没有哪个行业与房地产一样，存在如此严重的多元化转型焦虑。

地产行业的多元化口号已经喊了很多年。毋庸置疑，2020年，地产行业过得很艰难，不过，这一年依旧成了部分头部房企多元化的收获之年。

在一众地产企业里，恒大的多元化业务可谓风生水起，恒大汽车、恒大物业已经在资本市场大放光彩，前者没卖出一辆车，市值一度却破5000亿港元；后者市值也破1000亿港元。

在不缺故事的资本市场，许家印擅长讲新故事，听众趋之若鹜。按照恒大的计划，接下来旗下的“房车宝”“恒大冰泉”等业务也将被拆分，然后在资本市场会师。

钱赚得很容易时，没人有心思去想多元化。但这一轮调控过后，房企们从舒适区被赶了出来，赚钱开始变得辛苦，才会开始找其他来钱的办法，也就是收入的“第二增长曲线”。

谈何容易？

从数据上看，这些多元化的业务大多处于萌芽阶段，即便是探索多元化较早的头部开发商，目前这块业务的收入也占比甚微。

据Wind数据显示，2020年，碧桂园、恒大多元化收入比例均未超3%，万科为4.5%，融创为5.07%。

TOP20房企中，非物业开发或销售收入超10%的有4家，分别是绿城、旭辉、金地、华润置地。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》表示，头部房企自身巨大的体量让多元化营收相比之下显得微不足道；而且多元化业务多依附于原有的房地产核心业务且处于起步阶段，要发展成型，既受制于母公司原有的主营业务，又需要足够的成长时间。

艰难的“第二增长曲线”

2021年3月29日，恒大旗下房车交易服务平台“房车宝”公布引入17位战略投资者，募资163.5亿港元。

“我们希望通过今年一年的准备，房车宝具备在资本市场上市的条件。”2020年业绩会上，恒大总裁夏海钧谈到，房车宝2021年计划销售额冲破2.2万亿，规模与美国上市的贝壳持平。

除了房车宝，曾经被战略放弃的矿泉水业务“恒大冰泉”，又被买了回来，恒大持股49%。许家印透露，恒大冰泉下一步也将包装策划上市。

这也意味着，不久的将来，许家印或将手握多家上市企业。

目前，恒大拥有新能源汽车品牌“恒大汽车”、恒大物业、互联网流媒体平台“恒腾网络”、房车交易服务平台“房车宝”、消费服务平台“恒大冰泉”、儿童主题乐园“恒大童世界”、健康产业，及地产等8大业务。

同样在多元化探索多年的碧桂园，除了2018年上市的“碧桂园服务”，尚未孵化出更多的上市企业，但是谁都知道，碧桂园在造机器人。

这是“农民企业家”近年来投入精力最多的业务，杨国强希望“未来有70%的工作能由机器人完成”。

根据官方公布的最新进展，碧桂园已递交专利申请2997项，已获授权956项。现有在研建筑机器人46款，其中已有4款在市面上实现租售，14款进入项目开展批量商业化施工。

碧桂园集团总裁莫斌说，建筑机器人和机器人餐厅，有信心在2022年全面实现盈利。

2018年，杨国强提出“地产+机器人+现代农业”的“三驾马车”战略。

莫斌透露，2020年，碧桂园新业务的研发费用是26.5亿。

▲ 碧桂园博智林的腻子打磨机器人在施工。

多元化的道路上，有新故事，又有新朋友，曾经说出“有问题的公司才做多元化”的孙宏斌，在从万达手里接过众多文旅项目后，开始密集拜访多地政府官员，加速布局“诗和远方”。

2020年，融创文旅累计在39个城市落地，收入为38.8亿元，同比增长36%。此外，融创旗下物业板块“融创服务”也于2020年分拆上市。

“文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。”在2017年的业绩会上，孙宏斌谈及文旅投资。2017年、2018年，融创先后收购万达13个文旅项目91%的股权，及万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司，开始全面进军文旅地产。

▲ 来源：头豹研究院

万科虽然很早就开始涉足地产主业以外的其他板块，但2018年后，喊着“活下去”的万科董事长郁亮提出做“城乡建设与生活服务商”，业务开始“收敛聚焦”。

一直以来都是行业标杆的物业板块，并没有去赶风口上市，外界猜测，郁亮希望万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市事宜。

目前，万科的多元化业务中，涉及租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、教育、食品、养老等新业务。

尽管如此，万科的主要收入来源依旧是房地产开发业务，收入占比为95.5%，其他业务为4.5%，其中物业收入占比为3.7%。

这些头部房企多元化业务仍在早期阶段，“第二增长曲线”现在看来道阻且长。

融资、上市，

房企分拆多元业务为哪般？

进入2020年，所有的房企都在叫屈：土地红利、金融红利已经消失。房企不得不进入“管理红利”时代。

换句话说，卖房已经不赚钱了，房企不得不想办法“省吃俭用”。

克而瑞数据显示，2020年绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企，均完成了年度业绩目标，但整体完成情况不及往年。“三道红线”之下，销售态势不容乐观，预计2021年，或有越来越多的房企面临负增长困境。

