一年一度《财富》世界500强放榜的日子，一家来自厦门的国企从2020年的第234位冲到了2023年度的第69位，它是厦门市直属的建发集团。过去四年，厦门建发在榜单中的身位依次是234位、148位、77位、69位。

大跨步的2021年里，建发的主营业务供应链的营收翻了个倍。当时外界多没注意到，在建发系统里，还有一个占比不大的业务出现了身位的跃升，旗下房地产业务平台“建发房产”2020—2022年在克而瑞的排行榜中，依次排名31位、21位、10位。

去年的8月，建发房产发生高管震荡，董事长庄跃凯被查，今年2月，厦门市人民检察院依法对庄跃凯、建发房产原总经理施震涉嫌受贿、国有公司人员滥用职权案提起公诉。

高管震荡丝毫没有影响建发房产在行业下行时突围的进程，今年6月，建发房产是销售榜单TOP20企业中唯一同比正增长的企业。今年1-7月的榜单中，建发房产的全口径销售额又升一位，排名第九，建发房产紧贴第8名绿城中国，两家公司仅相差22亿元。

拿地先锋

今年7月3日，建发房产在广东佛山创造了一天二刷地价的壮举，上午以总价26亿拿下大沥河西沿江片区地块，刷新佛山楼面价最高记录，下午以9亿拿下岳利沙地段地块，佛山楼面价TOP5榜单一天之内被刷新两次。

“建发拿地挺猛的，佛山地块是他们一个项目公司的中层联系拍板的。”佛山当地一位从业人士称。

建发的架构颇为复杂，旗下有5家上市公司：建发股份、建发国际、建发物业、建发合诚、建发新胜。

单看房地产业务的话，只有建发股份和建发国际涉及。

建发股份约80%的营业收入是供应链，剩下不到20%是房地产。这20%的房地产分成了两个品牌：“建发房产”和“联发房产”。去年，两个品牌的总合同销售额是2097.25亿，建发房产1781.99亿，联发仅315.26亿。

建发国际则是建发房产在港股单独的上市平台，所以按照持股关系，建发国际被建发股份并表。但建发房产和建发国际二者的项目不是完全重合。2022年建发国际披露的销售额是1691亿，接近建发股份里披露的建发房产销售额。

建发房产的销售额，建立在逐年递增的拿地规模上。据中指院的数据，建发房产2018年的拿地金额是200亿，2019年300亿，到2020年突然翻倍到了723亿，2021年保持601亿的高位，2022年为544亿元，位于行业第四，仅次于华润置地、中海地产、保利发展。

2020-2021年的高强度拿地，为2022年贡献了销售额，建发房产在当年冲到了全国第十。

在今年4月份的业绩会上，建发国际管理层表示2023年将新增2000亿货值的土地，同时要追求10%-20%的销售额增长。

到了今年7月底，据中指研究院统计，1-7月拿地金额位居前五的企业为：华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国，建发房产以372亿元的拿地金额挤开了中海和绿城，明年的销售排名或有望再进一步。

和其他福建房企一样，建发房产也偏爱华东。在中指研究院的长三角企业拿地榜单中，建发房产以222亿元拿地金额位居长三角企业拿地金额榜单第一，滨江集团、保利发展紧随其后。广发证券统计建发股份2023年上半年长三角拿地金额占比约为67%。

回升的毛利率

细看建发过去数年的拿地，会发现两个明显的变化：毛利率持续降低、战线持续缩窄。

财报显示，2019-2022年建发股份内房地产业务的毛利率依次为28.69%、20.89%、16.76%、14.6%。2022年建发房产的上市公司“建发国际”的毛利率是15.28%，建发股份的房地产业务还包括了联发房产，说明联发的房地产业务毛利率比建发房产还要低。

据亿翰智库统计数据显示，50家样本房企2022年毛利率平均值为17.87%，无论是建发还是联发，这两个房地产品牌的毛利率均低于平均水平。

毛利率的大幅下跌最初发生在2020年，按照行业平均的结转周期，大约是2018—2019年这两年拿的地。这两年间，建发房产正忙着在本地土拍中兜底。

2017年，大部分二线楼市开始走下坡路，2018年的土拍市场随之受影响，2018年9月，厦门拍卖3宗土地，建发溢价27%拿下岛内一块，剩下两块由另外两家国企零溢价兜底。不仅如此，福建福州、长乐、连江的各城土拍都出现了建发的身影。

“2018年的时候，当时市场的热度已经在降温了，但政府的预期还没调下来，几乎每块地的账都很难算，很多地块加了安置房的比例，无形中抬高了地价，真正的‘肉’已经很少了。民企拿地意愿低，建发作为本地国企肯定要承担一部分兜底责任。”一家闽系房企的投拓人士回忆。

