2022年，整个房地产行业在探底中前行。

年初开始，不断有行业的重量级人物预测“市场已见底”，但这样的声音在8月以后开始逐渐稀疏。

此前各地政府的救市政策并没有明显的效果，即便是“金九银十”的铁律，也并没有给市场带来太多的起色。销售减速，加剧了房企的流动性困境。这样的困境反映在土地市场，是房企们拿地意愿的降低。

转折的契机，发生在2022年的最后两个月。

2022年11月，“保交楼”初见成效后，监管开启全面救市，政策开始向“保主体”倾斜，“金融16条”和“三支箭”（信贷支持、债券融资、股权融资）相继发布。

比黄金更重要的信心，开始逐步回归。

多家主流机构认为，更多的需求端利好政策即将接踵而至，行业回暖可期。碧桂园杨国强兴奋地对内部员工说道：“曙光已显”。万科郁亮说：“‘微光’正在逐步变成‘曙光’。”

仍在一线的大佬还在为曙光奔忙，另一些同龄的房企创始人却已经在曙光出现之前离开舞台。

2022年，龙湖的吴亚军、正荣的欧宗荣决定退休，禹洲的林龙安卸掉董事长职务、奔向政界，SOHO中国的潘石屹张欣夫妇也正式宣布退出。

2022这一年，常识被突破，同时新的思路正在重建。

这一年，我们彻底作别蒙眼狂奔的地产黄金时代，目送更多“黄金一代”的企业家们离开。

这一年，有太多的时刻值得被书写。

救市

持续数月的楼市调控主旋律——“边际放松”，在2022年的最后两个月被“全面救市”火速替代。

2022年初，多地因城施策，发布了促进房地产业良性循环、健康发展的新规定，以激活合理住房消费。

这一轮的政策放松是从三四线城市开始的。

包括福建南平、安徽马鞍山等多个三四线城市发布了有关房地产的新规，涵盖人才补贴、购房补贴、信贷额度调整、放开城镇落户等方面。

到了6月份，楼市政策以“百花齐放”的方式刷新了外界的认知，特别是在低能级城市，市场下行的压力更大，调整的频率和方式也更多。

除了传统的降低购房人的买房门槛外，甚至出现了“买房全家帮”、“特定群体团购”、“房票”等一系列的“非常规”手段。

但这一轮放松并没有阻挡整体市场下调的趋势，随后，南京、苏州、郑州等强二线城市也开始逐渐出现全面松绑限购的政策。

到了下半年，一线城市也开始出现政策松动，比如带押过户、个人所得税退税等政策，甚至出现部分区域的放松限购。

中指研究院曾在8月份出过一份统计，彼时全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。

尽管政策出现大规模放松，但市场面还没有出现回暖的节点。

国家统计局公布的数据显示，受整体销售数据下滑影响，10月房价总体下行的趋势还在延续。

进入四季度，政策调整的方向从购房者逐渐向房企倾斜。尤其是进入11月后，在房企“第二支箭”扩容、“第三支箭”股权融资开闸以及“金融16条”等一系列重磅政策的影响下，多方判断市场有望在2023年初逐渐企稳。

中信证券预计，2023年政策环境将持续宽松，直至相关重大风险得到有效遏制。“未来政策将进一步支持改善性住房需求释放，降低购房成本，解决交付担忧，优化交易流程，加强二手房市场交易活跃度并传导促进新房市场销售恢复。”

保交楼

2022年年中，多地楼盘出现交楼风险。

随后召开的中央政治局会议中，“保交楼、稳民生”首次跟“房住不炒”、“因城施策”同时出现，成为下半年贯穿整个楼市重要关键词之一。

项目出现“交楼风险”，预售资金监管不规范是最重要的原因之一。

从2021年下半年开始，包括西安、天津、重庆、乌鲁木齐、长沙等在内的36省市陆续出台新政策，提高预售资金监管标准，确保项目不停工、不烂尾。

但加强监管的背面是给房企的流动性带来更大的压力。

2022年9月，房企“示范生”旭辉控股董事会主席林中发布了内部信：“多地政府收紧监管资金的提取，旭辉账面上虽有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业按需使用。”

政策随后根据现实情况做出调整。

11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售资金有关工作的通知》，允许商业银行与优质地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于存量项目，专项用于“保交楼”的2000亿元全国性纾困基金启动。

进入下半年，超过10个省市、区县出台了各类“保交楼”的相关措施。其中，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地设立了纾困基金。

8月初，郑州落地全国首个地产纾困基金，规模百亿。随后，包括昆明、绍兴、南宁、深圳、广州等地纷纷传出通过引入国企央企、信托介入、设立纾困基金等方式盘活当地停工项目的消息。

在政策和资金的支持下，一批项目得以恢复正常运作，但要完成“保交楼”任务仍存在较大的资金缺口。标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿到8000亿元人民币的资金。

