宝能滨江府业主的心脏都提到了嗓子眼。

近期，位于南京的宝能滨江府项目现场出现了一封查封公告，让这个燕子矶最受关注的项目陷入了危机。

根据重庆市第五中级人民法院出具的公告，宝能滨江府的233套房源，以及商业地块被查封后未来将面临被拍卖的命运。这其中还包含了城北地标建筑——宝能金融中心。

除了项目资产，南京宝能城市发展有限公司的2.55亿股权被法院冻结，涉及债务被执行标的超21亿元。

南京燕子矶新城最近几年是南京的热门板块，而宝能的金融城项目也是这个板块的标杆项目。

随着项目查封，股权冻结，这个项目的背后走向将变得扑朔迷离，未来计划中的338米高的地标能否竖立起来也成为未知数。

不过好在，宝能并未让燕子矶整个板块陷入沉寂。在最新的南京土拍中，燕子矶地块仍旧被追捧，最终触顶摇号。拿到这幅地块的也是燕子矶的新玩家——厦门国贸。

突如其来的查封

在宝能滨江府的项目现场，依旧有工人进行施工。6月份，一期项目即将交房。

显然，这个项目并没有受到查封事件的影响，甚至网络上盛传的查封文件都不见了踪迹。

有业主说：“一期不受影响，被查封的是二期，但销售说二期应该也可以交房。”

据了解，二期原计划在年底交付，项目现场施工方北京建工工作人员表示：“9栋楼是我们负责建设的，还有4栋没建完。”

根据查封公告，重庆市第五中级人民法院受理申请执行人重庆国际信托股份有限公司与被执行人宝能汽车集团有限公司、南京宝能城市发展有限公司、深圳市宝能投资集团有限公司、宝能地产股份有限公司、深圳市钜盛华股份有限公司、宝能控股（中国）有限公司、姚振华借款合同纠纷一案，本案执行过程中，该院查封了：

被执行人南京宝能城市发展有限公司名下的位于南京市栖霞区 NO .2020G01地块，土地面积16357.81平方米；NO .2020G01地块的土地使用权，土地面积31134.43平方米；NO .2020G01地块（地下）的土地使用权，土地面积114027.29平方米以及位于南京市栖霞区燕子矶街道滨江府项目233套建筑面积共计28241平方米的房屋。

对于这233套住宅，南京宝能城发表示，这些住宅均是未售，并不会影响向业主交房。

但有业主表示，自己的房子就在查封名单中，处于还未备案的状态。

南京宝能内部人士告诉《凤凰周刊》：“被查封的房子涉及到一些已经销售的，即便以后交付给业主也办不了产权证。”

重庆市第五中级人民法院执行庭相关工作人员在回复媒体时表示：“我们2022年初就查封了宝能滨江府331套房屋，涉及本次评估的有233套，其中有80多套，是先收了意向金，没有签合同。”

“如果已售房屋处于抵押状态的，在办理权证前如果遇到法院拍卖，房源的买卖合同会撤销，不会存在血本无归的情况。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华做出了这样的解释。

业内人士则称：“被查封这部分可能监管账户里也有钱，钱还没有打给宝能。”

据南京网上房地产显示，宝能滨江府B6、B7、B9幢已设土地抵押权，这个项目一共1155套，总成交套数951套，认购套数165套，未售总套数39套，总均价为3.6万/平方米。

大概推算，此次查封的233套房源总价值在10.08亿元。

此次查封源重庆信托在2020年3月10日与宝能汽车签署信托借款合同，向宝能汽车发放贷款24亿元，由宝能投资、钜盛华、宝能地产及姚振华等提供保证担保，本息兑付日为2021年8月23日。但借款全部到期后，宝能汽车未按约定向重庆信托履行还本付息的义务，担保人亦未履行担保义务，随后重庆信托向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。

而宝能城发正是宝能投资的地产平台。对于此次查封，上述南京宝能内部人士称：“理论上要去跟政府部门沟通，说明情况并且把查封部分解封，但是解封的前提还是要还钱。”

