高调宣布100亿抄底内地楼市半年后，香港四大家族之一“郑裕彤家族”的新世界集团，口风出现了变化。

最近的中期业绩会上，郑氏的“三代”接班人郑志刚对内地楼市和香港楼市的复苏表达了明确的乐观，称“最坏的时候已经过去”。但到具体投资计划上，郑志刚介绍，新世界发展未来两年的预算都会缩减。

新世界集团是进入内地最早的港企之一，接触内地楼市40多年，比许多内地开发商的成立时间还要长，可以说是内地房地产行业的“老人儿”。

去年的上半年并不是很好过，香港住宅售价指数因加息等影响，大跌近16%，创24年来最大跌幅，内地楼市也持续疲软。

到了利润结转期，新世界集团旗下主要上市平台——新世界发展近日的2023财政年度中期业绩报告显示，去年下半年的溢利同比下降了14%。

新世界发展在资本市场最近也不是很顺。2月领展供股，引发一众港股地产股下跌；叠加新世界13年来首次减少派息，以及未来去杠杆或带来的继续减息，本周5个交易日，新世界发展的股价跌了4天。

去年8月，郑志刚高调宣布新世界集团将在12个月内耗资100亿抄底内地楼市，一时间引发港资杀回内地的讨论。

半年过去了，从公开渠道能查询到的，新世界仅在2022年12月入股了招商蛇口的上海普陀项目，耗资13.14亿元。

新世界发展的财报披露，其在内地截至2022年底的土地储备，仅比截至2022年年中的时候多了5万平方米。

很多时候，看成熟企业，说什么不是很重要，还是得看做什么。

“最坏的时候已经过去”

“最坏的时候已经过去。”新世界发展执行副主席及行政总裁郑志刚在2月23日的2023财年中期业绩会上，多次重复这句话，或试图带给外界一个光明的业绩指引。

他对前景非常有信心，原因是通关后本港零售和经济都会有很好的复苏，2023年香港楼市有三大利好因素，包括内地终于全面放宽防疫政策、通关，以及加息影响的减弱。

内地楼市利好更多。“中央政府自去年11月不断推出利好政策，希望在2023年大力刺激经济。”他说，其中包括降低融资成本、放松购房限制、加大贷款额度、降首付比例、降贷款利息、稳定供应等。此外去年12月央行推出“金融十六条”政策和“三支箭”，为行业带来流动性，并支持保交楼，买家也多了很多信心。

新世界发展确实是去年下半年开始的稳楼市政策中受益的房企之一。其65%的核心开发项目都在粤港澳大湾区及长三角地区，覆盖了4个一线城市以及几个强二线，例如广州、深圳、上海、杭州。

从销售均价就可见一斑，截至2022年底的半年内，新世界发展在内地的物业销售均价是54000元/平方米，内地擅长豪宅的绿城，2021年的均价也不过28000元/平方米，万科大约在15000元/平方米的水平。

楼市回暖，就是从核心城市开始的，尤其是长三角，上海新房市场正在走热，杭州土拍热度攀升。过去半年，新世界发展在内地的物业销售有大约六成在长三角，内地全部的合同销售金额为92.4亿元，几乎能同比持平，其中杭州望江新城二期去年累计销售110亿元，创了集团纪录。

新世界发展在香港的销售回暖更快，合同销售金额78.7亿港元，同比2021年的下半年翻了一倍有余。

总的来看，从去年7月至12月，新世界发展的销售额是92亿人民币，超过财年目标的60%，郑志刚称“有信心超额完成目标”。

任新世界发展执行副主席及行政总裁的郑志刚在2023财年中期业绩会上表示“最坏的时候已经过去”。

缩减投资预算

2022年初，新世界发展曾抛出“quickwin”快赢战略，加快对内地市场的收并购活动，并明确会预留大约200亿港元用于收购。

按照郑志刚当时解释，杠杆没有受“三条红线”影响，是新世界的一个契机，因此得以在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地。

