楼市来之不易的强势反弹，没能挺过2023年的第一季度。

来自机构最新数据显示，3月的第二周开始，绝大多数城市的成交量出现环比下滑。彼时有一名郑州的房企员工表达了担忧：“市场开始下行，3月不如2月好。”

这层“窗户纸”最终被捅破，是在今年的年报季。万科、华润置地、绿城等多家龙头房企管理层的反馈印证了市场的担忧。

“3月第二周以来看房人气各方面下滑。”万科董事长郁亮称。华润置地首席运营官张大为也表示：“3月份到访的成交略有下滑。”绿城中国副总裁李骏透露，2月涨幅较高城市（济南、石家庄、杭州等），到了3月存量项目的日均来访量有了小幅调整。

虽然遗憾，但2023年的“小阳春”似乎确实是还没有真正开始，就提前结束了。

意外的昙花一现

如果从年初的情况看，今年的“小阳春”来势汹汹。

国家统计局数据显示，商品房销售额从1月同比下降26.7%，反弹至2月的同比下降0.1%。2月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。

其中，北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%，上海二手房成交超1.9万套，成都二手房同比大增160.43%，杭州十区二手房成交量环比1月增幅133%。

当人们热议再冲一个月就可以进入正式的“金三银四”时，涨势戛然而止。

“小阳春”回撤最开始出现在3月第二周，当时一名广东的房企中层判断，“春节后的行情估计差不多了，昙花一现。”

由于各地的网签数据均有大约一个月的滞后 ，要看实时走势得从动态数据来看。

克而瑞统计，重点城市3月6日—3月12日这一周，一线新房的指数环比下降15.82点至90.86点，北上广深四个城市成交面积均不及前一周；二线成交指数环比下降4.53点至81.75点，除了成都、杭州、长沙、南京环比有所增长外，其余都在下调；三四线成交指数环比下降16.89点至125.09点，江门、东莞等降幅较大。

高德地图导航量数据显示，3月1日-28日，北京51个在售新盘，均有不同程度的下滑，其中在2月热度较高的橡树湾、宸悦国际、金隅昆泰云筑、北京合院、御和府、北清橡树湾、望京樾等热门项目下滑比例在40%-77%之间。

“今年年初，全国市场突然井喷一样，深圳好像格外的热闹，我当时觉得虚假繁荣。果然，现在如果不是非常好的项目，很难做到客流和现金流的双流涌动。”深圳一个在售楼盘的项目人员说。

更直观的趋势体现在二手房的热度上。

北京链家统计，3月北京二手住房实际签约量较2月小幅下滑，成交节奏有所放缓。从3月的第一周到4月的第一周，北京链家实时成交连续5周下降，同2月底和3月初相比，链家4月第一个周末的成交腰斩过半。

“北京这个周末（4月1日—2日）市场继续下调，二手房实际成交不到1400套，比2月最后一个周末已经跌了60%，已经不如去年平均水平了。”中原地产首席分析师张大伟说。

根据杭州贝壳研究院的数据，二手带看量下滑，3月第三周（3月13-19日）带看量周度环比下滑5%，比年后周度最高点（2月13-19日）下滑15%。

杭州我爱我家研究院预计，随着3月份带看量、客户量数据的收缩，也预示着这一拨复苏行情的持续性在减弱，因此预计接下来二季度市场在走过这一波高峰过后，成交量大概率会有所收窄。

深圳乐有家研究中心的判断更为直接：“3月下旬，市场略有疲软态势，成交乏力，4月楼市发展依然存在挑战。”

“听几个城市的校友反馈，天津、合肥、苏州等主要城市的交易量已经‘急刹车’，明显降温。没想到这一轮的回暖持续性竟然这么差。”前贝壳研究院院长、空白研究院创始人杨现领在其3月10日的微信朋友圈中撰文说道。

杨现领称，各地二手房带看量下降，经纪人信息已经明显不如2月份，成交难度加大。

为什么“小阳春”续不上？

多数观点认为，2月的“繁荣”是因需求集中爆发而起，无法持续。

“前期出行不便，后期疫情暴发，日常置业需求积压了几个月。加上今年过年早，2月的成交爆发是正常的现象。积压的需求快速释放后，不一定撑起后续的成交。”中原地产首席分析师张大伟说。

杨现领也称：“过去销售透支的是存量客户。”

除此原因之外，上述深圳在售楼盘的员工说，“还有一少部分是跟风。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，疫后这拨反弹有预期提振的因素，但主导因素还是滞后需求释放，包括滞后的刚需和换房需求。“我们看到，京沪深楼市回升的主力，就是二手房，主要是200万-400万总价位的交易单增加。对多数城市，上半年基本都能在2022年的历史低位上修复，但势头比较弱。”他说。

