3月的万科，几乎一直站在房企流量的顶端。

距离深圳国资委及深圳地铁集团强势“站台”不过4个月，房地产下行的大锤，还是落在了这家标杆房企。

在非标债延期谈判、出售泊寓股权等传闻之后，涉事险资出面辟谣，万科也宣布提前兑付了一笔美元债以稳定市场信心。同时，万科内部还进行了一系列调整，将南方区域精简至8个城市公司。

一系列动作后，市场对其的关注度并未有丝毫退减。近日又有媒体报道称，原万科上海区域商置公司总经理王昂出任“首席营销官”。

《凤凰周刊》从万科内部获悉，去年3月被调任为上海区域商置公司总经理的王昂，目前的头衔没有变化。

“外界瞎起哄的，其实就是管集团营销的人换了下，不叫什么官之类的名号称谓。”万科集团的一名内部人士透露。

这也从侧面证明，此时的万科，任何的微小动作都有可能被置于放大镜下被外界解读。

传闻并不都是坏消息，一笔传说中的800亿银团贷款虽然尚未被证实，但资本市场已经开始反应，万科股债止跌回升。

根据公开资料，目前万科的银团贷款余额不超过500亿元。如果是800亿元的话，意味着需要增额授信。

一位股份制银行的对公员工分析，他们对万科集团的贷款都是“纯信用”贷款，“如果是增额授信，恐怕得有抵押物。”

迫在眉睫的非标债

最初引起市场恐慌的是2月26日一条来自境外机构Reorg的消息：“万科正在与某些贷款机构（主要是保险公司）进行谈判，以延长其非标债务的期限……万科正计划出售其租赁公寓子公司泊寓的部分股权，参与讨论的潜在买家包括国有企业。”

此后，这家“保险公司”被外界快速锁定为新华保险。新华保险目前是万科非传统融资的最大借款方，借款总金额达97.82亿元。

公开资料显示，目前万科债权投资计划的借款方一共有6家：新华资产、泰康资产、平安资产/平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信诺资管。6家共投了23笔债权投资计划，共402.14亿元，其中将于2024年12月到期的就有12笔，包括新华保险的3笔和泰康资产的3笔。2025年到期的有8笔，新华保险4笔、平安资产2笔、太平资产2笔。

早在2023年底，就有非标债延期的消息，当时有消息称万科与数家保险公司商谈不要到期行权。这与近期“万科董事会主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，希望几家险资不要提前行权”的传闻相似。

“一般这种5年期的投资计划，到第三年结束时，投资人会有一个回售的权利，可以选择回售，也可以选择不回售。所以谈的是到点不要行权。”一名接近万科的业内人士解释。

按照去年底至今年3月为第三年结束时间来看，万科近期赴京最有可能商谈的是2025年底到期的非标债，即新华资产的4笔和平安资产的2笔，其中新华资产仍是最大借款人，分别是“新华-万科物流基础设施债权投资计划（1期）、（2期）”和“新华—万科昆明不动产债权投资计划（1期）、（2期）”，注册规模共72.2亿。平安资产2025年到期的5年期注册规模则为26亿。

非标债违约的危害到底有多大？

实际上行业内所称的“爆雷”多指公开美元债违约，有的境内债违约也被称为“爆雷”。非标债很少会算进“爆雷”领域，万科的这一系列行动解释起来就是常规的“非标保债”，而有稳定现金流的泊寓自然是上上之选。

只不过，房地产今时不同往日，非标债的“违约”之所以会引起市场极大恐慌，是因为它可能代表了一家房企面临的压力。

第一条消息发酵后的7天后，也就是3月4日，新华资管通过微信公众号发布声明称传闻不实，并称“万科一直与我公司保持正常的业务合作”。直至目前，万科与险资的商谈还未有最终结果流出，泊寓也并没有公开的股权变更消息。

薛定谔的“800亿”

可以说，在债务还未出现实质违约之前，信用是所有房企的生命线，包括万科。

非标传闻危机后，万科用真银白银来向市场释放信心。3月8日，万科公告称已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

万科公告提前兑付香港联交所发行的美元债后，其短期兑付危机解除。但是，这对国际评级机构穆迪显然没有奏效。

本周的第一个交易日，也就是3月11日的晚间，评级机构穆迪宣布撤销万科的Baa3发行人评级、授予Ba1的公司家族评级，并下调高级无抵押债务评级至Ba2，同时把万科所有评级列入评级下调观察名单。