近一年，地方政府逐渐向企业让利，建发也开始主动向外省扩张。到了2023年，建发的房地产业务毛利率开始有了起色。

据广发证券统计，2023年上半年，建发股份所获取50块项目中，约有29%的项目拿地毛利率在30%以上，54%的项目拿地毛利率在20%-30%之间，剩余17%不到的项目拿地毛利率低于20%，其中拿地毛利率低于20%的项目占比从2022年末的25%压降至2023年上半年的17%。

“整体拿地质量提升较为明显。”广发证券称。

建发在2016年之前是一家标准的地方性企业，固守福建，进入城市在个位数，从2016年开始逐步增加。因为承担了托市的责任，建发在过去5年间拿地扩张和收缩的节奏，和主流房企也不相同。

TOP50拿地规模放缓在2020年就开始了，2021年的年中，华润置地提出减少城市公司、聚焦高能级城市，多家主流房企开始做区域缩减。广发证券统计，建发股份2017-2021年来，投资以广为主、能级下沉；这个阶段建发股份年拿地城市数基本超过20城，至2021年末，建发股份拿地城市数达到了43城，且三线城市布局数在2017-2021年间占据重大的一部分。

到了2022年，地方托市力度减少，房地产销售额接近2000亿的建发终于跟上了主流节奏，建发股份全年拿地城市数缩减至17城，其中一线三城（北上深），二线9城，三线4城。

不过，到了最近的2023年上半年，建发股份拿地城市数又增加至23城，其中有3个城市为年内新进入城市（分别为丽水、嘉兴、东莞）。

“相比于同行的拿地策略，建发股份对于看好的城市及项目，依然会进行适当的拓展，在大本营深耕，同时落子具备潜质的城市。”广发证券称。

高层动荡和85亿配股

除了激进的拿地风格，建发的高层动荡也同样引起了全行业的注意。

去年8月23日晚间，厦门突发国企“地震”，据厦门纪委监委网站公告，建发房产董事长庄跃凯和总经理施震涉嫌严重违纪违法，接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。庄跃凯是建发房产元老级人物，1986年7月就加入厦门建发集团并自1998年7月起在建发房地产工作。

今年3月，根据厦门市人民检察院微信号通报，二人被提起公诉。建发房产、建发股份、建发国际三个平台同时进行了一大拨领导更换。

今年7月中旬，因亲属构成短线交易，建发股份总经理林茂被上交所予以监管警示。林茂本人年薪730万，其母亲短线炒作获利仅2939元，被股民戏称“最低成本上公告”。

不过，建发的动荡对公司本身的影响很短暂。在经历庄跃凯被查后的几个月里，建发股份和建发国际的股价仅发生了短期波动。

值得注意的是，建发房产的上市公司建发国际近些年股价上涨，给管理层分享了股权激励。

建发国际是2014年建发房产借壳而来，其在2020年7月之前的股价一直在10港元/股以内低频振荡。2020年7月底，其股价突破10港元/股。2021年3月，建发国际向271名激励对象授予3530万股限制性股票，授予价格为7.22港元/股。

随后，建发国际股价一路攀升，到2022年7月底突破20港元/股，2022年11月2日，建发国际发布2022年限制性股份激励计划，董事会拟向不超过700名激励对象授予合计5000万至1亿股限制性股份，激励对象可以每股7.01港元的价格认购配发的股份。建发国际披露管理层持股平台持有公司2022年末3.0%的股份。

2023年4月，建发国际股价达到近年最高点25.95港元/股。

建发股份这家上市公司，则在今年上半年两次出现问询风波。

一次是收购家居上市公司红星美凯龙。

今年初，建发股份宣布收购红星美凯龙，建发股份曾表示收购可以与其原有的房地产业务联动。

红星美凯龙主营家装零售业务，2022年度扣非后净利润大幅下滑62%。而建发股份本身的负债水平也一直在增加，在2021年和2022年的年报中，建发股份的资产负债率均高于75%。收购它是否会拖累建发股份本身的财务状况，不止是监管层，也一直是小股东们关心的重点问题。

“不影响正常运营，对美凯龙的日常经营没有影响。”建发股份回复问询函称。

建发股份再收问询函，是有关配股融资的。

今年4月底，建发股份披露向原股东配售股份预案，预计募集资金不超过85亿元。

建发股份在定增预案中明确了募集到的资金将不会用于房地产业务，但依然收到了监管层的问询。上交所要求说明募资85亿元的必要性及合理性，并再次提及房地产业务。

“报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案。”

截至目前，建发股份还未公告回复问询函。