泰禾因债务问题变得日益窘迫了。

5月6日，泰禾一则公告披露，上海金融法院要求泰禾自判决生效10日内，向四川信托偿还本金、利息、罚息、复利等合计42.56亿。

同一天，泰禾集团总部泰禾北京公馆收到渤海国际信托有限公司的通知，拟查封泰禾北京公馆，原因是泰禾北京公馆属于抵押财产，而今被第三人擅自占用或居住。据悉，泰禾集团因交不起租金，总部从北京朝阳区建国路招商局大厦搬至泰禾北京公馆。

“这份年报就是泰禾的死亡证明。”泰禾年报踩线出来后，在投资交流平台上，有股民愤愤地说。

泰禾资金链断裂以来，多地泰禾业主经历着停工、延期交房、烂尾的糟心事，不少业主也经历了人生中的第一次维权。他们的购房款多数在百万乃至上千万元。

泰禾财报出来后，不少业主直指泰禾财报造假。“以北京院子二期为例，小区38栋楼，目前仅十几栋封顶，北区大部分楼栋从2019年起就处于基坑状态，没有出地面。但是，泰禾业绩报告显示，北京院子二期已完工86.57%。”泰禾业主向《凤凰WEEKLY地产》出具的资料显示。

事实上，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对泰禾2020年度财务报表进行了审计，并出具了保留意见的审计报告。贾跃亭的乐视网财报就曾多次被出具保留意见。

暴雷两年多以来，黄其森在资本市场长袖善舞的本领似乎失灵了。到2020年底，泰禾到期未归还借款本息累计430.05亿元，而账上货币资金仅29.29亿。

钱荒已经很久了，为给泰禾输血，泰禾创始人黄其森四处奔走。

从2018年下半年开始，泰禾通过出售子公司、减少拿地等方式开源节流。但这对于负债千亿的泰禾而言，不过是杯水车薪。

2020年7月，泰禾终于等来“白马骑士”万科；2021年2月，黄其森又去了位于湖北的央企葛洲坝总部，见到了第二位“白马骑士”。

4月28日，有通稿称，黄其森在内部讲话中提到，要求加快推进复工复产复销，还表示泰禾最困难的日子已经过去了。

“泰禾快上岸了。”也成了黄其森新的口头禅。

2018年，万科郁亮高喊着“活下去”。回过头来看，这句话也成了房地产行业的现世警言。不幸的是，过去两年来，“活下去”成了泰禾的主题词。

黄其森等来两位“白马骑士”

资金断裂以来，黄其森想了很多办法。

2018年下半年，泰禾已经开始出售子公司股权回血，尤其在2019年，更是频频甩卖子公司。据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，2018年至今，泰禾累计出售21家子公司股权，累计回血约154亿元。

钱紧之下，除了开源，还有节流。2019年开年以来，泰禾基本消失于招拍挂现场。2020年，泰禾也无新增土地。

但这在千亿债务面前，不过是杯水车薪。2020年突然爆发的疫情，更是把泰禾推向了深渊。

2020年7月6日，泰禾首次违约，旗下债券“17泰禾MTN001”中期票据到期未还本付息，违约金额16.125亿。截至2020年底，泰禾到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付的利息为31.55亿元。

与此同时，一众评级机构下调泰禾信用评级，并做出“负面”展望。而黄其森本人则多次被限制高消费。

终于，黄其森开始考虑引入战略投资者，代价是他可能为此失去掌舵24年的公司。

2020年7月31日，黄其森等来了第一位“白马骑士”，不是别人正是高喊“活下去”的万科。万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。

不过，这份协议更像是万科对泰禾的一次背书，对于泰禾的债务和经营，万科并不担责。

在万科2020年业绩会上，总裁祝九胜就明确帮忙“不会给自己添乱”，万科能否入股泰禾有严格的前提条件，目前进度距离入股还有相当的难度，解题的钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。

据媒体今年3月报道，万科与泰禾计划合资成立的资产管理公司已经基本落定，并可能于最近两个月里正式启动。而早在去年四季度，万科的人员就已到达北京，并直接参与到泰禾与部分债权人的谈判中。

比如，2020年12月，长城资产同意将2020年四月份到期的120亿债务，延期到2023年。

很快，黄其森又等来了新的“白马骑士”——葛洲坝集团。2021年2月，黄其森去了位于湖北的葛洲坝总部。葛洲坝是国务院国资委确定的16家以房地产为主业的央企之一，按照董事长陈晓华的说法，葛洲坝集团“具有强大的融资能力、工程建设能力”。

据媒体报道，葛洲坝愿意以项目总包的身份入驻泰禾部分停工项目。

2021年春节后，葛洲坝一行人考察了泰禾深圳院子。该项目是泰禾2015年以8万元楼面价拿下的全国地王项目，目前货值200亿。

“泰禾快上岸了。”黄其森在多个场合、不厌其烦地说。

华夏幸福、绿城都是泰禾的前车之鉴，前者引进了中国平安；后者先后引入九龙仓、央企中交、新湖中宝。不过，债务仍是绕不过去的坎儿。

到2020年底，泰禾总负债仍高达1967亿，一年内到期的非流动负债高达243.4亿，账上货币资金仅29.29亿。

无钱拿地，院子难卖

“泰禾的目标是能够成为像华为、阿里这样伟大的企业，在地产行业做到第一品牌。”黄其森曾说。

但如今的泰禾，离“伟大”和“第一”都相差甚远，活下去才是要紧的事。

2020年，泰禾扣非净利润亏损44.56亿元。2019、2020两年实际亏损48.58亿元，相当于亏掉了泰禾高光时刻2017和2018年的净利润。

“（泰禾跑得）太快了。”2019年6月，在接受多家媒体采访时，黄其森坦言，这是“成长的代价”。

业内普遍认为，从外因上看，过去几年，泰禾拿地成本较高，特别是多次拍下地王，这些地王项目如果不能快速周转，将对资金造成极大考验；另一方面，泰禾选择重仓布局的一二线城市，也正是这两年限售、限价等楼市调控力度加码的重点区域。

