“大概从去年10月开始，有一些出险企业主动找到我们，手上拿着待售清单。”

冯文（化名）是一家总部在上海的房企中层，他透露，在接触过超过5家出险房企约几十个项目后，只有一个项目进入了尽调阶段。

“一直没找到合适的标的，要么利润太低甚至亏本，要么（对方）价格不松口。”冯文说。

2021年底，监管层明确鼓励银行开展并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，其间房地产行业可以投向出险企业的资金已达2000亿元。

加之承债式收购相关出险企业项目的并购贷款不再计入“三条红线”相关指标，市场曾预期并购市场将会掀起大风浪。

但这样的预期并未落地。

多家收购方的房企遇到了相似的情况，《凤凰WEEKLY地产》采访了多位房企内部员工，他们称在与众多出险企业接触的过程中，对方或是有所保留，只出售资质差的存货，或是交易价格没有太多退让，实际落地的收购案寥寥无几。

3月以来密集召开的房企年度业绩会上，重点房企提及收并购时所表达的谨慎态度，也佐证了目前收并购市场“雷声大雨点小”的现状，房企互救或许只是看起来很美的故事。

天然的矛盾

去年下半年，融创曾主动与冯文所在的房企联系，并整理了一份出货清单。

“清单上的项目显然诚意不足。”冯文说，“融创拿出了广州文旅大盘，广州的项目基本没有可售的货值了，其他城市项目又多是问题项目。”

他还介绍，曾经的华南标杆房企也在为“陵水xx湾”的某些地块寻找买家，“xx湾只给我们拿出了一个自持的物业和两块不看海的地，实在谈不成。”

一家TOP20房企的投资部门高层对《凤凰WEEKLY地产》称，现在市面上拟转让的基本上都是差的项目，大部分进不了尽调阶段，因为对价分歧太大。“爆雷企业好项目、利润率高的项目都不卖，留着自己开发。卖的都是利润率低的，甚至是亏损的项目。此外，项目很多都是比较郊区的，或者含有商办的，这类资产在市场下行后盈利和周转更差了。”他说。

去年10月，一家龙头房企深圳公司的城市更新部门人员曾接触过爆雷前四处寻找接盘方的佳兆业，他对《凤凰WEEKLY地产》透露，佳兆业到最后也没拿出压箱底的优质资产。“都是一些拆迁后期的项目，比如宝安区河东项目，可能当时还没到山穷水尽的时候。”

同样接触过佳兆业的一家深圳国企开发商人士回忆，当时看了十几个项目，都不是很好。他们认为最好的蛇口东角头项目，并没有在清单里。

但最终导致双方没谈成的主要原因是，对项目的预期售价预判不同。“他们对未来售价期望值太高，我们比较保守。近两年市场的变化，很多项目算不过账了。”该人士称。

就算是一些出险房企拿出了资质较好的项目，价格也是谈判的老大难问题。市场不好，出险房企又普遍没有折价的诚意。

“爆雷房企的项目，对价沟通还是比较难以达成共识的。因为市场下行了，去年拍的这些地不怎么赚钱，如果要成交要打比较大的折扣。但他们当时杠杆都加得足，如果打折，基本上就是本金全亏掉，那索性还不如不卖，躺平算了。”一位TOP20房企高层坦言。

一位收购方的代表半真半假地调侃：“亏本的项目，他们竟然还要钱。”

中信证券在最新的研究报告中认为这轮收并购有着天然的矛盾：“收购方多为国企，自身风险偏好较低，即使有意愿收购出险企业项目，也会因潜在风险而折价较多，造成并购各方在资产价格上的较大分歧。”

暗藏的变数

据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，截至2022年4月1日，华润置地、大悦城控股、碧桂园等12家房企从银行处已拿到总额1880亿元的并购贷额度。招商蛇口、东方资管、长城资管、兴业银行、浦发银行拿到了总额380亿的并购债额度，两项相加已超2000亿元。

2000亿元大概是什么程度的购买力？

已出现债务违约的中国恒大、融创中国、富力地产、阳光城、佳兆业集团、花样年控股、禹洲集团、祥生控股、新力控股、中国奥园、世茂集团目前市值全部加起来，刚刚过1000亿港元。

事实上，明面上看起来如此大的购买力，存在很多变数。

“银行的贷款一般不是一次性放出来的 ，战略的意义就是我们重视、我们支持、我们表态，但是具体执行的时候，要想从我这里拿钱去花，我是设置了条件的，而且随时会根据你的风险和信誉状况变化做调整。”招商银行总行的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》说。截至目前，招商银行已向华润置地、碧桂园、美的置业等房企授予并购贷额度。

在刚刚结束的房企2021年度业绩会上，万科、华润、招商蛇口等多家房企管理层纷纷表示，收并购的好时候已经到了，但又都强调还需等待详细的尽调。

“政府对央国企参与收并购确实表示了非常积极的态度，同时数百亿的并购贷额度确实为公司收并购创造了条件。”3月31日的华润置地2021年度业绩会上，其首席战略官谢骥说。

但他同时称：“收并购的情况比较复杂，从回报角度来看，其实要把收并购的项目和公开市场的项目单独来看，作出几方面的权衡，本着市场化的原则，同时兼顾风险。”

万科管理层的表态更为隐晦，其董事会主席郁亮称：“使用并购贷款把握两个原则，第一不给行业添麻烦，第二确保我们自己的安全。”

招商蛇口管理层则在业绩会上直指收并购的难度。“并购项目比传统拿地复杂很多，现在有些项目外面看起来很好，但是尽调之后发现问题特别多，所以还是比较谨慎地推进。”招商蛇口总经理蒋铁峰说。

收并购的真相

房企们的小心翼翼，随处可见。

截至目前，华润置地仅旗下物业公司推进了两项大的股权收购；华侨城则把资金投向过去未完成的项目；招商蛇口将部分募集资金投向上海地产的旧改项目。不久前刚刚跟佳兆业达成的战略合作，也拉来了长城资管做资金方。

更多的收购，仅停留在优质房企一方启动对单个项目的收购，目的是为了防止合作项目烂尾，坊间称此为：被逼无奈。

4月1日，融创将其在广州创行房地产开发有限公司50%的股权转让给了广州广电房地产开发集团股份有限公司，广州广电由此100%持有广州创行。广州广电为金地商置子公司，而广州创行正开发广州市增城区新新公路西住宅小区项目，项目名称为广州融创金地商置御潮府。

一年前，融创在广州首批集中供地中竞得该地块，如今合作方金地商置接了盘。

这样的模式被多家房企采用，以合作著称的旭辉在业绩会上透露，个别与出险企业合作的项目正积极沟通合作方，不排除未来采用并购形式化解项目风险。

今年3月初，兴业银行落地福州万科并购贷款近30亿元。按照官方说法是，支持福州万科通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。但有业内人士表示，福建万科有大批合作项目处在烂尾的边缘，此举或是在倒逼万科出钱收购。

“在去年年底，行业内基本就有共识了，除了合资公司项目中的股权收购，纯粹的收并购很难谈。”上述TOP20房企高层说。

“虽然并购债务融资工具政策落地改善了部分房企的融资环境，但并不会如市场所期望的那样直接利好出险企业，甚至出现国企收购民企以降低风险的景象。对于民企而言，本轮房企并购潮过后，存活下来的或为两种类型的民企，一类为龙头民企，另一类为前期未激进扩表、有资产且具备一定现金流能力的小型房企。”中信证券称。