停工的地标

实际上，即便没有这次查封，宝能在燕子矶也陷入了困局。

2020年2月19日，宝能以总价33.4亿元拿下燕子矶G01综合体地块，定名为“宝能金融中心”。项目总占地面积约104034.86平方米，建设住宅、酒店式公寓，以及338米办公大楼等地标综合体。这也是宝能作为外来开发商，在南京拍下的第一个项目。

吴翔华表示：“宝能在南京对于购房者是个较为陌生的品牌，影响力远不如同板块的其他开发企业，所以宝能才希望通过这个项目打造区域中心。”

在宝能的规划公示中，C分区塔楼53层，高度达214.15米，D分区塔楼最高57层，高度达299.9米，“将成为燕子矶地标建筑”。

此前项目除了规划打造近300米的地标建筑，还将斥资240亿打造企业生态总部聚集区。预计将引入宝能集团华东区域总部、金融总部、科研总部等产业项目以及部分长三角世界500强知名企业，聚能“总部经济”。

但这个看上去高大上的地块，却因为宝能陷入流动性危机而停滞。

尽管被围挡挡住，但仍旧能够看到，宝能商业部分地块已经杂草丛生，只完成了部分基桩工程。

现场工作人员表示：“商业地块，地标已经停了一年多了，没钱继续盖了。”

其实在南京，已经有多个地标出现过停工传闻。除了宝能，2022年初就有消息称，江北新区499米高的绿地项目停工。

对此，南京一位市场人士分析：“因为现在整个经济属于调整期，所以也不要动不动搞地标、金融城了，也要进行预期降温，像南京江北核心区搞地下城，搞CBD，现在也是没什么动静，其实对板块的影响也是比较大的。我觉得一个板块应该让它更加宜居，把一些基本的配套做好。如果说要搞这种地标，需要看形势与时机，不是每个区域都要搞。”

不过，多位业内人士对宝能项目的处置前景表达了较为乐观的态度：“商业部分基本没动，其实也方便之后找买家，而在保交楼的背景下，住宅部分的交付应该也不会出现太大问题。而且从全国来看，南京的资产整体质量还是可以的，它的土地价值还行，不像有的板块是负资产，那就搞不定了。”

争议燕子矶

作为南京的临江板块，燕子矶的楼市定位一直存在各种争议。

一方面，它的地铁、商业等配套一直在不断落地，成为刚需刚改的首选之一；另一方面，本地人因为其曾经是化工厂区而认为燕子矶是“毒地”。

但无论怎样，燕子矶现在已经是南京为数不多的销售不错的板块之一了。

2022燕子矶新房市场，全年卖房超过1145套，平均去化率50%-60%。安居客数据显示，2022年，燕子矶的二手房价走出了在波动中上涨的行情。截止到今年5月，燕子矶的二手房均价为33200元/平方米。

在5月10日结束的南京土拍中，燕子矶G20地块触顶最高限价，进入摇号阶段，最终被国贸拿下，成交楼面价21253元/平方米。

而宝能出现一系列问题无疑也会对周边的价值产生影响。

吴翔华表示：“宝能的项目问题影响了一些配套的落地时间，对周边楼盘未来的价值兑现肯定有负面影响。”

不过，他也认为，规划的地标在南京几乎每个区都有，也都有没法兑现或者推迟的情况，购房者主要还是关注学区、交通等主要配套功能。对宝能所在板块而言，所谓的金融中心，即使如期投资，成为金融中心的可能性也非常小，南京已经有好几个区都在打造同类的中心，所以影响并不大。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为：“一个板块的发展不能只看个别项目，每一个板块其实都会有一些个别项目有问题，连河西也有一些。燕子矶近期通了几条地铁，包括过江隧道的通车，所以，它的关注度和市场发展还是可以的。”

不过，宝能的事件或许会对未来燕子矶整体的发展和规划产生影响。

孟祥远表示：“未来我想，板块的发展可能还是会有调整，一个板块不要动不动就做超高CBD。说实在的，一个城市需要这么多CBD也不现实。”