“今年8-9月，公司拿了深圳前海、龙华、南山三个旧改，一共400多亿的货值，需要发债来做资金支持。”一名卓越集团的内部员工透露。

近日，示范房企的中期票据再次陆续出炉。12月13日晚间，新城新城控股完成发行2023年度第二期中期票据，发行规模8.5亿元。龙湖上限12亿元的2023年度第二期中票预计在本周挂网。卓越集团在上个月底发行第四期的5亿元中票。这批中票和前几期相同，都有中债增进进行全额担保。

与前几波中债增进担保的债权有所不同的是，“示范生”民企最新发行的这些债券融资，更多的将用于新一轮的开发。

比如绿城的中票将“全部用于绿色建筑项目的建设”；美的置业“拟全部用于项目建设，具体包括佛山、贵阳、郑州、昆明、长沙等6个项目”；卓越商管募集的资金除了偿还公司境外美元债券，也将用于“补充流动资金、项目建设和购回”。此前卓越已宣布过已完成兑付本年度所有到期美元债，未来两年在公开市场上都无到期的债务。

美元债已爆雷的碧桂园，从新一轮中债增进担保发债的名单中消失。还有不少民企处于几乎无血可输的地步，wind数据显示，截至2023年第3季度，100家上市房地产公司里，被银行完全拒绝的公司数量为21家，贷款金额不足1亿元的公司有6家。

除了信贷、债券，“第三支箭”的股权融资渠道仍没能惠及民企。“现在有抵押的开发贷都能做，股权融资的市场依然没有信心。”一名TOP级民营房企的融资部门员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

新发债多用于项目建设

“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”

1个多月前，中央金融工作会议定调后，先是央行、金融监管总行、证监会等密集开会，又是50家房企“白名单”被曝出正在拟定中。工、农、中、建、交等主要银行在11月底拉着一众房企热热闹闹地开了近两周的会，龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团等非国资开发商再次成为银行座上宾。

到了上个月结束，房企债券融资在11月结束连续三个月环比下滑的趋势，80家典型房企的融资总量环比增加41.7%（克而瑞数据）。

其中有75%是信用债（中指研究院数据）。11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比大幅增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%。包括美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企发行的信用债，均是上一轮“第二支箭”的延续。

美的置业发行的是2023年度第五期中期票据，发行规模为10亿元，期限2年。卓越商管发行的是第四期，金额为5亿元，期限3年；绿城发行的是2023年度第二期，8亿元的规模，期限为3年。

刚完成发行的新城控股2023年度第二期中期票据，期限为3年，票面利率4.48％。龙湖新的中期票据还未挂牌，据流传出的机构消息，发行规模上限为12亿元，预计本周内挂网，簿记时间是12月中旬，利率区间为3.4%-4.4%。

“2022年至今，新城控股已成功发行四笔中债增全额担保中票。在政策支持和人民银行指导下，按照交易商协会统一部署，中债增积极支持优质民营房企进行公开市场融资，既满足了企业的融资需求、降低了融资成本，也有效提振市场信心。”新城控股方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

初步统计，截至11月21日，“第二支箭”已为13家民企开发商发行了33只债券，总规模323.18亿元。

发债规模腰斩

事实上，过去多年，房企债券融资的窗口不是常打开的。

最近一次房地产债券融资高峰还是2016年，当年房地产行业公司债的发行规模迎来大爆发，共有390家企业发行债券1116只，总规模11303.61亿元。这么大的金额规模一直持续到2018年，2018年全年发债规模是11396亿，但牌桌上的“玩家”只剩下186家，之后就是逐年减少。

到了今年，据中指院数据，今年前11个月加起来仅6287.9亿元，勉强达到2018年的一半。

过去几年的债券市场，民企在逐渐隐身。2016年债券发行规模排名前20里，就有13家为民企开发商，其中前5名全是民企：万达、富力、华夏幸福、融创、碧桂园。

到了今年1-11月，民营和混合所有制企业发行债券总额仅有11%，较上年同期下降了4.8个百分点，保持低位水平。

“发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业。”中指研究院在报告中指出。

和2016年-2018年不同的是，如今债券融资的利率下降明显。11月的债券融资平均利率为3.48%，低于2016年的平均利率5.075%。这与发行主体主要为央国企有关，即使在民企发债占主流的周期里，民企的发债利率也是明显高于央国企的。

仔细来看，民企的融资利率没有明显下降。2016年AAA级债券的平均利率是4.48%，卓越商管最新发行的AAA级中票“23卓越商业

MTN003”的利率为4.5%。美的置业发行的“23美的置业MTN005A”的利率是4.6%。

11月的融资平均利率整体环比下降，主要源于ABS融资成本下降。目前发行ABS活跃的主要也是央国企。这个月4日，保利发展在上交所发行房地产供应链ABS，产品规模9.41亿，主要用于近500户供应商应收账款的提前回收。

民企的中票仍需抵押

从发行细节来看，民企发行中期票据需要有抵押物的要求没有变化。“第三支箭”给“示范生”民企发行的中票仍需要抵押物，中债增进才能给全额担保。

卓越、新城两家开发商的内部人士均向《凤凰WEEKLY地产》确认，新发行的中票均有抵押物做底层资产，其中卓越的抵押物为某重点城市的一栋写字楼。

理论上讲，中期票据属于信用债的一种，央行在2012年对中期票据的产品概要中就写到“它是以企业信用为支持的债务工具，无需资产抵押或担保”。

中指研究院认为，民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。表明当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。

这就是为何半个月前的50家房企“白名单”能掀起地产股普涨的关键，按照传闻的细节，金融监管部门在制定50家房企融资白名单的同时，还在考虑允许商业银行为部分符合条件的开发商提供无抵押的流动资金贷款。

但直到目前，白名单还没有落地。

“要解决银行的后顾之忧，不会被追责，银行才会真的放松。而‘尽职免责’这点，很难落地。”深圳一家民企开发商财务部门中层对《凤凰WEEKLY地产》称。