楼市尚在筑底时，龙头房企万科在守住安全底线之下，已开始在为新阶段做准备。

8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。

经过一连串密集的资产盘活和大宗交易，2023年至今，万科已盘活和优化的资源累计销售达140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。

“潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。”万科董事会主席郁亮在近日的2024年中期业绩会上表示。开发、长租、物业三大主业核心竞争力凸显，万科逐步建立起新发展模式下的能力“护城河”。

年内已无境外公开债

万科2024年半年度财务报告显示，万科开发业务实现销售1273.3亿。

万科董事会秘书朱旭在业绩会上介绍，这个销售金额保持在行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。另外，万科同时持续保持领先的回款效率，销售回款近1300亿元。不仅如此，万科上半年积极推进大宗交易和资源盘活，已经处置了部分非主业业务和投资，上述三项工作合计回款1370亿元左右。

与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

债务方面，今年上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低；加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

开发逐渐示弱的现阶段，万科大量的持有资产派上了用场。

中期业绩会，万科执行副总裁、首席运营官刘肖介绍，万科正在商业、物流、公寓等多赛道积极探索REITs发行。

今年4月30日，中金印力消费基础设施REIT正式在深交所上市交易，募资总额共32.6亿元，是万科在REITs发行上的里程碑。物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理。公寓REITs也在申报阶段，已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。此外，万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试，万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市。

不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

万科表示，公司把REIT之于不动产行业的深远意义，看作当年按揭贷款之于住宅行业的深远影响。

业内人士分析，上半年万科面临多重挑战，最终仍能在守住流动性安全的基础上，取得多项突破和成果，实属不易。企业在漫长发展过程中经历高低起伏是常见现象，从长远看，各类支持房地产平稳健康发展的政策正在陆续落地，相信伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。

新时期的“护城河”

逐渐走出债务压力的万科，开始构建长期能力的“护城河”。

谈及房地产行业未来走势时，郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮进一步解释称，新的发展阶段首先就是新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升；同时，新房的性价比也在提高。政策端对多样化住房需求的支持也让买房变得更容易了，这为需求的复苏创造了良好的条件。

在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

伴随着新时期的到来，万科的三大主业核心竞争力凸显。

万科中期业绩会，万科开发经营本部首席合伙人张海表示，新房市场规模缩减的同时，项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。围绕造好房子，实现高质量发展，万科以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；项目实行全周期、全维度的现金流精算；推动建立未来城市产品新优势，如实践首发项目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品，给客户留下深刻印象。

“目前来看开发业务正处于调整的艰难阶段，一些困难的解决和向’新’而行的能力提升仍需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。”张海说。

万科的第二大主业是长租公寓。截至目前，万科的长租公寓业务规模和运营效率仍然能够保持行业第一。万科2024年半年报显示， 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。

万科总裁祝九胜介绍，公司创新性地将一些去化较慢的传统商办资产“由售改租”，取得了巨大突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

最后一项主业就是物业服务。万物云在今年上半年实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。万物云董事长朱保全在业绩会上介绍，万物云已中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖，这两个是中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。此外，万物云还在与国内AI头部企业科大讯飞的合作，不仅中标了科大讯飞的全球总部园区，更形成了物业设施服务、企业职能远程服务、修缮服务等服务组合，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

房地产并不是没有机会，万科表示坚定看好公司前景，其骨干团队以真金白银集体支持万科的未来。

万科于近期公告，公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。

“万科是年内少数完成管理人员增持计划的房企，2亿元的增持金额也明显高于行业内的同类增持计划，如此大力度的增持，充分体现了万科团队的诚意。另一方面，相较于多数上市公司的高管增持计划，万科此次增持的人员涵盖范围更广，近2000人参与，向外界展示了万科骨干团队同舟共济的坚定决心，这对市场更具重要意义。”一名业内人士评价。

面对当下行业的深度调整，公司内部骨干人员能够拧成一股绳，将是万科穿越此轮周期的底气所在。