到了2022年第四季度，郑志刚对外宣称：“中国房地产市场已经见底，因此新世界将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个中国城市投资共计100亿元人民币。”

来自克而瑞的统计显示，2022年全年百强房企拿地销售比仅有0.18，创2017年以来的最低水平，有超过四成百强房企当年投资几乎暂停。

新世界发展大开大合的投资力度，很快就停下来了。

在投资者业绩会上，新世界公开表示2023财年的预算将减少40亿港元，而且2024财年预算会比2023财年更低，主要是减少买地开支。看来，虽信心十足，但新世界发展未来的投资预算还是谨慎的。

之所以要缩减预算，郑志刚称：“为了应付高息环境，公司对项目的回报会更加严谨。”

“其实公司对投资的具体数额，没有太多条条框框的限制，如果市场低迷，减少一点也很正常。如果情况好，说不定有增加。公司内部现在还提倡降本增效，是应对目前市场的管理手段。”新世界发展内地公司“新世界中国”的一名内部员工对《凤凰周刊》说。

他介绍，公司目前主要的投资方向还是在粤港澳大湾区和长三角，重点是一线城市，其他地区“点状突破”，维持一定的量。

高派息、降杠杆

才计划抄底楼市一年，新世界发展很快考虑到降杠杆。

截至2022年12月末，新世界发展的有息负债为1859.36亿港元，借贷净额1292.76亿港元，还未包括474.41港元永续债。新世界发展对投资者提供的业绩资料显示，其净负债率在2022年最后一个季度持续攀升，最终达到46.9%。其2021财年的净负债率为35.6%，攀升的速度还是很快的。

新世界发展为此准备了一个大致的降杠杆方案，其预计到2023年的6月，净负债率降至稍高于40%的水平，到2024年的6月降至40%以下。

帮助降低杠杆的计划包括：优化资本支出、处理非核心资产、重置股息、汇率风险对冲（对人民币）。用于重置股息的措施包括可赎回债券。

新世界发展过去多年以高股息闻名，虽然港股中的高股息率标的不少，但股息率达至双位数的，尤其是开发类地产的蓝筹股少之又少，新世界发展就是其中之一。从2009财年起，新世界发展每年的股息都有所增长。

2023财政年度中期，新世界发展的派息0.46港元，比2022财年的中期减少17.9%。

持续的高派息和降杠杆是矛盾的。摩根大通在2022年10月的报告中称，新世界发展为保持稳定的派息，已在连续三个财年将派息比率上升至逾100%，“来自于负债率上升和非核心资产处置的支持。”

今年2月中旬，亚洲最大的房托——领展房产基金实行上市以来首次股权融资，集资188亿港元，马上引起市场恐慌。投资者普遍担心，香港房地产公司是否会掀起一波股权融资的新浪潮。

瑞银在2月中旬的报告中称：大部分香港地产股自去年11月以来已上升超过30%。该行在覆盖研究范围内，对新世界发展持审慎态度，“因其净负债率达74%，远高于其他杠杆型同业包括恒地、希慎及嘉里建设的介乎约36%至41%水平。”

“我们认为，杠杆比率相对较高的开发商更有可能利用股市。”海通国际当时也称。

业绩会上，新世界明确否认了股权融资意向。“集团现金流和短期可动用的资金达到920亿港元，公司绝对没有任何供股或者配股的计划，也完全不需要股东集资。”

“派息水平主要反映经济大环境和公司盈利状况，我们这么多年来利润多会派多点息，今年中期业绩利润跌的时候正常也会减息的。”郑志刚还称。

花旗最新发表报告指出，受高利率和香港项目难以销售的影响，市场对新世界发展的焦点都放于管理层执行去杠杆计划上。作为去杠杆计划的一部分，预料新世界2023财年的全年每股派息将跌15%至1.76元。

眼见高派息没有希望继续保持，投资者们用脚投票，新世界发展在业绩会召开的第二天，也就是2月最后一周的最后一个交易日，继续下跌2.59%至20.7港元。