在5月初，证监会曾发文称，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

今年5月25日，国务院发文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。意见提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

随着今年5月27日，首批两单保障性租赁住房REITs项目正式申报并进入审核阶段，公募REITs迎来扩容。

截至目前，公募REITs产品涵盖的基础设施类型，已从最初的产业园、高速公路、仓储物流等扩展到租赁住房等领域。

李想对《凤凰WEEKLY地产》表示，目前以基础设施做为底层资产的REITs已经在国内运营很久，但商办地块目前还没有破冰。

“其实通过招商房托基金这一单交易也可以看出来，REITs其实做为底层资产的话，是一个很好的融资手段。”李想称。