“我们现在不做涉房融资了，风险太大。”

不久前，一家信托机构天津一个地产项目违约，通知投资人要展期后，这家机构做出了跟大多数同行一样的选择——退。

作为跟房地产深度捆绑的行业，大多数信托机构没能逃过这轮地产周期带来的影响。有机构统计，今年前8个月信托产品风险事件中，房地产行业占比达到54%，涉及金额655.86亿，规模占比达到72.23%。

伴随着违约，大量的信托产品投资人尝到了从未遇到的苦果。

就在整个信托行业开始收缩涉房战线的时候，政策出现了转向。

网传数日的“金融16条”，在11月23日由央行和银保监会正式发布。其中，支持房企融资的金融机构中，罕见地出现了信托的名字。

一直以来，监管层面都在执行“去通道、控地产”的要求，不断压降非标融资贷款，信托资金流入房地产受到了严格的限制。这次对信托等资管产品支持房地产合理融资需求，监管的态度是：“鼓励”。

同时，信托也和贷款一样，拿到了存量融资展期 1 年的令牌。

一边支持展期，一边鼓励“输血”，信托机构会做出何种选择？

一手展期，一手融资

房地产的重要融资渠道——信托，正在面临严峻考验。

尽管近两年房地产信托规模已经急剧收缩，但存量的房地产信托仍旧巨大。国际评级机构穆迪今年2月23日发布报告预测，2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。

“‘16条’的出台，就是为了缓解明年债务集中到期对房地产企业流动性的压力，防范由此引发的系统性金融风险。”香颂资本执行董事沈萌分析。

有房企融资人士向《凤凰周刊》称，此次“16条”鼓励信托非标借款适度展期，给房企提供了一条可以跟金融机构做展期对抗的合理依据。

但如此一来，在存量面临展期压力之时，会不会对新增融资产生影响？

根据中国信托业协会发布的2022年1季度中国信托发展评析报告，资金信托投向结构中，投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元，同比下降27.71%，环比下降10.85%，占比进一步下降至10.64%。

机构对于房地产行业的偏好，已经发生了变化。

上述房企融资人士表示：“机构肯定还是会观望一下，钱在账上趴着至少是安全的，投资展期拿不回来是要下课的，离任审计跟出险房企有没有利益往来也要查。现在大部分机构都不做地产，在4到7月去抢城投债了，金融机构永远都是晴天借伞。”

中融信托相关人士则表示：“目前出险房企的融资不做了，优质房企还可以考虑合作。”

早在2021年用益研究的调研数据就显示，大部分信托机构均暂停了新增地产融资业务。一方面一些信托机构已“踩雷”，目前正在全力进行相关风险处置；另一方面，面对当下地产监管形势及行业现状，业务方面以做好存量项目的投后管理与维护为主，新增业务存在难度。

“在沟通的信托机构中，目前仅有极少量信托机构尚有地产投资额度。”用益研究称。

投资人还会买单吗

“旧的（存量）不解决，怎么指望投资人去买新的信托呢？作为非标本来就不重视，本来有些努努力能还的，现在也可以理直气壮地拖着了。”

这是中融信托的一位个人投资者向《凤凰周刊》表达的忧虑。

他说，此前投资信托，尽管不是刚兑，但机构一再强调没有风险，项目优质，没问题。而且和信用债相比，房地产信托投的还有一些抵押物，如果能处置掉的话或许能回来一点钱。

但经历了这一轮之后，他毫不犹豫地拒绝再投，“这一拨地产公司和信托公司都失去了我的信任。”

“既然有政策，原则上是没问题了，但是你没有问题，那是不是代表投资人就没有问题了？信托就是个中介，最后还是用脚投票，政策出来了，公职人员尽力了，金融机构努力了，最后投资人不买单不认可，也没有办法。”上述出险房企人士表示。

普华永道发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

用益信托数据显示，2021年下半年以来，发生逾期、违约的信托产品规模中，地产信托长期占据半数以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。

上述房企融资人士称：“站在投资人角度，买的理财产品如果底层资产是地产，一旦展期，基本就很难维权了。”

穆迪此前的报告称，由于投资者对当前中国房地产业的信用危机存在避险情绪，可能会影响信托公司发行新信托计划来取代到期计划的能力，并可能会导致资金缺口过大，无法由行业自身的流动性资源和自有资金填补。

同样的问题也出现在债券市场，但随着“第二支箭”和“16条”的出现，包括龙湖集团、新城控股、保利发展、美地置业等多家房企的发债申请已获得受理，房企此轮融资总金额已经超过660亿元。

就在11月21日，万科发布公告，公司当日通过董事会决议，提请股东大会授权发行直接债务融资工具，最高额度500亿元。

一位行业内人士认为，这轮地产调控已经进入到了第三阶段，“第一阶段是挤水分；第二阶段是保项目；第三阶段就是保主体。”

中指研究院分析称，“16条”的发布从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

政策核心逻辑是，企业债务展期+支持融资稳定市场主体。

“预计在这一轮调整后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业恢复正常发展。”