在全行业流动性吃紧的大势下，大湾区千亿房企里一直存在感不强的美的置业(03990.HK)，在今年整个三月份赚足了业内眼球。

3月，美的置业先后从多家银行拿到了共计370亿元的贷款额度，中信证券甚至在近期的报告中称其为“未来的蓝筹”。

美的置业如何从默默无闻变成银行、机构的“座上宾”？

作为美的集团同一实控人下的兄弟公司，业内多把原因归为“背靠大树好乘凉”。广发证券的地产行业分析师郭镇对《凤凰weekly地产》表示，除了美的置业背靠美的集团以外，还有一个原因是，优质地产股的选择正在逐渐变少。

“我们非常珍惜自己的信义与股东无形的背书。”在3月28日举行的投资者业绩会上，美的置业管理层坦言。

不过，美的置业目前在“三道红线”的指标中仍踩中一条。在业绩发布会上管理层提出，2022年的销售目标从2021年的1500亿下调至1400亿。

银行“座上宾”

在位列全国百强县第一的广东顺德，驻扎着几十家境内外上市企业。一直以来，顺德以轻工制造业为主。

2018年10月，和美的集团同属一个实控人的美的置业赴港上市，打破了顺德当地仅碧桂园一家地产独苗的局面。

不过，美的置业的存在感似乎并没有变得强烈许多。

除此之外，大湾区里千亿房企明星云集，“旧改王”佳兆业、“顶级券商的宠儿”龙光地产、 “湾区双雄”中国奥园和时代中国。

戏剧性的是，上述千亿房企从去年下半年开始，逐一出现资金链紧张或销售回跌的问题。而美的置业却脱颖而出成为了“优质企业”。

2021年度业绩报告显示，美的置业2021年营业收入增加4成至737亿元，毛利同比增长16%至135亿元；核心净利润同比增长14%至55亿元。

3月3日，美的置业与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》和《按揭战略合作协议》，获得并购专项融资额度60亿、个人住房按揭贷款专项额度60亿。同月9日，美的置业与交通银行广东省分行签订了《并购融资战略合作协议》，获得地产并购专项融资额度90亿。

时隔两周，美的置业再次做出新增融资动作，与建设银行签署三份合作协议，获得保障性租赁住房项目贷款专项额度20亿、并购专项融资额度100亿和个人住房按揭贷款专项额度100亿。

就在几天前的3月25日，美的置业与中国农业银行广东省分行签署两份战略合作协议，其中包括120亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》和100亿元《按揭战略合作协议》。

“从2018年以来的年度销售额来看，美的置业的增长相对平稳。从拿地情况看，2017年至2021年拿地金额都在300亿～400亿之间，并未出现大规模扩张。综合以上数据看，美的置业在土地储备、销售规模、财务数据各方面表现均较稳健，这样来看，获取并购贷款也在情理之中。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

美的置业管理层在3月38日的业绩会上还宣布：“我们计划在2022年三条指标全部转绿。”根据美的置业的披露，截至2021年底，其净负债率为46.3%；现金短债比为1.71；扣除预收款后的资产负债率为72.1%，踩了一条红线。

“踩红线只是原则上不给做（贷款），不代表一定不给做（贷款），美的置业其实是比较弱的，项目都在三四线城市，成本太高，真的说要给他们额度，大部分原因还是因为美的集团的背景。”一家商业银行深圳分行地产贷款部的员工对《凤凰weekly地产》说。

美的置业管理层无疑非常清楚个中原因，在28日面对投资者的业绩会上，管理层坦言：“虽然说美的置业这些年来在融资方面主要是靠自己，我们在国内的评级是三A，在银行端我们也是白名单，绿色通道。但我们心里非常清楚，背后是有股东、品牌、制造背景的一个无形的作用力。所以这一块，我们也是非常注意联动性的。”

开源证券在其研究报告中也称：“美的置业背靠美的集团，汲取资源红利。公司关联方美的集团是家电制造行业的龙头企业，资金实力雄厚，业务网络分布广。公司稳健的销售增长与土储获取也一定程度上汲取了美的集团的资源优势。”

无形之力带来的融资优势在去年就已经表现得非常明显。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上介绍，2021年度公司有息负债563亿元，其中一年内到期的有息负债153亿元，有息负债同比2020年下降。在有息负债的结构里面，银行占比为61%，直融发债为19%，剩余将近20%是其它产品。

融资成本方面，2021年加权的平均融资成本为4.82%，同比上一年下降了51BP；2021年新增融资成本为4.63%，同比下降了28BP。同比民营房企中已经发布2021年业绩的开发商，业内眼中“稳健型”房企龙湖集团去年的融资成本为4.14%，旭辉控股的融资成本为5%。

据克而瑞地产研究中心统计，100家典型房企2021年的新增债券类融资成本为5.32%。

去年全年，美的置业境外银团融资的金额接近36亿元港币，利率为Hibor+2.5%。2022年该公司获得的民营企业首批中期票据批文，共50亿元；2月成功发行的第一期15亿元的票据，发行利率是4.5%。

规模刹车

“背靠大树”之外，面对媒体的业绩发布会上，美的置业管理层还称要向“大树”的逻辑转型。“2022年将继续推动转型……在财务资金方面巩固稳健的财务策略，增厚风控安全，回归行业房住不炒的本质，逐步转向低杠杆的制造业逻辑……遵循三条红线的标准下，稳步回归绿档。”

“房地产行业转向低杠杆就意味着重资产化，降低资金周转效率，缩减同一时间的开发规模。这并不是不可能，但如此一来经营压力或成长速率与传统模式即不同，经营压力会变大，成长速率会降低。”香颂资本执行董事沈萌对《凤凰weekly地产》表示。

据美的置业截至2021年12月31日止的全年业绩报告，2021年合约销售额1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，分别同比增加8.7%和5.8%。

此前定下的2021年销售目标1500亿元，并没有完成。

这也是美的置业上市以来首次未完成销售目标。美的置业2018年和2019年的销售目标分别是680亿元和1000亿元，最终销售额为790亿元（同比增幅55.82%）、1012.3亿元（同比增幅25.8%）。2020年未设具体目标，最终完成1261.6亿元，同比增长25%。

或出于转型的决心，即使在融资成本一再下降的背景之下，美的置业仍然决定降速。

2022年管理层宣布下调销售目标，“集团内部定了1400亿的奋斗目标，我们也希望通过全集团的努力能够超出1400亿。”

公开资料显示，自2021年三季度至今，美的置业已有13个项目的股权收购，均为合作项目。美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐介绍：“最近的并购，我们还是主要着眼于自己合作的一些项目，特别是合作方出了一些问题使得进展不是那么顺利。接下来可能还会推进一些合作项目的股权收购，提升我们的权益占比，提升自操盘的比例。”

“投资方面，我们把城市快速聚焦到25个左右，投资金额在销售回款40%以内，这个是绝对不会突破的。”美的置业管理层补充说，“我们会把权益比提高到75%以上，严选慎重选择合作对象。”