继新城控股顺利发行10亿元中期票据之后，新城发展又公告发行一笔境外美元债。

5月31日早间，新城发展在港股公告，拟发行1亿美元优先绿色票据，票面利率7.95%，发行期限为一年期。

新城发展表示，拟将票据发行的所得款项净额用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资，同时根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

根据公告，除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2023年6月1日到期。票据的利息按年利率7.95%计算，于2022年12月2日及2023年6月1日支付。

亿翰智库研究中心总监于小雨对《凤凰WEEKLY地产》表示，新城的三道红线均处于“绿档”标准，而长期流动性较为宽裕。同时，新城在商业增长潜力较大，公司有超过115座已经开业的吾悦广场，租金收入持续增长，并且针对符合条件的吾悦广场可以亦可开展经营性物业贷的融资，具有较强的融资潜力。此次新城发展得以顺利发行美元债，除了表明资本市场对公司经营情况和流动性充裕的认可外，还有具有一定程度的信号意义。

“不过现阶段房企的融资性现金流流入还是比较难，信心恢复不是一朝一夕的，还得看未来销售的恢复情况。”于小雨表示。

“示范”的作用

前不久，上交所为碧桂园、龙湖集团、旭辉控股、美的置业、新城控股5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会。参与的券商机构有中金公司、中信建投、国泰君安和申港证券等。

报道称，本次交流会举办的目的是希望房企发行人与投资人有双向的交流沟通，便于投资人直接向发行人了解情况，从而有利于建立互信、长久的合作。

发布会上，多家房企表示，目前市场和行业依旧充满挑战，在当下的市场环境下“信心”是非常脆弱也十分珍贵。同时，各家房企均表示对未来的发展和行业充满信心，同时也希望通过此次顺利发债，向市场传递更多的信心。

新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在会上透露，2022年，公司的公开市场债务约为126亿元。今年前5个月已偿还了76亿元，还剩50亿元，偿债压力已有明显缓解。

管有冬还表示，到了三四月份，由于受到疫情影响，公司华东区域的销售表现有所回落。“随着各地首付比例下调、按揭贷款利率下降等利好政策的逐步释放，以及疫情逐步得到控制，预期未来几个月，公司华东区域的销售有望企稳，甚至会有所反弹。”

据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，5家参会民营房企中，包括新城、碧桂园、龙湖在内的4家房企均在近期“债券发行+信用保护工具”的新模式进行发债。

有分析表示“债券发行+信用保护工具”，这一模式在助力民营企业债券融资方面的作用主要体现在，信用保护工具可以对债券起到风险转移作用，如发生债券违约，创设机构将代为还款，相当于创设机构以自身信用直接对债券进行信用增进，这可以缩减投资人购买债券的风险敞口，提高投资人对债券的认可度，从而提升债券发行的成功率，并有助于降低发行利率。

东方金诚固收团队日前在报告中指出，示范房企获指导境内发债，是对监管层此前政策承诺的具体落实，释放出支持房企合理融资需求的更为明确的信号，有利于提振市场信心，进一步改善房企融资环境。

对于示范房企逐步恢复发债，于小雨表示企业自己如果足够安全，或者足够稳健优质，是有可能会有政策倾斜的。对于一些经营稳健的房企，后期还是有机会成为扩大试点的民企，政策对行业的扶持，一定会优先于对企业的扶持。

中指研究院企业事业部研究负责刘水表示，信用保护工具增信有助于破解行业融资困境，有利于修复行业融资环境。在当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境，增加投资者信心。

曙光的信号

受多重因素影响，房地产融资渠道自去年下半年以来逐步收紧。

中指研究院数据显示，2022年1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%，其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%，民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%，融资力度很弱。

同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足五成。

自4月29日中央政治局会议高层定调之后，央行、银保监会、证监会多次召开会议，多个会议均涉及保障房企融资、保证住房贷款合理需求等。

其中央行发文称，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。银保监会表示支持首套和改善性住房需求，证监会表示积极支持房地产企业债券融资。

日前召开的国务院常务会议进一步部署稳经济一揽子措施，包括6方面33项措施，努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间。

5月31日，国务院印发《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》。通知表示，将督促指导银行间债券市场和交易所债券市场各基础设施全面梳理收费项目，对民营企业债券融资交易费用能免尽免。

同时提出，进一步释放支持民营企业的信号。