2024年依然是房地产行业“控增量、优存量”的一年，全国房地产开发投资 10 万亿元，比上年下降 10.6%，TOP100房企销售总额同比下降30.6%。

大势之下，华侨城A2024年营业收入544.07亿元，同比减少2.40%。由于存在审慎原则的大额计提，华侨城A在2024年继续出现归母净利润亏损，为-86.62亿元，现金流情况有所改善，实现经营性净现金流53.62亿元。

业绩说明会上，华侨城A管理层坦言：“2024年是华侨城发展史上极不寻常的一年。”但细看华侨城A披露的年度报告，可以发现，数据背后已经逐渐显露出这家企业向高质量转型的初步成果：华侨城A实现了真金白银的账面修复，现金流已经连续两年增长；总负债规模下降了13.06%；平均融资成本为 3.62%，较年初下降29bp。

作为央企一员，去年，华侨城集团完成了对华侨城A的增持计划，总金额1.65亿元，增持后持股48.78%，肩负起了央企维护资本市场稳定的重任。同时，华侨城A管理层坚定地表示：“公司控股股东华侨城集团为公司提供了400亿委贷额度。根据公司的需求，华侨城集团将会不遗余力提供支持，包括不限于提供资金、增信担保等一系列措施，为公司发展提供坚强后盾援助。”

一个重要的股东变化显示出华侨城A对资本市场的吸引力，全国社保基金一一八组合新晋华侨城A前十大流通股东，加上社保基金四一三组合，社保基金的持股量已达1.19%。

这些都是华侨城A亏损的B面，是喧嚣之下华侨城A最真实的一面，是企业能够在房地产新周期下稳定发展的希望。

直面周期，筑牢地产业务稳健发展根基

2025年，“好房子”首次被写入政府工作报告，同时也成为社会关注的热点话题。

探究华侨城A对于“好房子”的理解，其管理层表示：在行业竞争升级背景下，谁能建设“好房子”，谁就能有市场、有发展，华侨城积累了三十多年的中高端住宅开发经验，就是践行国家提倡的“好房子”理念的具体体现。

报告期内，华侨城A积极响应构建房地产发展新模式，完善“好房子”产品内涵和标准，聚焦区域地域特点、市场需求，探索业务创新。顺德天鹅堡、武汉青山红坊、襄阳华侨城、东莞天鹅堡等项目升级产品力，实现区域销售排名第一。

顺德天鹅堡定位“城央生态大宅”，步行至地铁站仅需800米，推窗可见顺峰山双塔，容积率仅3.3，得房率最高达99%，主力户型面积在109-178㎡之间；武汉红坊在售户型面积区间在112-216㎡，周边包括红钢城小学、武钢三中等知名强校；华侨城天鹅堡则是目前东莞在售的必看品质楼盘，主力户型为96-121㎡的三房和四房住宅洋房‌，容积率仅2.0。

从市场热销楼盘可以看出，具有竞争力的楼盘都至少包含三个优势：核心城市的核心地段、低密度、中大户型。中指研究院最新的研究报告指出“核心城市的低密度住宅用地开发，满足了市场改善型住房需求”，而这样的住宅类型，恰是华侨城最为擅长的。作为国内最早一批房地产开发企业，华侨城A率先引入绿色建筑、海绵城市等先进理念，不断塑造自身核心竞争力，其高端住宅项目多次成为行业标杆，赢得了市场的广泛认可。

把握兴期，巩固旅游业务核心竞争能力

文化和旅游部数据显示，2024年，国内旅游市场从快速复苏阶段转向转型发展新周期，国内出游人次稳步提升，同比增长14.8%至56.2亿人次，国内游客出游总花费5.8万亿元，同比增长17.1%。

