在农历龙年快要结束的时候，珠海本地最大国企华发集团进行了一次不寻常的人事调整。

“一把手”迎新，集团常务副总经理谢伟升任党委书记、董事长，空悬6年的董事长职位终于被补上。

华发集团成立于1980年，至今45年，历任董事长依次为关林炳、袁小波、李光宁。前三任中，仅第一代掌门人关林炳任职到退休，干满至65岁。2014年第二任董事长袁小波主动辞职时离退休还有2年，李光宁在2018年卸任董事长时，仅48岁。

今年54岁的李光宁继续担任珠海华发集团董事、总经理，兼任珠海华发实业股份有限公司董事局主席。

之所以说这次人事变动“不寻常”，一是，上一任董事长李光宁和继任者谢伟的年龄仅差三岁；二是，谢伟此前的职位是华发集团副总经理，并不符合从“二把手”（总经理）升至“一把手”（董事长）的国企惯例。

“感觉挺突然的，公告内容也有点奇怪，管理层方面，李还是总经理，谢还是常务副总经理。”一名华发集团的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

“老华发”治下的全国扩张

公开资料显示，李光宁1971年出生，工作履历仅华发一家，1993年从中山大学企业管理专业本科毕业后就加入华发集团，历任华发集团总经理助理、副总经理、董事局秘书等职务。其间1997年，李光宁在中山大学岭南学院获得世界经济专业硕士学位。

2004年，李光宁成为华发股份的董事局副主席。华发股份是华发集团旗下房地产业务的上市公司，房地产是华发集团起步的开始，也是其最重要的业务。2012年，李光宁升任华发集团董事长，同时兼任华发股份总裁，两年后，李光宁担任华发股份董事局主席。

李光宁的上任符合华发集团一贯以来的用人风格。“华发集团习惯在内部提拔人，所以职业经理人这块儿相对弱一些，也没形成系统性的培养体系。”华发集团区域公司的一名内部人士对《凤凰WEEKLY地产》透露。

在李光宁正式担任华发集团第三代掌门人的一年后，2013年华发集团的年度会议上，李光宁提出“立足珠海、面向全国”，要求“加快向全国一二线城市扩张”。

随后，第一枪打在上海。2014年9月华发在上海以89.9%的溢价率举牌100多轮拿下浦东张江宅地，四年后学习碧桂园推行了“3-6-9”周转模式。

从百亿到千亿，华发股份的销售额完成这个跨越，只花了5年时间。2023年，华发股份房地产销售额1259.9亿元，排名全国14位（克而瑞数据）。2024年，华发股份挤进TOP10位列第10名，但销售额降至1054.4亿元。

一路扬帆的华发，在2014年高调夺地时，华发股份的信托融资成本曾一度高达15%。到2020年底时，华发股份“三道红线”全踩。到了2021年，华发股份通过债务长换短、项目引入股权投资等方式，三个指标很快全面“转绿”。

逆势赶超的背后

刚刚解决完高负债问题的华发股份，紧接着迎来了市场下行，2024年1054.4亿元的销售额比2020年的还少了约150亿，四年间规模一直在倒退。不仅是华发，整个地产行业近四年几乎都在下行。中指研究院统计，2024年全国TOP100销售额同比下降了30.6%。相反，华发的倒退速度相对较慢，才会在2024年进入十强。

如果说销售下降是大势影响，那么在扩张的主战场上海失去原有的势力，则是华发自身所致。

2024年6月，其位于上海青浦区的华发虹桥四季开盘去化不足两成。从2024年全年来看，华发在上海的身位（销售额）已经从前一年的第4名落到了第13名（中指研究院数据）。

过去十年间，除了上海，华发曾对邻近的一线城市深圳抱有很大期待。2020年11月，华发与融创联合在深圳市宝安区耗资127.1亿底价拿地，共同开发深圳冰雪城项目。按照规划，深圳冰雪城被列为深圳市宝安区的地标型项目。

冰雪城地块成本过百亿，但没有任何商品住宅地块，包括了游乐设施、可售型人才房、办公、商业、酒店、公共设施。2023年1月，融创无力支撑继续建设，将深圳冰雪文旅城的股权与债权转让给华发，转让总金额约为35.8亿元。整个2023年，冰雪城人才房销售约72.5亿元。如果按照拿地款的一半加上付给融创的转让费一共约99.3亿，人才房的销售回款是没办法盖住成本的。

2024年第四季度，冰雪城人才房完成交房，游乐设施计划在2025年10月开业，商办则无施工迹象。

“商办卖不出去，不建了。人才房交付完，滑雪场建完就算完成项目，滑雪场的运营还是交给融创的文旅团队。”一名接近深圳冰雪城项目的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》说，“整个项目华发是没赚到钱的，从融创手里接下摊子也是迫不得已。”

从2022年度起，华发股份的归母净利润开始大幅下滑，同比2021年下降18%，2023年相比2022年又下滑了30%；2024年上半年归母净利润仅剩12.65亿，回到了2018年的水平。

或是为了改善利润下滑的局面，华发股份在2024年5月27日宣布私有化旗下物业上市公司“华发物业”，按华发物业服务2023年净利润估算，私有化后将增加华发股份对华发物业服务的持股比例，等同增加归母净利润超过人民币1.4亿元。

9月底，华发物业完成私有化。但到了2024年第三季度结束，华发股份前三季度的归母净利润同比下滑幅度已经扩大至76%，盈利水平尚未看到企稳的迹象。

选人偏好正在改变？

公开资料显示，谢伟1974年生，比李光宁只小三岁。对于6年前李光宁的职位变动，华发集团一直未有正式对外发文。不过，从华发集团发布的公开信息来看，2018年2月李光宁还以董事长、总经理的身份出席公司年会，到了2019年1月，华发集团对他的介绍就变成了“总经理李光宁”。不同于前面两任的全面退出，在日常经营方面，李光宁还是华发集团的总经理，谢伟则是副总经理。华发集团对李光宁是否还会有进一步安排，目前尚未可知。

值得注意的是，华发集团在2024年经历了一次巡视。据华发集团的微信公众号推文，2024年7月，省委第八巡视组提级巡视珠海华发集团有限公司党委工作动员会召开，在会议上，华发集团党委副书记、总经理李光宁主持会议并讲话。据了解，这次巡视长达三个月。

上述华发集团的内部员工透露：“听说去年巡视的时候有业主组团到公司拉横幅，是武汉的业主，反映的是房屋质量问题。”

新董事长就任数天后，1月19日，华发集团召开年度总结表彰大会。谢伟作为集团新任党委书记和董事长发言，号召集团全力以赴完成2025年全年经营目标，继续保持整体实力在全市国企第一、全省前列的位置，力争全省排名较2024年有所提升。

李光宁作为集团总经理和上市公司华发股份的董事局主席，在董事长谢伟之后做工作部署，表示集团上下要按照“1+3+5”的工作思路，奋力推行经营管理工作走上新高度。

关林炳是华发奠基人，袁小波由政转商（曾任珠海市劳动局局长、珠海市政府副秘书长），李光宁大学毕业就加入了华发集团。谢伟是四任董事长中唯一一名有其他企业工作经历的，在大学毕业后任深圳市国际企业股份有限公司董事局秘书、投资部经理。同时，谢伟还是唯一一名非广东籍掌门人，出生于湖北武汉，本科毕业于中南财经政法大学经济法专业。

从谢伟的上任来看，华发集团对掌门人人选的偏好似乎正在逐渐改变。