经历了近4个月的敲钟“空窗期”，港交所在3月10日迎来了2022年第一只物业股。

虽然在上市前就有首日破发的预期，但谁也没想到，这只央企背景的物业股盘中跌幅一度超过了35%。一天之内，金茂服务的市值就跌去大约21亿港元。

“近期资本市场大幅波动，金茂服务在这一时间节点上上市受影响很大。”嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰对《凤凰WEEKLY地产》表示。

恒生指数从2021年2月以来的31183点高点一路走低，截至3月14日，已跌破20000点大关。

金茂服务上市的第二天，市场传出消息，万达商管将推迟30亿美元的IPO计划，如果市场情况好转，万达商管可能会考虑恢复IPO。

这个消息虽然很快被万达方面否认，但距离万达商管首次提交招股书已过去近5个月，如果聆讯进展不如预期的顺利，招股书或将在4月下旬失效。

留给万达商管的时间，不多了。

2016年9月在港股私有化退市的万达，二次上市之路异常曲折。

如今一边是并不热情高涨的市场，一边是与多个投资方的对赌协议，彼时就说过“公司市值被严重低估”的王健林，这次将如何选择？

五年蛰伏

早在2014年12月，万达商业地产就已经登陆港交所，股价从发行价的每股48港元，一路走低至每股31.1港元，随着股价一路走低，王健林最终在2016年9月，选择了将万达商业地产私有化退市。

“公司市值被严重低估！”彼时，王健林对外界这样表示。

同时有报道称，在退市之前，万达商管在2015年就选择了回A股排队，并于2015年9月就提交了首份招股书。

此后万达商管对自身进行不断的重组。截至2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离，成为真正意义上的商业运营管理企业，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

2021年，在A股排队5年之久的万达商管正式宣告放弃，并决定重组相关轻资产商业运营，转战港股。随后万达商管宣布与珠海市政府签署协议，珠海国资委30亿元战投万达商管。

此后虽然经历了一小段补充材料的波折，2021年10月21日，拿到了“小路条”的万达商管，终于在港股提交了招股书。

根据此前招股书显示，万达商管目前在全国204个城市布局了380座万达广场，在管商业物业建筑总面积5420万平方米，此外还有162个储备项目。

按下暂停键？

在万达商管做出选择之前，多家港股上市企业按下了暂停键。

3月13日，瑞安新天地招股书失效。这是瑞安房地产旗下独立运作的全资子公司，负责瑞安房地产旗下的商业物业。

根据招股书披露，瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的「天地」系列城市更新社区的主要商业空间。

截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米，其中52.7%位于上海，物业总建筑面积的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。

早在2009年，这家公司就传出计划分拆上市的声音。2012年消息称确认分拆计划，但随后该计划在2016年举行的业绩会上宣告终止。

彼时有媒体报道称，瑞安房地产是否拆分商业独立上市，或与其自身资金是否充裕有关。但也有消息称，其所以搁置上市计划，是因为“估值太低”。

就在2021年瑞安房地产中报业绩会前夕，市场再度有传闻称，瑞安房地产正考虑拆分公司商业投资地产、物业管理及资产管理业务到港股资本市场独立上市。

2021年9月，中国新天地更名为瑞安新天地，正式在港交所提交招股书。

截至目前，瑞安新天地方面并未对外披露后续动作，躺平或是更新数据继续冲击。

此前有业内人士表示，根据上市流程，企业在提交招股书后六个月内，港交所将进行至少2轮上市聆讯。如需进入第三轮甚至更多次聆讯，则一般会超过六个月，此时招股书如失效，一般会更新财务数据等信息后，重新提交招股书。

在此之前，已通过聆讯的祥生活、中梁百悦智佳、中南服务在上市的途中按下了暂停键，选择了撤销上市。

祥生活表示，“基于目前对市场动态的持续关注，公司决定暂缓发行流程，同时强调，暂缓上市不会对公司正常经营构成影响。”

而中南服务、中梁百悦智佳则被分别出售给了华润万象生活、碧桂园服务。

此外，一家总部位于北京的房企石榴集团在招股书失效后选择了不再更新提交。雅居乐旗下雅城在招股书失效多次后，也选择了放弃。

业内称，房企登陆港股资本市场的信心，似乎正在遭受新一轮的打击。

时间、空间

据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，目前港股处于招股书排队中的房企约有12家，其中包括8家物业公司。

过往多次表态不愿意拆分上市的龙湖、万科也都在2022年有了新动作。

2022年1月，龙湖智慧服务正式提交招股书。继去年11月宣布拆分万物云赴港上市之后，万物云也于前不久向证监会提交了境外上市申请材料。如无意外，或将在近期正式向港交所提交招股书。

值得注意的是，截至目前，自2018年兴起的新一轮物企上市潮已接近尾声。

据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，2018年至2021年，约有40家物业公司成功上市，截至目前港股及A股共计有55家上市物业公司。

这期间，碧桂园、融创、世茂、恒大、华润等巨头纷纷选择拆分旗下物业板块登陆港股资本市场，不少中小规模房企分得了一杯羹。

可研智库分析了原因，一方面为疫情使物业公司价值再获肯定，“疫情之中物业企业作为打通‘最后一公里’的关键渠道，其重要性有所凸显，疫情也促进物业公司由基础物业服务提供商向社区生活服务平台转型。”另一方面，“三道红线”的逼近，使拓宽融资渠道成为企业刚需。

克而瑞统计的数据显示，2021年Top10物管企业的在管面积的门槛值达到了2.7亿平方米，较2020年的1.87亿平方米增长44.39%。

东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。

有分析认为，2021年全年物管企业拓展的热度都非常高，尤其是头部和中部企业都在积极扩张。

东方证券分析认为，由于物管行业具有消费属性，随着中国的经济发展方式由粗放式发展转向精细化发展，很多轻资产行业都会受到追捧。

此外，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产的保值增值的痛点。

但就在2021年下半年，受商业调控政策及信贷等风险因素影响，上市的风口似乎突然变了。同时地产板块、物业板块颓势频现，走势持续低迷。

据克而瑞物管数据，2021年，物业板块PE普遍下降。2021年年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年年末的37倍，降幅为52.31%。

稀缺性已大幅下降，还经历了物业板块估值下调、关联地产信用危机等阶段，李艳杰分析，这是最近金茂服务上市首日大跌的重要原因之一，“当前港交所对于物业股上市把控较为严格，资本对于物业股也动力不足。”

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱则对《凤凰WEEKLY地产》表示，“随着目前资本市场融资环境的缓解，预估金茂服务凭借自身较优质的运营能力，股价有回升的可能性。”

很多人开始推测，物业行业的龙头——准备上市的万物云和龙湖智慧服务如果如期启动上市，将会面临什么？

有分析人士认为，这两家企业更多的是科技故事，并不是单纯的物业故事，“也许会给市场带来更多的新机遇。”

有业内人士表示，随着行业规模竞赛迎来尾声，企业规模排名情况将趋向稳定，后市并购市场预计将维持一定热度。但关联房企的存活问题，成为决定物管公司估值的核心因素。