新年刚过，北方进入了一年当中最寒冷的时期。

总是以“优质房企”标签出现在监管名单里的旭辉，选择在这个时间继续收缩，将华北与西北区域合并。曾在旭辉北京市场的困难时期上任的知名职业经理人、北方大将董毅，也伴随着再次出现的困局转身离去。

董毅是地产老兵，曾任永同昌集团副总裁，分管投资、融资和投后管理。2017年，他加入旭辉集团，担任投资中心战略合作部负责人。

此后他一路开疆拓土，在2020年旭辉整合北京、天津两大事业部，成立第七个区域集团时，担任华北区域总裁。

房地产历史上，曾经有大批职业经理人“逆天改命”，然而这轮周期中的北方楼市，没有给董毅这个机会。

受命于困难之际

自从2018年接替孔鹏出任北京公司总经理后，董毅的朋友圈里经常会出现争分夺秒抓销售的海报。

他面临的是一个能级高、压力大的市场。而从2016年之后，京津冀受限商住限购等政策，楼市行情急转直下。

以商办用地居多的北京旭辉，遭遇骤变政策及产品结构的错配，销售出现下滑。北京旭辉继而开始开拓京津冀市场。

擅长投资的董毅很快就做出了成绩，他在土地市场毫不手软，直到2022年上半年，旭辉还能在北京拿地，也成为2022年首轮土拍唯一拿地民企。

2019年，董毅对外宣称旭辉北京的销售业绩实现了260亿，天津也超过了60亿，华北区域集团在旭辉内部合约销售占比将超过十分之一。

2020年，旭辉集团将原来的北京事业部、天津事业部进行整合，成立华北区域集团，成为集团的第7个事业部，董毅担任华北区域总裁。

旭辉华北区域集团下设北京、天津和石家庄三个城市公司。

而根据旭辉的“二五战略”目标，旭辉需要培育和打造十几个区域小集团，每个小集团平均的规模达到300亿-400亿元。

暖不“热”的北方

但一瞬间市场突变，北方市场在近一年多的时间遭遇了非常大的压力。

北方楼市对于整个中国房地产市场来说是个特殊的存在，对外来者极具挑战，即便是万科、龙湖这样的优质企业也难免在这里踩坑。比如万科的高价自持项目翡翠书院，以及接盘了华夏幸福的环京资产，拖累了公司业绩；而龙湖在古北水镇的项目因为质量问题而出现大规模维权。

在房地产市场上行周期，北方的市场也曾非常坚挺，但这一轮政策的放松，北方的恢复却并不尽如人意。

香颂资本执行董事沈萌称：“北方楼市火热的时候，也是南方炒作资金为主，缺少接盘的下家就没有了炒作的基础。”

“华北区域2022年表现一般，权益低，肯定是业绩不好，董毅才选择离开。”旭辉内部人士向《凤凰周刊》表示。

他还透露，华北的很多项目经营质量并不好，像石家庄的一些项目甚至亏钱。

2022年9月，旭辉在天津的项目公司天津兴卓房地产公司所涉信托未能如期支付款项，信托方要求提前兑付资金。

旭辉方面回应称其天津项目曾发行股权类信托融资产品，但受累于当地房地产市况，影响了该项目的开发和销售进度，进而影响该信托产品的现金分配。

2022年11月，外界就传出董毅要离职的消息，当时旭辉公开辟谣。但仅过了2个月，传言就成为了现实。

接替董毅的是旭辉西北区域的总裁周长亮，同时到来的是西北与华北的区域合并。

时至今日，旭辉已经在组织上多次“动刀”。从2022年到现在，旭辉已经将原湖南、武汉、郑州区域公司合并为华中区域；华西区域、西南区域合并形成华西区域集团，收缩态势已经非常明显。

挣扎的优质房企

监管层面的“第二支箭”和“第三支箭”，旭辉都是受益者。

新年刚过旭辉就宣布拟发行2023年度第一期中期票据，发行规模不超过20亿元，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%-4.30%。

此前在2022年的12月，旭辉公布了配售及认购事项，合计8.4亿股已成功按配售价每股1.14港元配售予不少于6名获配售人，认购股份相当于认购事项完成后经扩大的已发行股份总数约8.07%。

但目前的融资仍旧解不了渴，旭辉内部人士称：“2022年年底没有感受到市场有明显的回暖。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，目前资金链仍旧处于普遍紧张状态，资本市场上融资在恢复，但是难以取代销售回款。

另外，近期银行频繁对房企进行授信。对此，有开发商人士透露：“授信很多都是要跟项目绑定的，集团暂时用不到，而且这种授信都是意向性框架协议，落地到项目也需要时间。”

所以，尽管目前优质房企可以发债、配股融资，但当下，房企为了熬到市场回暖仍旧要割肉求生。

同样在2022年12月12日，旭辉控股称计划通过投票程序出售公司持有的全部旭辉永升服务股份，占已发行总股本的23.26%。

不仅是旭辉，碧桂园控股股东杨惠妍也通过出售碧桂园服务股权套现约50.55亿港元，之后又以免息及无抵押的形式借给碧桂园。

当收缩和紧缺成为常态，像董毅这样以投资擅长的职业经理人选择离开，也并不难以理解。