今年3月底，苏州房地产朋友圈里流传着一篇吐槽文章。

大意是苏州万科某项目，午夜12点临时通知认筹，仅给购房者留了几个小时准备资料的时间，并要求在次日指定时间内赶往几十公里之外的昆山参与排号。

“仓促通知、仓促报名、仓促认筹摇号！”一波令人看不懂的操作让万科被苏州工业园区紧急约谈，并重新进行了项目认筹。这一次，万科规矩了很多。

彼时有人分析，一套千万的豪宅，敢定这样的游戏规则，是因为无论是地段、户型、学区，还是房源数量，都太稀缺了。

而市场，更是僧多粥少。

重现的热门地块

就在万科被约谈之后不久，苏州2022年第一轮集中供地挂牌，低调地推出了15宗地，总起拍价227亿元。“预计狮山板块和园区湖东板块会成为‘抢手货’。”此前有苏州业内人士表示。

湖东板块所推出的地块，正好与万科此前被约谈项目处于同一区域。另一个热门区域狮山板块，也是在断供近一年半之后，再度迎来新地块供应。

连续几年，这两个板块都是苏州房价最火热的两个区域之一。

没有太多意外，5月9日正式开拍前，机构披露的报名情况显示，包括大悦城、招商地产、万科、保利、中海、旭辉、金地等在内的21家房企均参与报名了上述两宗地块。

两宗地块由于竞争太过激烈，均触及中止价，并进入一手价环节。

最终，大悦城控股经过15轮竞价，以10.51亿元摘得狮山地块；招商则经过49轮竞价，36.15亿元摘得湖东地块，溢价率分别为12.5%、15%。

根据苏州的土拍出让规则，地块在触及中止价后，会进入一手价报价环节，以出价最接近均价价格者得。

“苏州上一次出现中止价，还是在2021年首轮集中供地。”有苏州媒体人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。此后市场土地市场转冷，当年的第二轮、第三轮集中供地并未出现触及中止价的情况。

彼时因为首轮供地房企们用尽了十八般武艺，第二轮集中供地前夕，苏州和很多热点城市一样，对土地出让政策紧急打了“补丁”：同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同地块竞买，违规者将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。

“这一补丁直接杜绝了房企以马甲形式参与一次性报价环节。”有业内人士彼时表示。

随后，多种因素叠加，土地市场逐渐降温。

虽然上述两宗地块出现了火热的参与和出价的景象，但整体来讲，今年苏州第一轮土拍并没有预想中的激烈。

根据最终出让结果，11宗地以底价成交，除两宗触及顶价之外，其余两宗地块溢价率仅为1.64%、3.14%。

其他地块反应平平，“国家队”依然是拿地主力。

遍地地王时代远去

“苏州房价的起飞，可以追溯到2016年，那之后苏州遍地都是地王。”有苏州业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。

中原地产数据显示，2016年全国50城土地出让金额达到2.45万亿，苏州的土地出让金额约为1773亿元，是当年7个千亿城市之一。

此后数年，苏州的土地出让金一直在千亿规模上下徘徊。

据中指院报告，2019年一季度，苏州住宅用地成交楼面均价达到了15082元/㎡，同比上涨了25%，这一数据仅低于巅峰2016年四季度成交数据，溢价率也达到了19.11%。

当年4月末，苏州主城区5宗地吸引了34家房企参与竞拍，最终吸金135.7亿元，溢价率超过了35%，且在2个板块诞生了“地王”。

土拍市场的持续火爆，也在刺激着新房市场。

机构数据显示，2019年4月苏州单月商品住宅成交面积105万平方米，环比增加58%，同比增加81%；成交均价更是涨至21881元/㎡，环比上涨6%，同比上涨10%。

2019年5月，新华社发文称，住建部对佛山、苏州、大连等几个房价涨幅较大的城市约谈预警。

随后，苏州调控自2016年全国同步调控之后的再升级，推出了“限售、限价、限购、限制土地出让”等一系列举措。

过热的土地市场和住宅销售市场，被层层降温。

“但类似湖东、狮山等几个热门板块，依旧是需求旺盛。”有苏州业内人士表示，“一些热门板块的重点项目，还是会被抢。”

热城冷场

今年以来，苏州经历了多轮疫情反复，这在一定程度上延缓了部分家庭的购房计划。

在此期间，苏州房地产市场已经连续数月低位运行。

不久前的4月份，苏州已将二手房限售5年改为3年，非苏州户口3年内累计缴纳24个月社保即可购房，也在公积金首次贷款额度方面有所提高。

今年首轮集中供地的前两天，市场不断有传闻，苏州将要适当放开限售、限购政策。

在那之前，多地调整了限购政策，其中不乏郑州、南京等热点城市。

5月9日，有媒体确认，苏州的新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房的限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

苏州当地媒体报道称，苏州此次政策支持刚性和改善性住房需求，有利于吸引人才；也有人推测，更有力的政策如“降低二套房首付比例”还未出台，调控还有放松空间。

就在5月8日晚间，有苏州地产业内人士在社交平台评论称，这一轮的政策放松的确是经过谨慎考虑的，“但目前来说市场恢复仍需要信心和时间。”

中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，降低了外地在苏就业人群的购房门槛，也有利于吸引更多外地人才前往苏州安家置业，一定程度上打开了需求端。

但也有人认为，其实影响并不大。“苏州本身也有一些人才落户政策，这意味着，只要被认定为人才家庭，即可购买3套房。”

有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，去年下半年以来，受市场环境、疫情等因素影响，苏州楼市一直处于一个比较冷的情况，只有苏州园区等核心区域才能做到开盘即清盘。其他一些项目或是因为户型、区域等因素影响，并没有受到市场欢迎。

他介绍，今年开年，苏州的确迎来了一轮小阳春，成交量也有所提升，主要原因是利率下调，放贷时间缩短。“但这个成交数据依然无法和往年同期相比。”

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度苏州新房成交17212套，环比上季度增长7.07%，但与去年同期相比仍下滑17.52%。

报告称，苏州居民房贷利率已下调至近五年新低，加之2月多重因素影响导致部分购房需求延缓至3月释放，拉升了3月新房成交量。

数据显示，2022年3月苏州新房成交7187套，环比大幅上涨128.52%，但同比下滑19.12%。

与此同时，克而瑞研究报告称，苏州新房和二手房均处在高库存的状态。

新房方面，3月，苏州市区新建商品住宅供应面积为47.18万平米，环比增加421%，同比减少52.4%；成交面积为52.71万平米，环比增加77%，同比减少41%。

而据链家网数据显示，苏州市区二手房库存量超6万套。

亿翰智库研究中心总监于小雨表示，限贷相关政策能否放开是本轮政策调整中最为关键的一环。但目前来看，限贷政策放开所涉及的城市依然多为三四线城市，政策调整力度不及预期。

克而瑞苏州有分析则认为，就现在的政策力度来看，苏州新一轮的调控放松对市场有一定的促进作用，但这个作用会有明显的局限性。“我们预计后续苏州还将有进一步的政策松绑，二套房首付比例的调整大概率也会到来。”

目前，苏州二套房未还清的前提下首付8成，这个比例在全国，都属于最狠的一波。