可以预见的是，“保交楼”工作还会持续进行下去。业内分析，如果存量资产无法得到有效救助，新房市场的信心也会受到打击，在市场企稳恢复的过程中，这一点至关重要。

融资破冰

市场对监管层“全面救市”的判断，很大程度上是以多举措缓解房企流动性压力作为依据。

多重因素叠加下，2022年以来，大批民营房企面临流动性压力。

中指数据显示，在过去的11个月中，样本房企境内融资债券共计发行487笔，较上年同期减少62笔；发行规模共计约3840亿元，同比减少29.25%。从单月融资来看，2022年1-11月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

11月，“金融16条”和“三支箭”（信贷支持、债券融资、股权融资）相继发布。“保交楼”的任务已经初见成效后，“保主体”的政策开始密集释放。

特别是“金融16条”中提出，对国有、民营等各类房地产企业“一视同仁”，并且对企业的债务展期给予了一定的宽松条件，同时鼓励之前一直受到限制的信托等融资方式。

受到一系列利好政策影响，11月份，银行端也开始给予优质房企授信。截至11月29日，十余家银行为超过30家房企提供了授信。从已披露的数据来看，授信总额已超过2万亿元。

但从具体的效果看，这些金融工具的释放还需要一段时间落地。

比如从债券融资来看，虽然优质房企2022年已经发了数笔债券，但是总体看额度都比较小。

而在“第二支箭”扩容后，各家拿到了比较高的额度，但中债增担保需要提供优质的抵押物，使得各家企业均以储架式的方式来发行。

据CRIC对100家典型房企融资的监测，2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少68%，其中债券发行规模仅1376亿元，同比减少了58%。

克而瑞发布的研究报告称，2022年8月至今，直接支持房地产的资金规模超过万亿，流动性在加速释放，民营房企融资环境迎来改善。

但从政策落地来看，融资对企业资质要求并未有明显放松迹象，短期惠及面有限。

直到“第三支箭”股权融资的放开，让更多出险企业迎来了机遇。目前房企阵营中超10家房企明确提出了定增计划，其中包括世茂和华夏幸福等出险房企。

股权融资让更多企业受益，但其融资规模受限，并且其劣后性让企业在认购时会面临诸多不确定性。综合来看，受益方可能还是优质企业。

另外值得注意的是，这一轮在融资端的放松还是在“保交楼”的大背景下进行的，为的是防止风险的蔓延，化解目前存量风险。让一部分企业先稳定下来，可以让市场逐步恢复信心，等待销售端回暖的来临。

“地惨股”过山车

许家印成为中国首富的2017年，恒大总市值创下历史新高，地产股经历了一波逆袭，开始崛起。

但好景不长，“后恒大时代”的地产股行情仅持续了约两年，2019年之后，房地产结束了普涨的态势，地产股股价开始见顶。经历了几次大跌后，地产股的估值开始回调。

而物业股则接过了前进的接力棒，开始热闹起来。碧桂园服务的市值一度超过碧桂园。物业上市成了恒大最后的高光时刻，融资额和估值，创下港股近几年新高，是融创的两倍有余。

热度并没有在2022年继续传递下去。虽然地产板块重回低迷持续了两年时间，但2022年，“地惨股”出现的次数格外频繁。

前三个多月里， 88家房企里就有70家股价都在下跌。

与过去两年不同，2022年内房股的一个“新气象”是中小房企“闪崩”，先是正荣地产、佳源国际、领地控股、大发地产、新力控股、汇景控股等房企股价上演“清盘式暴跌”。

随后，“闪崩”持续蔓延至大中型房企，最后终于波及至第一梯队公司，碧桂园、龙湖、金地等。

这个“新气象”是如何出现的？

2022年11月8日，上海一处在建的住宅项目。

在政策、市场之外，相当比例的房企遇到了另外一个新对手：空头。

如果说2022年，哪家龙头内房股的股票没有被做空过，那它可能要反思一下自己：是不是存在感太低了？

最夸张的时候，一个捕风捉影的传言，都能撞碎一家千亿房企的信心。8月10日，龙湖股价闪崩，行业的挫败感击穿地心，上海票据交易所不得不亲自公告辟谣，称龙湖无商票违约和拒付记录。

2022年3月，旭辉第一次带崩地产板块时，其董事长林中看了瑞银近乎做空的报告称：“落井下石”。当然，四季度旭辉出险又是另一个故事了。

跌跌不休中，我们不能忽视的是，2022年的地产股发生了多次集体上涨。时间点包括：多城放宽购房政策（4月）、央行下调首套房贷利率（5月）、民企“示范生”启用信用保护工具融资（5月）、中债增开展担保融资（8月）、“第二支箭”（11月）、“第三支箭”（11月）。

