半年前，广东佛山地产圈传出一条消息，华夏银行在未经监管各方同意的情况下，将佳兆业悦峰监管账户内的 2 亿预售款，划走了。

银行抽贷，对现金流面临巨大压力的房企是致命一刀，一时间当地房地产行业风声鹤唳。

去年下半年以来，房地产行业被银行、债券、信托等各融资渠道相继重拳出击之后，“预售资金”成了房企们争取喘气机会的为数不多的窗口。

但到了年底，这个窗口在各地为保民生而加码的管控中，被越关越小。类似佛山华夏银行的过激“自保”行为，并不是个例，彼时的不少房企，都经历了这种次生的现金流灾害。

那时候业内有不少人呼吁，各地预售资金监管的标准抬高“一厘米”，就会有更多的房企免于遭遇严重的现金流危机。

今年1月底，三部委联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（下称《意见》），意在指导地方优化此前过于严苛的管理。4月29日的中央政治局会议中，“优化商品房预售资金监管”被再次提及。

但多位业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，各地松绑的力度还是太小，而且目前市场信心持续下挫，预售资金管理政策调整已经很难达到最佳的效果。

“现在购房者信心已经跌到谷底，销售差了很多，哪儿来的预售资金？”一家上海房企的区域负责人对《凤凰WEEKLY地产》说。

两个极端

内地从香港引进的商品房预售制度，最初是为解决部分地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，一定程度上承担了房企的融资功能。

很长一段时间，内地对预售资金的管理相对粗糙，全国没有统一的管理办法，地方拥有较强的自主性。仅有的共同的管理思路是：留存部分资金存入监管账户，开发商按照节点提取，有小部分城市可以直接提取。

监管资金的比例和提取的难易程度，这之间的一松一紧就牵动着开发商的现金流水平。

阳光城执行副总裁吴建斌曾在去年年底的一场公开论坛上，回忆起早年房地产的情形，“预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款。”这也是过去房地产公司之所以发展很快的原因之一，“就是因为自己不花钱。”

此后，银行开始按照工程进度节点放按揭款。但房地产行业高歌猛进的时期，各地对预售资金的管理也大多“睁一只眼闭一只眼”。不仅地方公司提取预售资金简单，多名业内人士还向《凤凰WEEKLY地产》证实，在已出险的恒大、佳兆业等房企中，集团从地方公司手里部分或全部抽走预售金，是普遍现象。

这也是去年恒大爆雷后，地方对预售资金监管明显趋严的原因。为了更好地保竣工、保交付，一些城市开始提高监管资金比例，严控提取流程。

“现在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾。什么时候放款？竣工的时候。”吴建斌说。

华泰证券地产首席分析师陈慎此前在接受媒体采访时介绍，地方上容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。

在融资需求难以得到满足的情况下，预售资金一项又进一步加大了企业的资金压力。

中泰国际此前曾做过计算：以合约负债来估算公司在售的预售资金规模，若预售金监管比率（预售款中受监管的资金比例）由10%（宽松执行）上升到40%（严格执行），45家上市房企现金中可自由使用的比率均值将由81.7%下降至26.7%。

“去年开始烂尾增多，尤其是恒大爆雷之后，预售资金解冻变得非常难。”一家央企开发商郑州公司的员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

他还透露：“郑州之前还想继续加强监管，来征求过我们的意见，我们建议还是要慎重，行业协会也都反馈，不能再加强了。”

进退两难

今年上半年，中央层面的两次发声之后，地方上的响应呈现出明显的两极分化。

佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，有的降低监管资金比例，有的试点通过银行保函来替代预售监管资金，有的则在流程上想办法，加快审批效率。

但另一些城市反而加强了监管。大连在5月份发布了《关于进一步加强商品房预售方案管理的通知》；黄石也在当月修订完善相关制度，明确市商品房预售资金实行全程监管，防范商品房预售资金挪用风险，堵塞房地产市场管理漏洞。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一方面，有部分地区商品房预售资金监管不到位，还需要进一步从严监管；另一方面，有部分地区过去几个月对于开发企业的资金监管过严了，应该按照规范来。

