“保守”，这是瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上说得最多的一个词。

2023年，瑞安房地产收入人民币97.52亿元，同比下滑了37%，净利润人民币13.97亿元，下降5%，股东应占溢利为人民币8.1亿元，下滑了11%。

“市场的恢复还需要比较长的时间，预计市场调整需要2-3年时间，融资市场会继续疲弱一段时间。”罗康瑞称，在未来一段时间，瑞安会比较保守，选择性去做投资，继续维持轻资产的策略。

在保守的投资战略下，上海是瑞安房地产要守住的底线，也是其最为看重的城市。

截至2023年底，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值总额为人民币669亿元，其中瑞安权益货值约为352亿元，有242亿元的可售货值都在上海。

这家香港背景的企业将总部放在了上海，而上海也成为其在房地产下行周期里的底牌。

重仓上海豪宅

2023年，瑞安房地产累计的销售额是人民币113.96亿元，其中住宅物业的合约销售约为人民币72.08亿元，商业物业合约销售为29.82亿元，其他资产处置的约合人民币为12.06亿元。

瑞安房地产行政总裁王颖表示：“市场反馈来看，一线城市的优质项目明显表现更佳，尤其是上海房地产展现出更强的韧性。”

2023年瑞安物业销售总收入大概为59亿，主要的来源是上海的盘龙天地项目。

根据瑞安提供的数据，在2022年和2023年房地产深度调整的时期，四大一线城市中，广州、深圳、北京的销售量比2021年下跌了25％~35%左右，而上海这个数字只是14%。另外在2023年超过千万的住宅在上海逆势上涨了6%。

“上海的高端住宅市场表现比较稳定，集团看好上海高端住宅市场的发展空间。”王颖称，依托翠湖这个品牌，瑞安一直增加对这一细分市场的投资。

2024年，瑞安房地产在上海有两个高端项目入市，分别为翠湖天地6期和翠湖滨江会。

其中，翠湖天地6期是位于太平桥地块的住宅项目，计划在今年第四季度开始推售，年内可供预售的面积大概为56600平方米；翠湖滨江是位于杨浦滨江南岸，一个涉及到历史风貌保护和开发的高端低密度住宅社区，计划于2024年下半年开始预售，年内可供预售的面积约为21400平方米。

物业销售下滑了58%的2023年，商业租金收入为瑞安业绩起了相当的作用，52%的毛利率相对2022年提升了9个百分点，

2023年瑞安在商业有2个项目开业，分别是上海盘龙天地和上海鸿寿坊，其年度租金和相关收入总额为人民币32.4亿元，按年增长16%。2024年，瑞安房地产在上海的商业项目上仍有新项目陆续推出，包括太平洋新天地中心，其有三座甲级办公楼和一个街区式的全天候商业中心。

寻找新融资

2023年4月，瑞安房地产以位于上海虹桥中央商业区的虹桥天地为抵押，成功发行在岸商业房地产抵押贷款支持证券（“CMBS”）。

瑞安房地产子公司瑞安新天地行政总裁张斌曾称，“成本只要3%左右。”

与内地房企相似，过去一两年，瑞安通过CMBS、出售非核心资产等方式加大融资。其中累计发了跟绿色相关的债券和贷款6个，多数位于香港。此外，在2023 年 12 月，瑞安将新开业的商业项目鸿寿坊65%的股权出让给大家人寿保险，作价12.06 亿元。

“未来我们会寻找新的计划来加大我们的融资渠道。”瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏表示。

今年1月份，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，其中规定经营性物业贷款可用于偿还公司债及贷款。

孙希灏回复《凤凰WEEKLY地产》称：“这一政策从长期看对瑞安是利好的，但是政策目前还是要靠各大商业银行来执行，具体的细则各家银行还在研究。我们已经跟多家银行进行联系，目前已经有了一定的进展，但目前各个银行的风控审批的流程还是偏保守，需要一定的时间。”