曾经的“宇宙第一开发商”的碧桂园，还在周期风浪中艰难自救。

1月14日，碧桂园（02007.HK）发布2023全年及2024上半年财报，2023年全年净亏损1784亿元，2024年上半年税前亏损约108亿元。

碧桂园自2024年4月2日起停牌‌，停牌的原因是公司延迟刊发2023年财务业绩‌。在此之前，碧桂园的归母净利润在2022年就已经由盈转亏，亏损超过60亿元，而2023年上半年亏损更是近500亿元。

根据香港联交所的规定，对于主板上市公司，如果连续停牌达到18个月，港交所有权取消公司的上市地位。碧桂园至今停牌不满12个月，看起来时间还比较充裕。

至于何时复牌，一名接近碧桂园的内部人士告知《凤凰WEEKLY地产》：“会按照联交所的指引和流程积极申请复牌。”

计提减值824亿、业内第一

据碧桂园2023年的财报，造成全年净亏损接近1800亿的最大原因是大规模的计提减值。据中指研究院彼时统计的数据，2023年，全国TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%，整体呈现“前高后低”走势，下半年的市场下行速度加快，TOP100房企12月单月销售额同比下降35.9%。

具体到碧桂园自身原因，当时上市公司几乎已失去了信用融资功能，为了快速回收现金流，碧桂园在2023年对部分在售楼盘进行了较大的降价促销。碧桂园称当时回收现金是为了保障交房任务达成以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付。

据统计，2023年碧桂园共交付超60万套房屋。2023年1-8月，集团偿还境内外公开市场债本金约人民币185.4亿元。

值得注意的是，2023年，碧桂园计提的大额存货减值准备约823.54亿元，这个数额创了行业之最。相比之下，恒大在2023年计提了273.8亿元，万科计提了40.25亿元，融创计提25亿元。

融创和万科在一线重仓，恒大稍微差一些也在多个二线城市落子，碧桂园的存货“资质”最差几乎全部位于三、四、五线城市，连在强二线的都不多。棚改红利结束之后，曾经的“恒碧万融”中，碧桂园的土储成为跌价最快的。

除了存货计提，碧桂园还有大额的应收账款被计提减值，其在财报中表示，受宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加影响，部分应收款项存在无法回收的风险，计提金融资产及财务担保减值损失净额约人民币372亿。存货和应收两项合计占税前亏损总额的71.5%。

万科在对2021年作出大额减值时曾遭到投资者质疑是否在“业绩洗澡”。从账面上来看，碧桂园通过类似的操作，也取得了类似的效果，到了2024年上半年，据碧桂园最新发布的财报，上半年的计提减值迅速降到了27亿元，亏损也缩小至了100亿出头。

无论如何，大额计提之后，碧桂园释放了大部分的存货风险，接下来就是轻装上阵了。当然风险还是存在的，如果市场还要继续下行，存货的价值将进一步缩水。

对于2024年上半年亏损收窄，除了账面上对计提这方面的会计处理的原因，碧桂园方面透露，2024年上半年，为确保有限资源优先保交房，公司通过归零预算全面控制非刚性费用支出，成果显著。销管费用同比上年同期大幅下降51%；其中行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。

将积极申请复牌

参照同行恒大、融创等爆雷同行的进度，碧桂园接下来自然是复牌。目前距离碧桂园被港交所强行摘牌的最后期限还有9个月之久，时间上非常充裕。

同时，碧桂园的美元债重组也有了新进展，就在这个月上旬，碧桂园宣布了境外债重组提案的关键条款，该提案已获得由七家银行组成的协调委员会的支持‌。如果重组方案能够落定，碧桂园将减少债务最多116亿美元。

在近期碧桂园公开的2025年新年致辞中，碧桂园集团董事会主席杨惠妍和总裁莫斌表示新一年要做的工作，除了保交楼之外，接下来就是通过制定符合各方利益的整体解决方案延长债务偿还期、修复资产负债表。出清存货风险、境外债化债都在2025年的计划之内。

为了进一步修复资产负债表，据碧桂园近日公告，公司控股股东正在考虑将集团未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为公司或附属公司股份，具体条款有待协定。

在2025年的新年计划中，杨慧妍还表示要结合自身经营情况逐步调整发展战略，在存量市场中加速发掘核心竞争优势，尽快恢复项目正常经营。

“轻装上阵”后的碧桂园还有多少家底？财报显示，经历过近千亿计提减值的碧桂园，在截至2024年上半年，净资产剩余741亿元，相比2022年底的3096亿元的净资产，减少了76%，账面价值剩下不足三成。

根据此前的重组方案公告的透露，这741亿元是超过3000个的开发项目，可售面积在9000万平米到9200万平米之间。其中包括超过2900个境内项目，以及29个境外项目，涵盖马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及新西兰等。此外，还有约130万至140万个车位可供出售（截至2023年12月31日）。

境内房地产市场目前有小幅回暖但并不明显，反而碧桂园在东南亚的楼盘进展还不错。公开资料显示，去年10月，碧桂园在泰国的公寓项目Sky Rise在延期三个月后完成交房。这个公寓位于曼谷的繁华地带素坤逸地区，地段优势明显，2023年9月，碧桂园利用Sky Rise成功在境外发债，发行金额高达15亿泰铢（约合人民币3.04亿元），债券期限为1年9个月，票面利率为7.5%。

克而瑞集团董事长丁祖昱近期预计，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。