穆迪的表态本身并没有透露更多的“内幕”，其在报告中阐述下调的原因：“首先，万科面临高再融资需求的挑战，其融资波动性问题不容忽视；其次，万科合同销售的下滑以及在中国房地产市场长期低迷的环境下，其融资的不确定性日益加剧；最后，万科为了应对市场低迷而提供的项目折扣，将进一步侵蚀其利润空间。穆迪预计，在未来12个月至18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验。”

穆迪此时跳出来，和非标债传闻类似，对市场造成了进一步的恐慌。但很快在第二天一早，即3月12日，万科迎来了第一个利好消息。

总部位于深圳的机构“YY评级”发布消息称：“工行（牵头行）、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。”

800亿，对万科来说是一笔极为可观的数目，它几乎可以覆盖住万科所有的公开债。Wind数据显示，截至3月12日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率7.1762换算，合计国内外债务规模约为826亿元。至少能帮助万科近两年无忧，万科2024年境内外到期的信用贷款和公开债总额为198亿，2025年到期的美元债为230亿（人民币）。

“看这个阵仗，六大行排排坐，何时这么整齐过。”一家股份制银行的对公房地产部门员工调侃道。

万科股债随即应声上涨，于12日午后大幅拉升。万科方面并没有对此传闻做出任何回应。

直到目前，800亿的真伪还没有任何外界证实。

“我行还没有新批文下来。”招商银行一名对公部门员工透露，至少到目前，招商银行还没有关于800亿的明确批复落地。

“银团肯定是要有新批复的，如果是真的话，800亿是大项目，至少是省行权限批，不会那么快。”上述股份制银行员工说。

即使传闻为真，万科想最终拿到800亿也并没有那么简单。万科目前的银行债务多集中在四大行和招商银行、交通银行，这些债务多是没有抵押的。上述两家银行的对公员工对《凤凰周刊》确认，他们对万科集团的贷款都是“纯信用”的。

根据公开资料，目前万科的银团贷款余额不超过500亿元。“如果是800亿元的话，大概率要增额授信。”上述股份制银行的对公员工分析，“如果只是置换参团行的存量授信，那其他不参团的银行肯定会有意见了。”

区域缩编及营销换人

处于舆论敏感期的万科，即使是架构上的常规变动也吸引了不少的市场注意。3月9日，有媒体报道称，万科南方区域的城市公司缩减至8个，其中广州、佛山合并，总经理由原广州公司总经理曹江巍担任；中山、珠海公司合并，总经理由原中山公司总经理毕玉东担任，原珠海公司城市总邢辰君调任南方区域营销合伙人。东莞、惠州公司合并，福州、厦门公司合并。

“此次组织调整是主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要，对城市公司做进一步重组配置，使组织更灵活、高效，更及时地响应项目需求。”万科南方区域回应称。

2023年底到今年初开始，多家龙头公司都进行了一系列架构调整，总的基调就是在人力成本上进一步缩减。万科此时调整发生在新的南方区首到位2个月后。1月中旬，万科原南方区域区首孙嘉调至商业事业部，新区首周轶群在2023年下半年才从旭辉离职加盟万科，万科这名“空降”而来的新区首，魄力可见一斑。

与架构调整一同被注意到的是万科营销负责人的变更。媒体报道称，原万科上海区域商置公司总经理王昂出任“首席营销官”。王昂历任苏南万科营销助理总经理、合肥万科总经理、上海万科执行总经理、南京万科总经理，并在去年3月调任上海区域商置公司总经理。

万科目前高管序列里有首席财务官、首席运营官，但一直未有“首席营销官”的职位。

万科过去一直是“弱总部、强一线”，区域、城市公司的权力比较大，营销一般都由各地区首最终负责。在王昂之前，能勉强算得上全集团住宅营销负责人的是缪川，缪川曾任开发经营中心合伙人，之后他调至南方区域任职，万科这个职能一直是空缺的。

在3月的南方区域架构调整中，缪川的区域分管营销合伙人职位被免去。

此时更换营销负责人，至少说明万科在一线销售端仍在想尽办法。中指研究院数据显示，万科1月—2月累计销售额为334.5亿元，同比下降42%。虽然这一表现已经优于大部分房企，但对于万科本身来说，42%已经远远超过了2023年的全年降幅。