尤其是“第三支箭”放开房企股权融资后，A股地产板涨停个股超过30只，满屏飘红。地产股在2022年的年末，出现了激动人心的翘尾。

虽然销售端还未见明显起色，大部分房企的地产债重组未完成，但地产股看的是预期。

托底土拍

2022年，旨在遏制土拍市场的无序竞争的“集中供地”进入第二年，各城市集中供地的供应量和成交量都处于逐轮下滑的态势。

克而瑞统计，整体土拍溢价率从2022年第一批的15%降低到第四批的5%，大部分城市几乎都是底价成交，仅少部分热点城市相对高一些。

比2021年后半段好的是，土地流拍被止住了，中指研究院称2022年土拍的一大特点是：整体流拍撤牌率稳定。

2021年第二批次政策收紧时，土地流拍率高达30%，但随着后续政策放松，流拍率出现了下降。到2022年第四批次时，这一指标降到了0，也就是说，所有土地都有人要了。

站出来给土拍托底的，主要是地方国企和城投公司。

2022年集中供地中最闪耀的“新星”，不是最先冲在前面的央国企，而是后来居上、逐渐占据舞台中央的地方城投。

克而瑞数据显示，截至2022年三季度末，城投公司拿地数量超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿元，占比30%。特别从2022年10月的集中供地情况看，如苏州、济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。

城投公司本是承担着地方土地储备的职能，直到2016年后一律被要求从事新增土地储备工作，所以其活动范围不大，声音也很小。

城投怎么就一下子成了挑大梁的主力？

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，地方政府为保证土地出让金收入不过快下降，一方面通过城投等平台公司出面购地的方式，实现以土地变相抵押融资来支持地方财政；另一方面也通过国企购地来烘托出一种土拍的“火热氛围”，以提升地市活跃度和维护地价。

但城投拿地和房企拿地还是有明显的区别。克而瑞统计，2021-2022年集中供地项目整体开工率为33%，城投拿地开工率仅16%，规模房企拿地开工率普遍高于城投公司。

这意味着城投目前的主要功能还在于托，开发意愿较低。

不过，随着10月财政部126号文出台，监管规定严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，这意味着地方城投平台公司拿地将受到限制。

中指研究院认为，当前形势下，城投公司需要转型发展，转型的方向包括建筑工程企业，地产类企业，商业、产业类企业和投资类企业。

新形势下，城投如果是仅仅站出来托市，已不能很好地完成阶段性任务，向更高能级的转型是大势所趋。

谢幕

5年前A股史上规模最大的收并购攻防战“万宝之争”即将结束时，万科第一任董事长王石宣布提前退休，彼时他66岁，比原计划70岁退休提前了4年。

冯仑将万通拱手让人时，他才55岁。宋卫平退休时，他一手养大的绿城早已被中交接管了四年之久。

房地产第一代创业者正在陆续以不同的方式退出舞台，这样的故事在2022年仍在上演。

2022年9月，潘石屹、张欣双双从SOHO中国辞任。经过几番辗转，SOHO中国“卖身”失败，夫妇二人带着巨大的争议奔赴美国。

2022年11月，龙湖创始人吴亚军宣布退休。

彼时龙湖刚经历了一次资本市场的“做空”，遭遇股债双杀。此后，龙湖在资本市场经历了连续震荡，但借助监管支持房地产行业的“三支箭”，不久后股价走出了“深V”，回到吴亚军退休前的价格。

随着潘石屹、吴亚军的离开，2022年成为地产黄金一代落幕的尾声。如今还活跃在行业的，仅剩碧桂园主席杨国强、融创主席孙宏斌、绿地董事长张玉良、金地董事长凌克。

还有一批“创一代”，公司还未挤进第一梯队，也纷纷在房地产行业泥沙俱下之时，悄然离开。

2022年6月，禹洲林龙安辞任，交由其夫人接手，禹洲方面称，相较经商，林龙安更希望在政界发挥作用。9月，大唐集团的老板黄晞将一部分股份卖给几位高管，董事会主席吴迪接手一部分，接近老板的持股。11月，吴迪辞任。同样是在11月，正荣集团创始人欧宗荣退休，据说是为了回归家庭，享受天伦之乐。

还有人在“雷声滚滚”中“仓皇出逃”。11月，已经爆雷的当代置业的董事会主席张雷辞任，职业经理人张鹏接下烫手山芋。

“大约这一年，我能够预料到的行业动荡以及公司所遇到的冲击，我决定无论是主动还是被动，都得成为一个战士，结局可能是铺满落寞的鲜花，或者是悲壮牺牲。”张鹏在自己公众号中写道。

黄金一代遇到了中国房地产机遇“井喷”的几十年，与其说他们创造了时代，不如说时代成就了他们。

如今，房地产闷头狂奔的时代结束，他们留下的精神财富也许不再实用，但已足够留存。