25.04%、70.4%、87%、38.2%、72.48%，过去的两个多月，厦门建发、中海、金茂、华润置地先后在北京、深圳、郑州、上海、杭州以最高溢价率不断刷新地价纪录。

比起2024年初的“地王”偶发出现，今年年初的土地市场，升温范围明显扩大，呈“点状开花”。克而瑞地产统计，今年前两月，全国300城的经营性土地招拍挂中，平均溢价率创下新高达13.4%，自2021年7月以来首次突破10%；百强房企的拿地金额2210亿元，同比增长43.5%。

“整个今年2月份的土地市场，我觉得热度都算高的。”一家央企地产公司的投拓高层对《凤凰WEEKLY地产》说，“有些地我们参拍了，最后成交的溢价率可以说顶到喉咙了，但也有机会的。”

1-2月全国拿地金额TOP10榜单（中指研究院统计）中，中建三局旗下的中建壹品从去年的第一掉出榜单，和它一起从榜单中消失的还有石家庄城发投集团、北京住总集团、京能置业三家地方城投房企。2025年的榜单回归至“常态”，由市场化房企占领，前五依次是华润置地、金茂、绿城、滨江、保利。

拍地节奏的改变、土地素质的提升，无疑都在助推土地热度，核心区、低密度地块成为争抢的主流目标。更关键的是，克而瑞研究中心研究总监谢杨春认为，土地火热一个重要的原因是销售端的企稳。“央国企积极拿地是考虑到现在拿地能上市，销售安全性比较高。”他分析。

“对症下药”

从溢价率高于20%的土地来看，各地被争抢最厉害的地块几乎满足三个条件：核心区域、低密度、配套成熟。而且这些地块几乎全都不限地价、不限售价、无配建，不受“70/90”户型政策限制。

以郑州、杭州、深圳三座城市溢价率最高的3幅地块来看。2月8日，中海地产以总价10个亿摘得郑州司法警官学院地块，容积率2.5，溢价率87%，是2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。地块本身配套成熟，紧邻地铁站，三公里内有3家商业体，幼儿园、小学、中学、大学共8所，以及郑州人民医院在内的4所大型医院。

2月25日出让的杭州安琪儿5.0地块，容积率2.3，同样也是旧建筑拆除平整出来的净地。其前身是1998年成立的安琪儿服装小商品市场。从成立时间就可以看出这块地的区域优势，其位于杭州中心的上城区的城东新城，北靠运河，直线距离距新塘地铁站不到500米，周边多条快速路环绕。

安琪儿地块一开始就吸引了包括滨江、绿城、华润、华发、建发在内的11家大型房企参拍，经过110轮“火拼”最终由华润置地72.48%溢价拿下。去年11月出让的安琪儿3.0地块楼面价4.05万元/平方米，今年2月20日4.0地块楼面价4.7万元/平方米，5.0则是5.07万元/平方米，单价在四个月间一路走高，不断刷新板块地价。

溢价率第三高的是今年1月中海地产夺得的深圳龙岗大运地块，绿城、中海、深业、华润等8家参拍，经过246轮举牌，最终楼面价接近3万元/平方米，溢价率70.4%，容积率4.97。地块本身位于龙岗房价最高的大运板块，路对面就是大运中心游泳馆和商业中心，周边成熟社区众多，今年1月附近“日光”了一处加推楼盘。

中指研究院高级分析师孟新增认为，核心城市的低密度住宅用地开发，满足了市场改善型住房需求。“在市场承压情况下，核心区‘小而美’地块能够吸引更多企业参与土地竞拍，尤其是中小型房企，这类地块能够帮助房企更好地平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。”

过去多年，各地为了优化资源配置和最大化社会效益，往往更倾向于出让高密度宅地，且多规定了配建。这类住宅能够容纳更多的人口，而过去一年，随着投资需求愈发减少，居住需求成为绝对主流。

“一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到对症下药的作用。”克而瑞在报告中称。

不过，克而瑞研究中心研究总监谢杨春介绍，当前土地市场热度出现“两头高、中间低”的现象，底价成交的地块占比仍有83%，溢价率在5%以下的地块占比6%，约8%的地块溢价率超过20%。

“确实比去年热一点，但还是点状火热，都是一二线核心城市核心位置。”谢杨春对《凤凰WEEKLY地产》说。目前来看，一二线城市已形成销售企稳、土地火热、预期向好的正向循环，而三四线仍在等待带动效应。

克而瑞预测2025年全年土地供应端将维持低量高质，供地制度对于土地的筛选作用成为促进房地产筑底企稳有力抓手之一。

销售助推

事实上，土地策略从2024年就已出现变化，今年之所以出现沸腾之势，最关键的原因还是一线销售端的回暖企稳。

据中指研究院统计，今年1-2月，TOP100房企销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3%。

核心城市上涨明显，1-2月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售220.3亿元（中指数据），比去年同期的177.51亿元（金刚石房地产云数据）增长24%。其他城市的二手房市场出现了明显的“小阳春”行情，例如北京2月二手房累计网签达到了11876套，相比2024年2月的6332套大涨了87.6%；杭州2月成交了5977套二手房，是去年同期的2倍还要多，1-2月总计成交1.2万套。

