港资开发商瑞安房地产最近在武汉遇到了一个不大不小的麻烦。

10多天前，武昌湾附近的市民偶然发现“长江天地”的工地上被围住了一处，从高处看里面是一块块四四方方的格子。经当地街道办和文旅局的确认，工地挖出了清代湖广总督府遗址。工地的工作人员也随即确认，施工已暂停。

长江天地是一个总建筑面积超160万平方米的大型综合体，可售住宅面积有75万平方米，开发商是瑞安房地产和武汉本地国企武汉城建的合资公司，双方各占一半股权。

之所以说麻烦不大，是因为目前来看，遗址的挖掘工作并不会耽误太长的工期。有项目上的工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这个遗址属于清代末期，不好说到底有多大的文保价值，这个事情应该上半年会有定论的。”

之所以说麻烦不小，是因为瑞安在2021年和武汉城建合资拿地花了170亿元，到现在为止整个地块还未完全移交。“交给政府的土地款占总土地款的比例，远高于政府实际交地的比例。”上述工作人员说。

“瑞安不是来了（问题）就躺平……我相信只要（保护）方案拿出来了，还是能够说服到政府，说服到市场，说服到领导。期待我们长江天地未来会有一些新的消息。”瑞安房地产行政总裁王颖在近期对外接受采访时，回应工地文物事件称。

瑞安对于“长江天地”给予了极高的期待。其2024年报显示，瑞安去年全年股东应占溢利同比下降了七成，仅剩1.8个亿。接下来，瑞安翻身的希望几乎全在武汉项目上，截至2024年底的住宅货值中，长江天地的建面占了七成。整个项目犹如瑞安的“七寸”，对这家港资开发商极其重要。

但长江天地本身的销售并不乐观，其2023年首次开盘的一期项目至今未清盘，今年2月爆出降价至2.5万元/平方米（首次开盘均价为3.3万元/平方米）。武汉市场如今仍处于极其焦灼的状态，不仅新房之间出现“价格踩踏”，二手房降价更近一步挤压新房市场。国家统计局数据显示，今年3月武汉新房价格继续同比下降5.8%，二手房价格同比下降8.3%。

反观瑞安的总部上海，整个城市的豪宅市场显露出了很强的生命力，2024年多个“10万+”豪宅“日光”，成为华润、保利、中海、绿城等龙头房企的兵家必争之地。

命途多舛的大型项目

长江天地工地上挖出遗址，其实早有预见。

这幅地块位于武汉中心城区，长江与鹦鹉洲长江大桥交口处，附近就是黄鹤楼。在遗留的清朝地图上，长江天地所在处就在武昌古城的西南角，只是具体的点位当初并没有被确定，直到房企拿地开发后才开启勘探。

2021年12月，瑞安和武汉城建拿地后启动一二级联动，即企业参与毛地变为净地的过程，这样做的好处是地块往往土地规模大、综合成本低、开发利润高，坏处则是后期的不确定性强，非常依赖当地政府的推动力度。

长江天地不巧就碰到了比较复杂的局面。虽然土地款早就交了，但这幅被挖出遗址的地块，至今还在政府手中，因为它还是块“毛地”。

公开资料显示，拿地的两年后，即2023年11月，武汉市文物考古研究所与武汉大学长江文明考古研究院组成联合考古队，开始对遗址进行考古发掘，发现并清理宋、元、明时期各类遗迹89处。到了2024年10月考古发掘初步完成后，马上启动了“湖广总督署遗址文物保护工程施工总承包项目”的招标，招标人就是武汉城建，中标单位有三家。所以，真正确定遗址为湖广总督署的时间最早是在2024年，项目停工的时间比今年4月更早。

“还在挖掘中，等发掘完，文物部门会出保护方案，影响大不大也得等发掘完才知道。学校地块在这个范围，所以学校暂时没法动，也可能会把学校调规到其它地块。”上述长江天地的项目员工称。

瑞安房地产与文物打交道不是第一次了，瑞安在上海的太平桥地区（新天地）的改造项目中，保留了北部地块的大部分石库门建筑；上海的召稼楼项目同样也是参与到净地工作，其高管对外称，在古镇中进行了一年多的文化挖掘。不同的是，长江天地挖出来的是地面遗址，不是地面建筑。

瑞安管理（上海）有限公司执行董事郭庆在近期与行政总裁一起接受采访时，提到如何处理。“基于现在获得的一些信息，我们再看规划怎么提高，希望引用国际化最佳案例推荐给政府，我们可以积极去保护文物。”

“这个事情应该上半年会有定论的，可能像广州北京路那样拿个玻璃罩罩起来，也可以原址重建。这个地方是清末的遗址，到底有多大的文保价值？其实是不好说的。”上述长江天地的项目员工称。

目前来看，这幅还没移交的地块并不是全部都是可售的宅地，还不算最差的情况。只不过，从2021年底到如今已过去了3年多，项目的沉没成本还在以天为单位增加。

“这都过了好几年了，又是拆迁又是文勘，政府就没交出来几块地，很多问题都没解决，大量的保证金还压在里面。”上述项目员工感叹道。

武汉近些年类似长江天地这样的大型项目，好几个至今都还没有完成。

最典型的就是汉口王家墩CBD。王家墩CBD的总建面大概是5个长江天地，2007年泛海公司介入全盘负责，同样也是从拆迁开始，先售住宅回笼资金，再建造商业部分，其中最高楼泛海中心建造周期最长，2009年开工，2015年封顶。但随着泛海出现一连串资金链问题直至破产，这栋高楼一直未能完工，如今交到了债主信达的手中，整个王家墩CBD失去了武汉“顶豪”地位。有武汉业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“王家墩CBD到现在20多年来，里面还有军土问题一直没有解决。”

