有二十多年历史的老牌房产代理公司同策，在被同行世联行收购的计划告吹后不到一年，就传出新东家的消息，房企龙头恒大。

近期市场消息称，恒大将与同策签署收购协议，拟将其注入旗下房车宝集团。房车包前身是恒大线上购房平台“恒房通”，去年年底由恒大与152家中介机构重组成立。

不久前的业绩发布会上，恒大称希望通过今年一年的准备，让房车宝具备在上市条件，把房车宝培育成为全球规模最大线上线下房产交易的平台以及综合服务的平台。

此次收购，虽然双方都未给出明确回应，但有关人士分析，能够明显反映出当下代理市场竞争的激烈性，以贝壳为代表的“渠道”，正成为地产开发商销售的“分食者”，而房企也在竭力“寻道破壳”。

2020年8月，贝壳仅上市一周，总市值达472.08亿美元，超地产龙头万科，远甩恒大。

有人感叹，当下造房子，还不如做房屋中介。殊不知，传统房产企业早已开启中介之路。

渠道之争

手里握着全国物流，马云说，让天下没有难做的生意；手里抓着房屋中介，左晖说：让天下没有难卖的房子。

事实证明，链家董事长的豪言并不狂妄。

楼房建好只是第一步，如何卖出去，卖了多少才是目标。2020年房企面临着诸难题，卖房就是其中之一。调控不放松加上疫情“黑天鹅”，不管是新房还是二手房，如何卖得好都是关键。

而在这一关键环节，越来越多的开发商感到被卡住了脖子。

传统销售渠道依靠传单、广告“招揽生意”，谁有钱谁的渠道就多。

后来专门的渠道公司出现，这些门店有着自己的客户源，和房地产商直接建立销售联系，虽然有着高额的佣金，但门店数量多，开发商可选择的也多。

直到贝壳出现，一些都变了。

2018年4月，链家旗下的房屋交易平台贝壳找房上线，尝试打通房产交易的各个关键节点，完成线上交易的闭环。

第二年，房地产中介巨头21世纪不动产全线进驻贝壳平台，自此，贝壳把链家、德佑、房快递、住德、房江湖、21世纪不动产等多个品牌的二手房门店握在手里，拥有了可以抗衡开发商的渠道网络。年报显示，截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.69万家，连接的经纪人超过49万。

没有钱、没有渠道、人也跑了，开发商的议价权逐渐减弱，贝壳强大起来。挤死了开发商的渠道，倒逼开发商降价，挖走经纪人团队，提高了佣金，赚取了大量开发商的利润。

开发商的试探

传统房地产涉足中介，并非是贝壳、安居客、房多多快速崛起后的猛然觉醒。

早在2001年，万科首打头阵，建立租售中心“朴邻”，是国内首家物业行业二手房专营店，承担万科物业房屋交易和租赁业务，提供房屋资产服务，只不过当时它的作用小，属于万科物业的衍生服务项目。

2008年，龙湖跟进房屋租售业务，截至去年底，其门店已经覆盖30余座城市。同样，碧桂园的“有瓦”也是由开始的租售服务中心发展而来。

这些租售中心和现在的房屋中介承担者相同的角色，但由于规模小，服务范围狭窄，并没有产生很好的影响力。即便后来万科又成立“为家”承担房屋托管业务，但是由于不明确的职能任务，作用并未得到更好的发挥。

房屋中介卖房，地产商造房，看似矛盾不大的双方，却在互联网的节点上，正面相撞。“你造你的，我卖我的”已经失衡，当房屋中介开始掌控销售渠道，并逐步控制整个经纪人网络的时候，开发商的话语权和定价权被逐步剥夺，这时双方便产生了直接的利益冲突。

有调查数据显示，2019年传统房地产销售渠道交易额只有2万亿左右，其中很大程度上受到了市场上数量多杂的中介影响，但是去年即使受到了疫情的影响，销售额还是达到了4万亿，其中房地产企业开始建设的自有房屋中介平台起到了很大的作用。

物业公司是突破口？

作为最大的房产企业，万科创始人王石曾说过，自己担心万科活不过下一个十年。万科总裁郁亮也表示，我们还没有拿到下一个时代的入场券。

土地红利时期，房企一心开发扩建，对销售毫无忧虑可言，供不应求的现实让很多企业赚到盆满钵满，当浪潮退去，平静的海面下依旧波涛涌动。

万达、中粮、银泰、新鸿基、宝龙地产等产业大佬，开始纷纷跟进O2O模式，要么设立相关部门开展自建，或者敞开大门寻求合作。

新的诉求来临，购房人希望方便购房的同时获得更好的产品，找房、收房、装修等问题成为购房者的痛点，而开发商则希望能够尽可能快地解决转化率的问题，两者的诉求推动着房地产中介结构的改变。

今年1月26日，万科宣布，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”，覆盖二手房交易、租赁和新房业务。后跟踪调查显示，客户对新品牌的满意度为92%，与之对比，购房者对专业房产中介的满意度只有5成。

物业公司作为母公司最接近购买者的前头堡，掌握着很多的最新、最全的信息，曾有专业人士指出，当下能够和这些异军突起的房屋中介平台相抗衡的，或许只有“物业公司”了。作为小区房屋的管理者和业主的服务者，物业比专业中介机构更熟悉房源，业主的信任度高。同时，门店是现成的，受周期的扰动比较低，抽取的佣金也低于市场同行。

有业内人士表示，房屋租售业务与物业服务的连通，是将传统房产经纪售前、售后服务的连接，更好的满足客户需求。

站在风口的逆袭？

国家统计局最新数据显示，2020年全国新建住宅成交额约为15.45万元，其中二手房成交额接近七万亿元，目前房地产的存量市场规模超10万亿，房地产市场开始由“增量时代”向“存量时代”转换。

“得房源者得天下”的名言再次被置于高位。

近两年，恒大、万科、龙湖、碧桂园等头部企业，先后宣布成立了房屋租售品牌，杀入中介行业。

除了恒大旗下的房车宝，今年1月26日，龙湖推出全新品牌“塘鹅”，主要经营房屋租售、房屋装修业务。紧随其后的第三天，碧桂园推出租售业务新品牌“有瓦”，和前面的功能相似，主要为碧桂园小区业主提供房屋租赁、房产评估、房屋转让、房屋管理等服务。

有人曾做过调查，万科“朴邻租房”、龙湖“塘鹅”目前在市场上的占率已达到40%，恒大“房车宝”的门店也达到了4.3万家，内部预计2021年的交易额将超过2万亿元。

面对贝壳的挑战，有人指出，房企想要挑战只有两条路，要么借力，要么自立，而后者明显具有更大的优势。

然而有行业人士称，房车宝、塘鹅、有瓦、朴邻等巨头中介能否直接撼动贝壳等专业平台，还是未知数。

但可以明确的是，未来地产中介领域，尤其是新房领域，将会迎来一轮新的战事。