虽然沿着黄河建城，但郑州其实是一个缺水的城市。

据《河南省第一次全国水利普查河湖基本情况普查成果报告》，全河南省一共仅有8个自然湖泊，8个全都不在郑州，也就是说，我们现在能看见的郑州大大小小30多个湖泊，全是人工湖。

郑州人有多爱水？郑州新形象的代表“郑东新区CBD”，两端各有一个超大型人工湖。先开挖的是如意湖，占地160亩，众写字楼依湖而建，地标“玉米楼”（千禧广场）现已发展得非常成熟。在另一端，后起之秀“龙湖”的体量更是大得惊人，湖面相当于50多个如意湖，2012年10月开始蓄水，蓄水量相当于两个半西湖。

在龙湖之上，一个新的CBD“北龙湖金融岛”在2017年开始启动建造，金融岛由双环44栋高层建筑围合而成，以3.7公里南北运河为连接，与双环形成“如意”造型，颇有一丝“敢教日月换新天”的气魄。

但这个被郑东新区寄予厚望的新CBD，在仅仅5年之间，连续遭遇了两道坎儿。金融岛项目公司三个股东倒下两个，先是协信破产，后是建业爆雷。

这个对标上海陆家嘴的项目，竟然差点烂尾，和郑州其他106个烂尾楼一起，成为急需被纾困的对象。

好在，郑州的第一笔纾困基金来了，众多嗷嗷待哺的项目中，这一汪活水流入金融岛。

为什么是它？

“砸下100亿，郑州烂尾楼有救了！”

就在5天前，郑州地方版“纾困专项基金”方案出炉，媒体争相报道。作为国内第一个纾困楼市的地方基金，它的出现，点燃了郑州106个烂尾住宅楼盘、约60万业主们的希望。

谁也没想到，最先获救的，是一个写字楼项目。

2022年8月9日，建业集团官方宣布，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

为什么是金融岛？

纾困专项基金方案里，其实明确了要解困的项目类型，“盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。”

也就是说，要成为满足基金的标的，项目和房企本身都要相对优质。

“纾困条件是比较苛刻的，项目一个是要比较干净，没有股权纠纷，没有和其他项目掺和；再一个是资产要远大于负债，后期货值要非常多。满足这个条件的项目不多。”郑州当地一名资深业内人士告诉《凤凰周刊》。

这么一看，以恒大开发项目为代表的许多住宅烂尾楼都不能满足条件。

首先，他们项目本身都已超融，即负债大于资产。据此前自媒体“兽楼处”报道，恒大在河南有37个项目要交付，如果要把这37个项目全部开发完，要净亏损212亿元。并且这些烂尾项目大多数都已经预售，意味着后期不会再有多少项目收入。

但金融岛项目不一样。

2017年，建业集团与东龙控股（本地国资）、协信远创共同组建的郑州金融岛建设发展有限公司，以起始价20.73亿元的总价一举摘得龙湖金融岛项目12宗国有建设用地。

《凤凰周刊》了解到，直到目前，这12宗地块上的建筑还没有全部完工，仅有光大银行等少数几家金融公司入驻。也就是说，建业金融岛还有大批待售、待租货值，郑州地产集团接盘之后，不但大概率不会赔本，还可能小赚。

而且，它在实操方面也可以走在最前面。“金融岛股东有国资，建业现在的二股东也是国资了，国资之间好谈，不会太复杂，可以快速落地。”一名央企开发商郑州公司的员工对《凤凰周刊》说。

此次参与解困的郑州地产集团，本身就是郑州金融岛公司的股东方之一。郑州金融岛公司的国资股东“东龙控股”，就是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团和河南水利投资集团组建而成的。

上述郑州本地业内人士向《凤凰周刊》透露，建业和纾困基金的接触很早。今年3月初，建业集团就提供了郑州项目资产包，集团战投部牵头就资产包项目深度研判，最终选定金融岛7号楼作为首批拟收购标的。

更关键的是，金融岛的复活有信号意义。“我个人觉得郑州需要很快起到示范作用，通过项目纾困，给其他楼盘树立信心，展示政府积极的形象。金融岛本身对郑州市而言，是可以很快出形象的项目。”上述郑州业内人士称。

“从地方政府的角度来看，救金融岛是合适的。你救的是建业，是本土标杆性企业。纾困是以小博大，用小资金把大项目带起来，不是免费资助，不是谁穷救谁。”上述央企开发商员工说。

纾困的真相

好在金融岛只是一个开始，按照纾困基金方案里说的“成熟一个，报送一个”，100亿还没有花完，理论上其他楼盘都还算有机会。

2022年8月2日，郑州，航拍郑东新区CBD中央商务区。

不过，仔细算来，100亿是不够用的。

除了恒大212亿元的净亏损，以融创为例，有媒体报道，郑州管城的融溪园项目保交楼资金缺口为38.29亿元；惠济区的珑府项目1.69亿元；誉城四号院项目24.02亿元；金水区的中州坊13.87亿元；融创瀚海兰园13.31亿元；中原区的融晟园14.81亿元，加一起也超过了100亿。

就算是资金够用，国资、金融机构不是慈善组织，将真金白银投入只进不出的“坑”里的意愿能有多强烈？

“保交楼项目，资金大多都难以平衡，根本原因就是预售资金被挪走了。一定要有新的资金介入。但新的资金绝不会承担损失，它介入的目的或使命就是保交楼。新的资金完成使命的同时，还必须要坚持资金自我平衡的原则。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“介入的原则就是市场化、法制化和商业可持续。要想让新的资金主体愿意介入，就必须要确保其资金平衡。追回开发商资金。实在追不回来的话，就一定要承担责任。”

在实操层面，也有难点。

“外人以为的援救是，投点钱，活了。但实际上纾困是一项极为复杂的工程。原来的坑有多大，救不救得活？原来的施工单位能不能干，不能怎么办？新的企业能不能赚到钱？一旦成为纾困方，很可能会面临这样的局面，客户一口咬住不撒嘴，围堵你必须救活；施工单位躺平，缺钱缺人干不动；股东矛盾和利益纠葛，啥事也办不成。”上述央企开发商员工对《凤凰周刊》说。

虽然郑州的金融岛还未完全投入使用，但在它的周边——北龙湖区域，早已形成了郑州的成熟豪宅圈。北龙湖目前的房价均价在4万以上，套均700万，总价门槛直逼一线城市。建业集团在北龙湖就有一处豪宅项目“建业君邻大院”，单价6万，被当地称为北龙湖的“地王之王”。

如果金融岛不幸烂尾，不只影响郑州形象，恐怕还要影响郑州高净值人群的心态，这些都可能是第一笔纾困基金花落谁家的考虑因素。

如此看来，郑州首先出手相救的，并不单纯是一片写字楼。