罕见的竞争对手

“小阳春”没能持续，一些热点城市的去化压力接踵而至。

新房方面，据诸葛数据研究中心监测数据，其3月检测的10个城市中，深圳库存面积同比上涨70.6%，涨幅居首，南京和温州库存面积同比上涨45.9%、21.1%，位居同比涨幅第二、三。

自2020年起，深圳官方就希望通过加大供应，来缓解城市供需矛盾造成的房价高企问题。彼时深圳楼市热度依然比较高。不过，政策的实施不是一蹴而就的，从拍地到销售也有约1年的周期。等供应终于上来的时候，市场也冷了下来。

深圳乐有家研究中心统计，3月底新房住宅库存去化周期14.9个月，是一季度最高水平。

今年3月，深圳不仅新盘扎堆入市，又逢第一批人才房供应。

克而瑞深圳区域介绍，3月以来，深圳楼市信心逐渐恢复，新房开发商的入市节奏也明显加快，其中不乏有多个热门新盘，共有11个住宅项目获批预售，比前两个月总和还多。

“深圳上半年的新房市场竞争很激烈，主要集中在龙华新区、宝安碧海新安、光明和福永。很多楼盘的竞争对手不是旁边二手房，也不是彼此，而是购房人的心态。能否开盘去化多，拼的是中产刚需的腰包和信心。”一名深圳的房企中层说。

二手房的库存同样在激增。

诸葛找房统计数据显示，2023年3月，10大城市二手房挂牌量为195.67万套，环比增长1.06%，同比增长80.94%。目前，重庆、成都、天津、南京、苏州、沈阳、合肥、西安、大连、佛山等城市的二手房挂牌量超过10万套，包括一线城市广州二手房的挂牌量也已经突破了13万套。

同策研究院数据显示，3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2万-1.3万套左右高位运行，成交量出现回调。

想以价换量、趁市套现的二手房业主在变多。“3月二手房挂牌量增加导致价格波动调整，百城二手住宅价格环比下跌0.05%，跌幅略有扩大。”中指研究院最新的一季度报告显示。

后市如何走

目前来看，“小阳春”已结束的观点，业内基本达成了一致，但对后市如何走的判断，则莫衷一是。

一些人坚定地认为上升趋势不会停止，华润置地张大为认为“依然保持回暖的趋势”。

“房地产回暖的主要表现在一二线的热点城市，其他的二线城市还处于止跌的平缓复苏的阶段。目前大部分的三四线城市反弹迹象不明显。我们判断今年的市场仍然面临着不小的压力。”张大为说。

万科郁亮称，3月从周平均数据来看，超过以往的同期水平。所以他认为仍然是温和复苏的阶段。

“上海楼市目前已经处于复苏阶段，一二手房的成交量在一季度都出现了明显的增长，只是3月下和4月初的市场热度稍有下降，购房者入市的节奏有所放缓。”58安居客房产研究院分院院长张波分析，这种有序缓步进入市场复苏的态势更适合当下环境，过快复苏，量价快速持续上升并不有利于市场的稳定发展。

略显悲观的判断也不少见。

绿城中国的行政总裁郭佳峰认为，虽然2、3月份的市场行情有所回升，但并不能以此确定市场已经进入上行通道，还是要谨慎乐观。公司的投资策略还是会聚焦在一二线城市，确保去化安全，但若形势好转一些，公司还是会做一些区域下沉，“我们想争取更多的利润。”他在近日的业绩会上表示。

李宇嘉建议从新政刺激的实际效果来思考后市。

去年底发布的“金融16条”，目的也是通过注入新的资金，盘活存量资产，特别是在建项目，避免资产因交易受阻而沉淀，泡沫被持续消耗而陷入“阴跌”的过程。

但李宇嘉认为，目前场外资金进场“扫货”的意愿不高。还未看到大手笔的救市资金、新鲜血液，楼市的主体，还是原有的“玩家”。

“问题是，不管是开发商、地方政府、购房者、炒房者、银行等，资产负债表都受到了损伤，市场上兜售的资产包、土地、存量房非常多，靠原有主体很难托起来。因此，后续市场回升的动力，我们也不能太乐观。”他说。

想延续回暖势头，还需要什么？

上述深圳一在售楼盘的员工感叹：“你问100个深圳地产从业者，可能99个都会回答需要松绑政策，剩下的那一个，可能已经离开地产行业。”

我们可以看见，今年各地依然延续了放松的风潮，房地产政策基本都在60次左右，最新的松绑限购城市有武汉、赣州等。

但问题是，热门的一线城市依然没有被触及根本的放松，深圳今年只推出了公积金贷款额度上调和深汕合作区解除限购，流传许久的二手房参考价上调还未落地。北京也只是调整了公积金政策。

尤其是针对改善人群的二套政策还没有丝毫松动。从成交的面积、金额变大就可以看出，改善人群是一线城市2月短暂的“小阳春”很大一部分生力军。

张大伟认为，2023年房地产政策的重点应该在一线城市的改善。

“整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳。”张大伟说。