房地产行业迎来久违利好，民营房企新城控股母公司新城发展（01030.HK）今日公告宣布，公司计划进行高级无抵押美元债券的发行，拟现金要约收购未偿还的债务。而上一次民企开发商发行境外信用债还是在三年前。

网传新城此次融资规模约2.5亿至3亿美元，利息在11%-13%之间。

“顺利的话，就在本周发行。”一名接近新城控股的内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“从现金流来看，新城通过销售回款、商业运营等获取了较为稳定的现金流支持。”中指研究院企业研究总监刘水分析，“部分财务状况相对稳健、信用评级较高、拥有优质资产的民营房企可能是下一批重启境外融资的企业。

新城4年未拿地

根据新城发展的公告，公司票据的定价将由国泰君安证券(香港)有限公司、海通国际证券有限公司、Citigroup Global Markets Limited、中信里昂证券有限公司、招银国际融资有限公司、中信银行(国际)有限公司、淞港国际证券集团有限公司、DBS Bank Ltd.及龙石资本管理有限公司(作为建议票据发行的联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人)透过累计投标结果厘定。

宣布发债的同时，新城发展还公布了一笔还债计划，拟购回2025年7月到期的3亿美元优先票据（ISIN/通用代码为XS2281036249/228103624），该票据的利息为4.45%。要约开始时间为2025年6月12日，最终截止时间为2025年6月24日下午4:00（伦敦时间），结果公告将在截止时间后尽快发布，预计结算日期约为2025年6月27日。

倘若网传的发行规模属实，那么这笔新债将正好覆盖7月到期的旧债。不过，如果利息也如网传利率相同，新债的成本将翻一番。

目前新城的主要业务都在A股上司公司新城控股中，新城发展更多是其境外融资平台。中指研究院企业研究总监刘水认为，新城发展能够顺利发行美元债的原因是新城稳健的现金流，“新城能够向市场展示其良好的财务状况、偿债能力和市场信心，只有具备一定实力和稳定发展的企业才能在国际市场上成功发行债券。”

从现金流来看，根据新城控股的2024年年报，其2024年商业运营收入达128.08亿元，吾悦广场出租率保持97.97%高位。

在境内债方面，2024年5月，新城控股发行一笔中债增全额担保中期票据，规模为13.6亿元；2024年11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%。2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

截至2024年底，新城控股的有息负债是536亿元，吾悦广场的账面价值约1230亿元。新城控股自2021年7月至今，一直未新增项目。在今年5月举行的年度股东大会上，其董事长王晓松称“没打算极度压缩债务”“不放弃开发业务”。“如果未来有机会，公司整体发展也稳定了，会在开发业务上做一些机会性的投资。毕竟中国房地产市场至少拥有几万亿元市场，还是属于大规模的市场。”王晓松说。

三年首次破冰

如果新城发展此笔美元债顺利发行，将是三年来首家民营房企重启境外资本市场融资。上一次还是在2022年3月18日，卓越集团旗下的港股上市公司卓越商管，发行了1亿美元优先票据，债券期限3年，利率为2.91%。

上一次混合所有制房企成功发行无抵押美元债则是4个月前。今年2月14日，绿城中国发行本金总额3.5亿美元的票据，票据将自2月24日起按年利率8.45%计息，到期日期为2028年2月24日。借此，绿城中国完成境外融资置换8.17亿美元，已基本完成2024年到期境外债务置换，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。

今年以来，随着房地产市场趋向止跌回稳，房企的融资环境也有所回暖。中指研究院6月4日发布的数据显示，2025年5月份，房企债券融资总额为288.8亿元，同比增长23.5%。  从融资结构来看，5月份，房地产行业信用债融资111.7亿元，同比增长5.8%，占比38.7%；ABS（资产支持证券）融资177.1亿元，同比增长38.1%，占比61.3%。

不过，之后是否会出现第二家能够发行美元债的民营房企，中指院刘水认为还需观察。“美元债恢复常态化发行仍需要一定的时间和条件，包括房地产市场企稳复苏，房地产行业风险逐步出清化解，政策进一步支持，以及房企基本面的改善，以降低投资者的风险担忧，提高市场的认可度和接受度。”他说。