拿地5年、股东方爆雷一个、面积缩水一半，深圳可能从来没有出现过如此坎坷的地标项目。

几年前从融创手里接下“深圳冰雪世界”项目的华发股份近日宣布，除了将在今年10月正式开业的全球最大室内滑雪场以及配套的酒店，剩余7宗商办用地被政府收储，华发得以回收44亿的现金，较账目原值58亿缩水了约14亿元，折让约24%。

作为珠海最大的开发商，华发股份通过冰雪城进入深圳，但截至目前收益不及预期，售卖出去的仅有人才房，被收储的土地原计划建成商办公寓和写字楼。

“市场还不知道什么时候会回暖，我们的时间确实拖不起。虽然账面上损失了十几亿，但好在是现金回笼。”华发股份证券部门对《凤凰WEEKLY财经》说。

华发和融创曾有私下协定

近些年逐渐火热的冰雪经济，始于2011年。当年疫情得到有效控制，又即将迎接2022年的北京冬奥会盛事，政府、商家、消费者参与热情高涨，全年冰雪行业市场规模高达5788亿元，较前一年增长了51.88%（国家体育总局数据）。

融创和华发出手的时间可以说是：刚刚好。

2020年11月，融创联合华发以底价127.1亿元拿下深圳宝安地块，该地块被命名为“融创华发·深圳冰雪文旅城”。这个项目被列入2021年宝安的重大项目计划，计划总投资182.9亿元。2023年1月，融创由于债务爆雷无法继续支持建设，将所持51%股权及债权转让给华发，后项目更名为“华发冰雪世界”，规划升级，总投资升至296亿元。

公开资料显示，当时的地价款是127.1 亿元人民币，不过融创和华发并没有一次交齐。从2023年1月的转让公告可以看出，当时华发承接100%项目股权，然后由华发公司承担剩余地价款63.55亿元。也就是说，前期双方付给地方政府的地价款大约是63.55亿元。

在此之前，融创确实拥有丰富的冰雪文旅经验。2017年第一家融创冰雪项目在哈尔滨开业，后在无锡、广州、成都、重庆陆续开花，其中广州融创冰雪城至今仍是华南最大的室内滑雪场。

这个数百亿的超大项目，总建面约131万平方米，覆盖住宅、办公、商业、酒店及冰雪设施等多业态。2021年3月22日，冰雪城项目开始动工，第一批建设的并不是滑雪场，是可以售卖的人才房、公共配套用房、商业、办公(一期）。

很快，如火如荼的建设随着融创的爆雷陷入僵局。《凤凰WEEKLY地产》从多方了解到，到华发全面接手时，融创建设的两栋公寓仅完成一半，华发的人才房在建，冰雪世界及配套在建。

这里面，最有价值的就是人才房。这个人才房被命名为“华发新城华苑”，货值约为60多亿元。人才房是华发决定与融创合作的初衷。

“在拿地的时候，华发和融创就有过协定，等人才房建完，华发有权随时退出商办和冰雪项目。可惜后来融创爆雷，这个协议就失效了。”上述华发的中层向《凤凰WEEKLY地产》透露，“融创爆雷的时候，人才房还没开始卖。华发如果不接手融创的股权，人才房可能也要被收回去。”

2023年3月，在官宣接手全部股权的2个月后，华发新城华苑开始申购。去年年底，3160套房源一次性交付，至此，华发不再开发项目中的土地。整个2023年，冰雪城人才房销售额约72.5亿元。如果按照拿地款的一半加上付给融创的转让费，一共约99.3亿，人才房的销售回款无法盖住成本。

及时止损

131平方米的建面，最终面世的是室内滑雪场、酒店、人才房，留下两栋由融创建造并停工的商办公寓，以及7宗未开发的商办空地。

“7宗土地退回去，只会损失十几亿，真正要盖的话，损失可就不止这么点了。”上述华发中层感叹。

上述华发股份证券处工作人员也坦言：“会不会亏损还不能确定，但时间上确实拖不起了，还有那么多银行利息在产生。即使是深圳政府有计划收储已建成的商办，应该也轮不到我们，附近还有大片的招商蛇口建造的人才房卖不出去，要收肯定也是先收招商蛇口的。”

这名证券处工作人员还提到收储的好处：“华发股份拿到的是真金白银的44亿现金，而不是如广州一样的地票。”

从2024年下半年至今，广州多宗存量土地被政府通过专项债收回，开发商拿到手里的并不是现金，而是“地票”。例如广州越秀退了番禺区和白云区的两宗地块，共120亿的土地代价的补偿方式均是“等价的应付票据”。且地方政府约定，这个应付票据只能用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，甚至其中一宗地块被规定只能用于本区。

这种退地方式最多能为开发商提供换仓的机会，但对缓解资金面几乎没有作用。而华发股份，当下更需要的或许是现金。

根据华发2024年的年报，华发股份2024年归母净利润仅9.51亿元，较2021年蒸发70%。更严峻的是，其经营性现金流净流出129.04亿元，资金链已现紧绷迹象。到了2025年一季度，也就是最新的财务报告，华发股份的资金面仍然没有明显缓解，归母净利润继续同比下跌45.41%。好在经营活动现金流回正，流入41.07亿元。

同时，华发股份及母公司华发集团刚刚经历了一轮高层变动。

今年1月，华发集团“一把手”迎新，集团常务副总经理谢伟升任党委书记、董事长，空悬6年的董事长职位被补上，上一任董事长李光宁留任华发集团董事、总经理，兼任华发股份董事长。到5月，李光宁被调动至珠海科技集团，华发股份董事局副主席郭凌勇接任董事长。