深圳的“小阳春”更是扑面而来，新房和二手房双双迎涨，1月就出现了1小时内“日光”的加推盘深铁阅云境，2月龙华深圳北的中州迎玺三期加推认购比达3.8:1。据深圳乐有家研究中心统计，2月，深圳一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%。其中一手网签2484套，同比增长141%，二手网签3677套，同比增长106%。

近期在土地市场一掷千金的活跃房企，正是销售榜单中的佼佼者。

从中指研究院的榜单来看，与2024年1—2月榜单相对比，保利发展蝉联销售榜首位，中海地产、华润置地两家央企分别由第六位、第五位跻身前三，且销售额均有同比两成以上的增长。万科由第二位掉至第五位，绿城中国下滑一位降至第四名。

最新的销售TOP10分别是保利发展、中海、华润置地、绿城、万科、招商蛇口、厦门建发、珠海华发、越秀地产、滨江。拿地TOP10则是华润置地、金茂、绿城、滨江、保利发展、厦门建发、中海、招商蛇口、中国中铁、保利置业。

可以看出，保利发展的拿地力度在减弱，其在近一年都在减缓拿地、扩充现金流，在招拍挂市场逐渐低调。在郑州、金华等地，保利发展实现了多个存量房项目的收购。去年年中，保利发展管理层在业绩会上表示要把握政策机遇，积极推进存量房收储、土地置换。

中海是近期拿地最为突出的房企，刷新郑州、深圳、杭州多地纪录，补仓意愿非常强烈。中海在大本营深圳自经历了龙华区多个项目集中维权后，土储一直不够，去年开盘了顶豪“深湾玖序”后，土储再次告急，此次补仓客观上保住了中海的深圳团队。

招商蛇口在今年3月3日以26.6亿元、溢价30%斩获嘉定地块。这块地与同时期其他地块相比，既不是核心地块（与市中心相距近30公里），还限制颇多，规定了中小套型住宅面积占比不得低于60%，须配建1760平方米的公共设施和5%的保障房。这块地仅吸引了4家房企报名，最终进入竞“高品质建设”环节的只有2家。

2024年，招商蛇口丢掉了销售“上海王”的桂冠，拿地节奏一直不太稳定，除了去年年初单独获得松江地块外，其余全是以合作的形式拿地。从近期拿地的风格来看，招商蛇口仍想抢回上海绝对的领先地位。

“顶到喉咙”的利润

这些高溢价率还有一个共同点就是：利润空间相对较窄。

郑州中海夺得的核心地块，楼面价约1.4万元/平方米，附近二手房挂牌均价在2万到2万5之间，未来售价或不到地价的2倍。

中海在深圳拿的大运地块，在利润测算上更有难度。地块存在明显硬伤，距离大运地铁站有1.5公里，周边二手住宅中，阳光天健城最新成交价在5.48万元/平方米左右，佳兆业未来花园成交价为4.47万元/平方米。中海的楼面价接近3万元/平方米，如果参照周边楼盘，利润空间50%都不到。

“我们公司非常想拿那块地，那天土拍现场大领导都去了，但只举了三次牌，拿不了那么高的溢价。”某家参加了土拍的广东房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“我们内部测算那块地的溢价率上限不到10%。”上述央企地产商的投拓高层透露，“我们最后没有参拍，因为公司在龙岗有很多项目，还有三四个楼盘没卖完，所以策略性放弃龙岗的土地。”

如何盈利最终考验产品的定位，龙岗区本就是深圳存量最高、跌价明显的区域之一，最严重的楼盘下跌了40%左右。

中海地产深圳公司的工作人员对《凤凰WEEKLY地产》介绍，公司已确定地块开发为豪宅产品。

而上述投拓高层分析：“中海大运这块地，最多适合做地缘改善盘，小地段倒是挺好的，配套优质。”他还称：“相比之下，杭州安琪儿地块的高溢价率，合理性更高一点。”

除了中海拿的两幅地块，从简单的数据粗略判断，其余地块基本能保障利润，克而瑞将它们称之为“确定性较强”的地块，这些确定性主要来源于周边的销售情况。

以杭州安琪儿5.0地块为例，附近新房限价4.7万元/平方米的翡翠嘉运府、翡翠锦和府均已售罄，锦上万象府，规划为叠墅+高层，高层放风价在6万元/平方米以上。附近还有已建成的滨江和大家房产的项目，安琪儿5.0地块位于安琪儿区块的正中心。

龙湖集团6天内在上海、苏州连夺两幅优质地块，成为除滨江之外唯二还在引领民企的地产商。其中上海的奉贤新城地块，位于板块核心位置，紧邻地铁站，楼面价2万元/平方米。在此之前，龙湖就已在奉贤新城开发了4个地产项目，包括龙湖观萃、春江天玺等，还有奉贤天街等三座商业体，

“2024年，龙湖观萃取得了三开三捷的热销佳绩，刷新上海五大新城销售纪录，奉贤天街的全年销售额约16.5亿元。综合来看，展示了对奉贤新城未来发展的信心。”龙湖集团方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

很明显，如今拿地的主流更偏向有明确销售佳绩的区域，最好的则是自己布局成熟的片区。在“赚大钱”和“赚稳钱”之间，龙头房企还是坚定选择后者。