上述上海房企的区域负责人对《凤凰WEEKLY地产》说，有些地方的预售监管很松，监管账户只是网签之前往里充个现金流再提出来，很大程度上是失效的。 “监管只能约束网签，但现在很多购房者大多是先交钱占房源，再去解决购房资格，这部分先收进来的钱才是大头。而且有大部分客户都不希望网签，网签就要还月供，因此很多钱实际上都没有进入监管。”

另一方面，即便是此前预售资金监管过严，近期开始放松的城市，大多也只是微调。

比如山西省提出每个节点降低或提高的比例不得超过5%；常德放宽开发企业申请使用商品房预售资金额度，仅在原规定上提高了5个百分点；岳阳规定存量项目资本金可提前解控，但解控的时间点仅提前了一个节点。

“目前放松的力度还是太小。”阳光城执行副总裁吴建斌对《凤凰WEEKLY地产》说。另一家TOP10房企的财务部总监也表达了同样的感受：“感觉没有太多变化。”

一些明面上看着像放松的城市，实质仍是强管控。

上述央企开发商郑州公司的员工对《凤凰WEEKLY地产》称：“看起来像放松了，实际上措施是更严格了，比如银行保函，民营房企根本开不出来。当然影响不到我们，不过如果民企倒了，最终还是会牵连到我们。”

一家大型房企长沙分公司的员工也向《凤凰WEEKLY地产》透露：“长沙说是监管比例从以前的25%降到现在的20%，但实际操作比以前更严格了，解冻的时候提交的文件要求更多。”

既要保交付，也要防过度监管，让地方陷入两难。

“我们认为必须认清当前房地产行业的大势，首先，景气度仍未改善，房企去化依然低迷，房企现金流风险依然未能解除，所以全国预售资金监管是不会大幅放松；其次，全国政策下发后，还得看各个地方政策细则执行，因此带来大量流动资金的说法我们持保留态度。”华泰证券地产首席分析师陈慎说。

“预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。”中指研究院在最新的报告中称。

更重要的事

“预售资金监管是小钱，比起预售资金，融资才是大头，此外最核心的还是销售不行，销售排第一，融资排第二啊，最后才是预售监管资金。”一家闽系房企投融部门的中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

4月，全国土地、商品房销售双双探底。

统计局的数字是，前4个月商品房无论是销售面积还是销售额都出现了同比20%－30%的降幅。其中4月单月的销售面积和销售额，创下5年来市场最低值。

克而瑞数据显示，百强房企4月单月实现销售操盘金额4284.7亿元，同比降低58.6%，环比降低16.2%。

而融资环境，也异常艰难。近期监管主动推动碧桂园、龙湖、美的置业三家民营示范房企发债的举动，是为改善民营房企融资环境所做的努力，但也从另一个侧面反映出，巨大的冰山尚未消融。

很显然，目前来看，比起预售资金的松绑，房企有更大的难题要解决。

“我个人认为，从长线来看，松绑预售资金监管并没有太多提振信心的作用，短线可能确实会解部分的燃眉之急，但也属于少量。”一家深圳产业地产公司的中层对《凤凰WEEKLY地产》说，“当然如果是一线城市松绑的话就大不相同，比如深圳这样的城市，释放的资金量就大了，对行业还是会有提振信心的作用的。”

不过，国信证券在最新的报告中认为，预售资金监管的调整是“稳增长”的开端。

“目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差……目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，保障房贷款管理放松、预售资金监管调整是‘稳增长’的开端，各地‘因城施策’从公积金贷款放松到商贷放松，政策宽松范围逐步扩散。”国信证券称。

“房企现金流出现边际改善的趋势是一定的，与此同时我们认为更需要重视其信号意义：一是房地产改善政策正从金融端迈向需求端；二是此次政策酝酿于1月份，落实在开年，也说明监管层稳增长的迫切性，后续可以期待更多的房地产稳增长政策。”华泰证券地产陈慎说。