比如，2015年底，泰禾以57亿元的价格拿下深圳“地王”尖岗山项目，但尖岗山地块遭遇了限高调规和严格的限价，这让该项目进展十分缓慢。

也有部分观点认为，泰禾“高端住宅+一二线城市”的战略本身也有问题，该战略很难维持高周转的房地产开发模式。如，泰禾“院子系”高端别墅是其代表产品，均价较高，导致高端住宅去化慢，对资金占用较多。

2017年以来，泰禾存货一直保持在千亿规模以上。2020年底，泰禾存货为1517.54亿，占总资产的69.99%，较年初增加4.47%，同时，计提存货跌价准备17.35亿。

换句话说，2020年，泰禾没卖出去什么院子，还砸在手里，贬值了。

巧妇难为无米之炊。在房地产圈，除了比拼销售额，另一个指标则是拿地，但2019、2020年，缺乏资金的情况下，泰禾并无新增土储。

最激进的2016和2017年，泰禾权益拿地金额分别达到244.78亿元和393.13亿元，同比增长69.5%和61%。这两年全口径销售额分别为400.1亿和1007.2亿元，对应拿地占销售额的比例达到61%和39%。

截止2020年底，泰禾持有总占地面积1290.78万平方米，总建筑面积3239.91万平方米，按照泰禾均价2万/平方米计算，土储货值超6000亿；剩余可开发建筑面积923.87万平方米，按照泰禾2017年销售了443.2万平方米计算，剩余土储可撑两年。

另一方面，在建工程能否如期交付，不仅是泰禾业主关心的重点，也影响着泰禾的销售及回款。

《凤凰WEEKLY地产》梳理发现，2020年，泰禾在建及部分完工项目共53个，完工进度介于10%-100%之间，后期建设仍需要投入大量的资金。而泰禾目前资金的短缺很难保证后续工程的进行。

不过，正如泰禾北京院子二期业主所质疑的那样，泰禾在建项目实际完工率仍是未知数。

4月28日，有通稿称，黄其森在内部讲话中提到，要求加快推进复工复产复销，还表示泰禾最困难的日子已经过去了。

但实际情况如何，或许只有黄其森本人最清楚不过了。

“地王”坍塌

在福建，黄其森被称为“地王”，他的故事也是从这里开始的。

1980年，仅15岁的黄其森考入福州大学，成为建筑系的学生，后又成为经济学研究生。毕业后，黄其森进入建设银行福建分行，一干就是8年。

上个世纪90年代，下海潮来袭。1996年，黄其森辞掉铁饭碗，在福建创立泰禾集团，正式向房地产领域进军。至于黄其森的第一桶金，至今是一个迷。

2002年以前，黄其森尚在福州，那几年，泰禾开发的“天元系”楼盘，均反响不俗，也在福州站稳了脚跟。

但黄其森的野心并不局限在小小的福州。2002年，黄其森挥师北上，来到了京城，在京杭大运河畔圈了一片地，打造了后来让泰禾闻名京城的大型别墅项目——“运河岸上的院子”（现改名“中国院子”）。

“运河岸上的院子”的走红，黄其森和泰禾成了地产界的网红。很快，他成功打入了北京演艺圈。后来，成龙、范冰冰、章子怡、冯小刚、景甜都为其站台。

早年，黄其森腰间喜欢别着“爱马仕”腰带，他要做的也是房地产界的爱马仕。

这之后，泰禾又在多地推出中式风格的“院子”，这在开发商崇尚洋建筑、洋名的风气中，确属异类。这种差异，也让黄其森落得了有情怀的开发商的美名。

2010年9月，泰禾借壳上市，有了资本市场的加持，开始进入快车道。2013年，泰禾仅有124亿的规模，4年后，泰禾已经迈进千亿俱乐部。据克而瑞数据，2017年，泰禾排名全国房企第17位。

高周转的路子一旦玩起来，刹车并不容易。有媒体报道，2017年年中，泰禾CFO建议，最好下半年降杠杆，黄其森大怒，还称要借一千亿扩张。随后，这位勇于谏言的CFO也遭到冷落。

高周转之下，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低于240%以下，2014年、2017年两年净负债率超过470%，这在行业内一直处于较高的水平。2018年，A股与H股房企净负债率超200%的房企总共就7家。

各种融资手段加持下，泰禾有息负债从2013年开始一路走高，2017、2018两年均破千亿。

2017年，天津泰禾金尊府那场死亡十人、受伤五人的大火后，黄其森在接受采访时透露“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”放话后，也成功转移了大火的负面话题。

为此，泰禾收到深交所问询函，回复时称，2000亿只是愿景而非承诺。实际上，2018年泰禾仅完成1303.4亿，这之后，泰禾的走向也逐渐与黄其森的愿景相悖。

2018年，万科郁亮喊着“活下去”，碧桂园也正在为过去的高周转买单，年中的沟通会上，总裁莫斌鞠躬为碧桂园的几次事故道歉。这一年，政策已经开始收紧，不少房企也开始猛踩刹车，包括同样激进的闽系房企阳光城。

唯独黄其森，紧紧攥着翻一番的2000亿的小目标。

也许过了很久，黄其森才后知后觉，2017年的那场大火已经成了泰禾由盛转衰的一个隐喻。