2020年，大悦城净利润已经出现亏损，禹洲、华夏幸福和恒大等房企的盈利下滑幅度均超过50%。

华泰证券则通过对核心城市2018-2020年取证的近6000个样本分析发现，拿地利润率最低的年份是2017年，地货比（楼面价/销售均价）高达54%。而2020年，这个指标降至47%，回落至2016年的水平。

地产行业利润变薄是一个不争的事实，多数房企宣布进入“管理时代”的同时，也在积极分拆旗下多元化业务独立融资或上市，寻找下一个增长点。

共识之下，2020年，房企迎来物业股上市潮。数据显示，2020年全年新增18家上市物业股，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等。此外，2021年还有10余家物企已向港交所递交招股书，正在排队上市。

除“标配”物业板块外，商管、代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。

如商管领域，金科、宝龙均在2020年单独拆分，而中骏集团旗下中骏商管已于2021年1月在港递交招股书。

2019年底，万达商管完成房地产业务剥离，成为彻底的商业运营管理企业，负责万达系广场及酒店的运营，剩余房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

2021年3月，万达商管从A股撤回IPO申请，此后有消息称，万达商管正加速资产重组，拟引战200亿元并计划年底赴港上市。

此时，在商业地产深耕多年的华润置地、新城控股、龙湖，已经开始到收获的季节。2020年，三者靠商场收租分别实现营收100亿、58亿、53.57亿元，后两者增速均超30%，成为名副其实的收租大户。其中，新城控股旗下吾悦广场出租率高达99.54%，毛利率超70%。2021年，新城控股、龙湖预计租金收入均为85亿。

一个新变化是，尽管有蛋壳公寓等长租公寓暴雷事件，但在政策的利好下，头部房企仍旧选择加码长租公寓。据不完全统计，2020年住房租赁题材在资本市场融资或拟融资的金额达到522.6亿元。其中，绝大部分资金流向了以房地产开发为主的房企。

万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓是其中的佼佼者。其中，2020年底，泊寓累计开业14.24万间，实现营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；冠寓已开业9.0万间，营收约18亿。龙湖称，未来将把长租公寓做成稳定增长的曲线，而旭辉领寓2021年管理规模或将达20万间，实现IPO上市。

“2020年，房企频频分拆业务融资、上市，背后的原因主要还是房地产行业面临的宏观发展环境发生了根本变化。”柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》称，“比如‘三道红线’监管新规和涉房贷款集中度管理措施等，让房企传统的融资空间被大大压缩，因此房企不得不开辟新的融资领域和渠道，而分拆上市就是新的融资渠道和方式之一。”

以恒大为例，2020年，恒大有息负债下降了2000亿元，并且通过引入战略投资、分拆物业资产上市等方式增加权益888亿港元。

其中包括，恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。

在最新的业绩会上，夏海钧称，预计到2021年6月30日，恒大将把净负债率降到100%以下；今年年底，现金短债比达到1以上；2022年12月底，资产负债率降至70%以下，达到三条绿线。

柏文喜称，房企分拆专业板块上市，总体而言有利于专业板块业务的发展，同时也有利于提升房企母公司的总体市值来对房企融资提供夹持和策应，但是多元化成功的前提是运营层面的专业化，这对传统房企是个挑战。

多元化还是伪概念？

2014年的一次论坛上，SOHO中国董事长潘石屹将中国房地产比作泰坦尼克号，眼看就要撞上冰山。

不久后，万科郁亮公开宣称，中国房地产行业的“黄金时代”终结，所有人都可以从房地产赚钱的时代已经结束。

深思熟虑后，郁亮和潘石屹走上了两条完全不一样的道路。2014年的财报里，万科首次喊出要向“城市配套服务商”转型；潘石屹却另有打算，走上了甩卖资产的道路。

与2018年喊出“活下去”一样，郁亮担当着吹哨人的角色。2014年之后，房地产向多元化进军的号角正式吹响了。

实际上，早在2010年前后，就有房企开始提出进行多元化转型。进入2020年，多元化已经成为房企的共识，多家房企均在业绩会上提及多元化业务。

如何在重资产之外，找到新的增长点，也成了房企共同的焦虑。

在选择多元化布局方向上，除了与房地产相关的业务，如商业地产、物业管理、特色小镇、长租公寓等业务外，近年来，不少房企也涉足与传统业务关联度不高的物流、教育、医疗、养老、农业等领域。

根据克而瑞数据，TOP50房企中，超半数房企涉足商业地产及运营板块、物业管理、建筑工程及装修等领域。

不过，华安基金首席经济学家林采宜此前则认为，多元化是一个伪概念，世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好的，许多做着做着就把自己做没了。

更有机构人士直言，习惯了“赚快钱”的房企，面对这些持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营。

比如，2018年，朗诗地产更名为“朗诗绿色集团有限公司”，其董事长田明称，更名是转型升级新战略的必然结果。但仅一年后，朗诗再度更名，之后又将处于亏损状态的长租公寓、物业管理等五类非地产业务进行剥离。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《凤凰WEEKLY地产》表示，房企自持物业、长租公寓、养老、文旅等等商业模式还不成熟，多数还处于探索阶段。是否是伪命题不重要，市场会决定生产资料如何配置。