作为旅游业标杆企业，华侨城A在2024年展现出了头部企业的显著优势。财报显示，2024年，华侨城A旗下文旅项目全年接待游客8081万人次，借助消费提振机遇，华侨城A持续增加产品供给，北京玛雅海滩水公园开业、深圳前海欢乐港湾获评“国家 4A 级旅游景区”、深圳前海华侨城瑞吉酒店试业、天津欢乐谷推出“欢乐冰雪节”，先后落地了东莞松山湖文化艺术街区、无锡音乐厅附属商业、宜宾南溪欢乐田园、山西省永济鹳雀楼等多个轻资产项目。

值得关注的是，在竞争日益激烈的文旅市场中，华侨城A还通过“IP+科技”双引擎，构建差异化竞争优势。例如，实施“星河计划”，借助社交媒体和数智科技，深化构建自有数字IP矩阵，逐步落地了一批品牌IP化、IP数字化、数字IP产业化项目。推出包括主题公园“欢乐家族”及“E-maya”等特色IP；在“国潮文化节”期间，跨界联动热门IP，在各公园落地超级飞侠、葫芦兄弟等20余个国潮IP。

“通过IP运营、科技融合和业态拓展，华侨城A不仅实现了经营质量的持续改善，也为文旅行业的高质量发展树立了标杆。未来，随着消费升级和数字化转型的深入推进，华侨城有望继续引领行业变革，为游客带来更丰富、更优质的文旅体验。”行业分析师指出。

华侨城A主业的稳健之势，除深耕行业超30年所累积的优势以外，还得益于其持续了三年（2022年-2024年）的专业化整合。

锚定长期，专业化改革成效显现

华侨城A年报显示，期内，公司完成了8个在运营项目的管理重组。截至2024年末，公司累计完成了超过60个存量项目的专业化整合工作，形成了房地产事业部+旅游/商业/服务专业公司的专业化管理体系，各板块基本实现“一业一企、一企一业”运作。各专业公司以内部项目为基础，提供专业运营服务，赚取市场化的服务费用，逐步培育独立自主的发展能力，并积极对外寻求市场化拓展机会。

谈及专业化整合工作成效，其管理层介绍，公司在发展的理念上、战略上、动力上形成了三个转变：发展理念上，形成了专业公司独立发展的理念、培养了“亲兄弟、明算账”的市场化合作理念、增强了向“市”而生的经营意识；发展战略上，公司加快构建旅游业务“两核三维多点”新发展格局、加快推进房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式；发展动力上，公司转变为坚持效益效率驱动、市场要素驱动。

商业业务方面，积极探索新消费业态与商业项目的协同创新，提升文商旅综合体的竞争力，报告期内，旗下商管公司落地无锡交响音乐厅轻资产运营项目，将打造涵盖文化、演艺、零售、餐饮、休闲等功能为一体的全新商业综合体。

物管业务方面，华侨城物业有序推进“6W3H3A”服务标准化建设落地，不断提升服务能力，业务边界已覆盖至社区、商业、写字楼、产业园区、公园景区、学校、场馆、医院、市政公建等九大场景，报告期内，华服公司成功拓展成都飞机工业集团及比亚迪集团下属多个住宅及产业园项目。

站在行业转型的十字路口，华侨城A历时三年的专业化整合成效已然显现。酒店公司连续6年入榜 “中国饭店集团60强”，商管公司首次挺进行业前30强，华服公司获评“2024中国物业服务百强企业”，子公司的专业化发展为华侨城A转型升级提供了充足的底气。

“专业公司的独立自主拓展能力明显增强，自2022年以来，公司向外部轻资产拓展了2个商业项目、4个自然人文景区项目，研发并落地了首个嘉途系有限服务酒店产品，并计划进一步推广。同时，公司也在积极拓展主题公园新项目的落地机会。”华侨城A管理层在业绩说明会上介绍道。

2025年3月，华侨城A在重庆再落一子，竞得沙坪坝核心区约27亩土地，打破该区域超5年未供住宅用地历史。“好房子”时代，华侨城A在交出怎样的答卷？或许其管理层在年报中的表态正可以回答这个问题：“依托深耕文旅产业的经验积淀、覆盖全国的战略布局、与时俱进的创新基因，华侨城定能在坚守与变革中谱写高质量发展新篇章。”