情况相似的还有位于汉阳区的归元文化片区旧城改造项目，这片区域被鹦鹉大道一分为二，东部由远洋在2021年拍得，西部由中海在2020年拍得。远洋项目命名为“武汉远洋里”，中海项目命名为“中海寰宇天下”。两个项目都是先售住宅，再建配套，远洋里的商业部分建造时间远低于原计划节点，官方曾回应商业街进度遭遇了资金紧张。中海项目的商业部分“中海环宇城”至今仍鲜有进展，今年年初，还有网友在武汉当地的官方留言板上询问动工情况。

事实上，近些年这样的大型项目在武汉土地市场早已不吃香了。和全国其他重点城市一样，小而精成为拿地主流。武汉2024年最后一次土拍的8宗涉宅地块的建筑面积全部在10万平以下，华润置地今年2月竞得的武昌滨江地块，建筑面积5万平方米，由商改住而来，住宅建筑的高度被控制在170米以内。

危险的土储

长江天地的进展或许能够直接关联到瑞安的命脉。

瑞安房地产过往财报显示，其营业收入和净利润已连续三年下降，2024年度股东应占溢利为人民币1.8亿元，扣非后归属母公司股东的净利润在2024年底出现了负值，为－7.74亿元，原因是非经常性损益高达9.54亿元，远高于8.1亿元的总利润。

为什么会出现如此高的非经常性损益？从瑞安2024年财报中的损益表能看到，“出售附属公司收益”贡献了约9.54亿的收益。也就是说，这部分才是给瑞安2024年贡献利润的真正大头，是通过与创智天地的现有股东进行重组而来。

去年11月5日，瑞安房地产宣布一项重组计划，为其项目公司杨浦中央和创智天地引入险资股东，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约为81.26亿元。经过一系列交易，瑞安不再对这两家公司有控制权，它们的财务数据将不再并入瑞安的财务报表。

早在2015-2017年，瑞安就通过上海浦东四季酒店、四季汇等多家酒店物业，以及武汉天地企业中心2号、上海企业天地、大连天地、瑞虹新城等项目股权，缓和过公司负债表。

2024年通过转让资产涉险过关后，瑞安还剩下约113.8万平方米建面的土地储备，其中武汉长江天地项目占了68.9%，将近七成。在2024年贡献了主要销售的上海太平桥翠湖天地项目，占比已不足一成。也就是说，长江天地成了瑞安“全村的希望”。

可长江天地也许负担不起如此的重担。

港资一直以慢周期闻名，瑞安在武汉的“武汉天地”项目开发周期接近20年，至今还有一块地未销售，长江天地公开的开发周期预计也要超过10年。但从目前来看，长江天地的销售速度赶不上计划的开发节奏。瑞安的财报显示，截至2024年底，长江天地75万平的可售住宅面积中，签订了销售合同的仅3.88万平方米（2023年9月开盘），共267个单位。如果按照这样的速度，全部清盘的时长接近20年。

长江天地的销售缓慢与武汉整体市场疲软息息相关。2021年瑞安拿地时，武汉的豪宅市场还是非常热闹的，当年武汉各大核心板块的高端住宅如同雨后春笋入市。有统计显示，2021年上半年总价1000万以上豪宅成交套数，武汉以382套的数据，全国排名第9，同时豪宅成交套数的同比增长数据，以1173%的增幅位居全国第一。

但到了2023年长江天地一期开盘，盛况不再，武汉随着全国楼市的降温一同下降，降价促销成为新盘的大趋势。从2023年6月至2024年10月，武汉新房房价出现16个月环比下跌，从2023年5月至2024年9月，武汉的二手房价出现了连续17个月的下滑。这一年刚好是湖广总督府遗址挖掘的一年。

在今年2月长江天地的对外销售物料中，长江天地一期尾盘的价格已降至最低2.5万元/平方米，比开盘价每平米少了8000元。

“就算是正常加推，也不太好卖。瑞安已经是武汉人比较认可的开发商了，但是物美价廉更重要。”上述项目员工说。

长江天地的价格与当初的期待差距到底有多大？有一点值得参考：在瑞安和武汉城建联合拿地之前，这块地曾被融创看上过。一名当时在融创武汉公司履职的前员工向《凤凰WEEKLY地产》回忆：“我们当时确实接触过，是块好地，当初预判的价格3.5万元/平方米。”

瑞安押宝在武汉是算不算投资失策？一名曾在武汉负责过三幅地块的拍卖的央企开发商高层对《凤凰WEEKLY地产》分析，长江天地地块非常稀缺，靠近黄鹤楼，有文化传承，类似上海城隍庙老街区。

“瑞安当初拿这块地是对的，有相对的定价权。价格回调不多，只是流速变慢了。瑞安只是运气差了点，瑞安在武汉历史上是赚过大钱的。现在伤疤如何处理也是一个难题，武昌城挖出遗址太正常了，又赶上市场下行，所以压力会很大。”

去年处理完创智天地之后，瑞安又在今年2月拟转让上海召楼天地30%股权，瑞安房地产持股降至60%，根据评估报告，这部分股权的总账面价值约为18.31亿元，评估价值为18.32亿元，增值率为0.01%。作为一家房地产开发商，通过倒腾资产续命的办法还能持续多久呢？