“到2025年要达到销售规模5000亿元，其中传统房地产开发部分要实现3500亿，轻资产部分要实现1500亿。”

在2020年初的业绩会上，张亚东首次提出了绿城的“战略2025”规划，以及全新的销售目标。

彼时虽然龙头房企已经意识到降负债的重要性，但并没有料到下半年“三道红线”出台后，这项任务有多紧迫，但是现实说明了一切。

今年上半年，绿城合约销售金额达到了1717亿元，在克而瑞2021年上半年的房企操盘榜中位列第7，比去年全年的第8名再进一步，而且只有一项指标触及红线。

收入也同比增长51.2%，但归属股东净利润24.18亿元，同比增长仅15.4%，物业销售毛利率下降4.1个百分点至21.5%。此前2019年、2020年中期业绩，绿城的销售毛利率分别为31.3%、25.6%。

毛利率下降，已是行业趋势，但绿城同时下降的，不仅是盈利能力。

在对房屋质量的投诉和维权中，一向以品质著称的绿城，也没能在名单外。近期被曝两百多户出现不同程度渗水的宁波余姚绿城桂语兰亭小区 ，是当地最贵的楼盘之一，当地媒体在报道中不止一次说，“当初是认准了绿城房产的品质”。

对于房企，这种品质弥足珍贵。它是否会一如既往地在未来几年5000亿元销售规模中保持，至少在投诉的购房者心中，答案是否定的。

扩张

2016年，绿城首次迈过千亿销售规模，排名第9。

前十的位置并未长久，两年后的2018年，绿城掉到17名。

初掌绿城的张亚东在一个公开场合坦言，2019年一季度最痛苦，因为没有货卖。彼时他说，”绿城当下最大的难题就是，没有货就没有营销、没有回款，也就没有投资。”

土储不足，是导致这样局面的重要原因。彼时有统计称，2013年至2016年，绿城全年拿地额保持在200亿左右，2014、2015年管理层的变化还更少些。

拿地少是一方面，另一方面因素是拿错地。过多的三四线城市地块拉长了去化周期，影响销售回款，又进一步影响拿地。当时有媒体评价，“恶性循环”。

降速的另一个原因，就是绿城的代建业务。

绿城代建2010年正式成立，是指政府或其他商业伙伴出土地和资金，绿城负责项目开发，进行品牌输出和管理输出，相较于需要花钱买地的自投项目，代建业务属于轻资产模式，由绿城管理负责。

2020年，绿城中国拆分旗下代建业务绿城管理，在港交所上市。

招股书显示，截至2019年末，公司总拥有260个代建项目，管理总建筑面积6750万平方米。中指院数据显示，其规模为第二大市场竞争对手的两倍以上。

2017年、2018年及2019年，绿城管理的收入约为10.15亿元、14.81亿元及19.93亿元。同期归属股东净利润2.43亿元、3.32亿元及3.39亿元。

有人评价，过于重视代建业务，让绿城错失了房地产规模扩张的黄金时期。

痛定思痛后，2019年张亚东提出了“全周期拿地”的方针，绿城开启了扩张之旅。

那一年，绿城新增土储1236万平方米，新增货值2057亿元；2020年新增土储翻了倍，达到2041万平方米，预计新增货值3288亿元，总土储也首次达到了5079万平方米。

两年的时间，绿城的销售规模逐步向前迈进，从第17名，追回到前十。

代价

“总的来说，三个指标还是比较可控的，监管层要求2023年进入绿档，我们争取提前进入。“对于三道红线，绿城的管理层在业绩发布会上显出了自信。

根据贝壳研究院统计，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。只有一项超阈值，保持“黄档”行列。

财报显示，截至6月30日，绿城中国的资产负债率为81.33%，2019年底和2020年底的数据分别为79.48%、79.58%。

报告期末，绿城中国在手银行存款及现金605.60亿元，有息负债总额1279.18亿元，较去年同期增加了7.31%。

尽管有息负债增长了7.13%，但一年内到期借款却减少至301亿元，有息负债的占比为23.5%，较去年末下降3.8个百分点。

看起来规模的扩张，并没有在负债端造成相匹配的压力，但事实似乎并不这么简单。

中报显示，绿城上半年永续债规模虽然较去年中期下降了10%，但仍然高达185.37亿元，分走中期利润6.4亿元。

“关于永续债的偿还后续，公司会随着永续债可赎回日的到来逐步赎回。”执行总裁耿忠强在绿城中期业绩会上表示。

2021年7月，绿城中国已赎回10亿元的永续债。高层称，下半年还将赎回34亿元以及5亿美元的永续债。“预计到2021年底，永续债的余额约在108亿元。”耿忠强表示。

永续债是一种融资成本很高，且不计入负债的一种融资手段。

翻看绿城中国过往年报数据显示，2018年，绿城中国永续债规模首次突破120亿元，当年分走利润6.11亿元；随后的2019年规模为212亿元、2020年规模为206亿元，分走同期利润分别为12.8亿元、13.22亿元。

而同期归属股东净利润分别为10.03亿元、24.8亿元、37.96亿元。

“自从央行下发三道红线之后，永续债计入负债考核，其实就已经失去了其优势。”有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。

按照时间表，2022年绿城将赎回境外5亿美金及境内56亿人民币永续债，2023年赎回最后15亿境内永续中票。

“在没有全部赎回之前，没有再购的计划。”从高层业绩会的表态来看，绿城对永续债的态度，正在改变。

后劲？

中期业绩报告显示，绿城通过收并购形式持有北京海淀树村南地块15.6%的权益，承担金额为8.94亿元，该项目也将是北京房地产市场2021年下半年入市的大热项目之一。

中原地产数据显示，2019年以来，绿城在北京独立或联合操盘9个项目，多个优质热销项目，均是在此前通过入股或拿地并引入头部房企共同开发下所完成的。

比如绿城去年在北京共斩获了三宗地，并在同年与金茂旗下颐和金茂府、北京金茂府等开展项目合作开发。

“通过优质项目投资和自有资金拿地后的优质项目开发，绿城近几年在北京有了一个很明显的发力。”合硕机构首席分析师郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示。

根据绿城半年报，群龙盘踞的北京地区，合同销售额与杭州、宁波并列在破百亿的行列。而北京也同样为绿城中期业绩贡献了近10%的销售结转收入，在浙江、江苏之后，销售占比位列第三，仅比第二名少了0.3%。

“虽然绿城去年以来多个项目持续热销，但基本进入了一个尾声的状态，所以更期待绿城在北京第二轮、第三轮供地中有所斩获，不然很难继续支撑其百亿的销售规模。”郭毅表示。

合作开发是扩大规模的利器，但这是一把双刃剑。

绿城半年报显示，截至2021年上半年末，总土储约6034万平方米，而权益土储约3495万平方米，占比约57.92%。

据《凤凰WEEKLY地产》统计，2014年以来，绿城历年业绩报告披露的土储规模中，权益土储均保持在55%-65%之间，2016年这一占比曾一度降至45%。

“权益占比较低，显示绿城中国有大量项目是合作开发，但合作开发会吞噬绿城中国的净利润。绿城中国此举旨在通过合作开发提升全口径销售额，进而做大规模。”一位接近绿城中国的消息人士表示。

对此，绿城方面人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，“品牌房企合作是大趋势。”

绿城中期业绩会上，张亚东称，“经过2019年到2021年这三年的发展，公司销售和投资实现了倍增。未来三年，我们要把发展和关注点更加集中在营收和利润上，努力做到营收和利润实现倍增。”

在行业降速的大潮中，这个目标，会如期实现吗？